Copie délivrée

à

M^e Muriel BERGER-GOUAZE

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 16 Mars 2026

1ère Chambre Civile

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N° RG 21/02514 – N° Portalis DBX2-W-B7F-JDJN

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.A.R.L. ARCOM

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 799 915 715 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL RAVASIO VERNHET, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, M^e Muriel BERGER-GOUAZE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant

à :

S.C.I. LA CASA DEL SOL

au capital de 1.200 € inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° : 532.148.442, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 19 Janvier 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistées de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI La casa del sol est propriétaire de hangars situés sur la commune de Caissargues.

Selon acte sous seing privé du 1er octobre 2017, la SCI La casa del sol a donné à bail à la SARL Arcom un hangar pour une durée de 3 ans moyennant un loyer mensuel de 750 euros TTC.

Selon acte sous seing privé du 1er avril 2018, la SCI La casa del sol a donné à bail à la SARL Arcom un second hangar pour une durée de 3 ans moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros TTC.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2019, la SCI La casa del sol a fait délivrer à la SARL Arcom un commandement de payer la somme de 4.000 euros (loyers impayés d’octobre 2018 à janvier 2019) au titre du bail du 1er avril 2018. Par acte d’huissier du 20 février 2019, la SCI La casa del sol a fait délivrer un commandement de payer la somme de 750 euros au titre du bail du 1er octobre 2017.

Se plaignant de désordres liés à des infiltrations par temps de pluie, la SARL Arcom a fait assigner en référé le 12 mars 2019 la SCI La casa del sol aux fins d’obtenir une expertise judiciaire. Par ordonnance du 28 août 2019, le juge des référés a rejeté sa demande d’expertise.

Se plaignant de nouveaux désordres, la SARL Arcom a fait assigner en référé la SCI La casa del sol devant le juge des référés aux fins, d’une part, de l’autoriser à consigner la totalité des loyers sur le compte Carpa de son conseil et, d’autre part, d’ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 3 janvier 2020, le juge des référés a :

ordonné une expertise judiciaire et désigné à cette fin M. [I] [M], rejeté la demande de consignation des loyers, rejeté les demandes reconventionnelles de la SCI La casa del sol tendant à voir prononcer la résiliation des baux, ordonner l’expulsion de la SARL Arcom, condamner cette dernière au paiement d’un arriéré de loyers.

M. [M] a rendu son rapport définitif le 16 novembre 2020.

Par acte du 24 juin 2021, la SARL Arcom a fait assigner la SCI La casa del sol devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 50.000 euros au titre de son préjudice commercial et la somme de 24.336,72 euros pour la protection qu’elle a dû installer tous les mois.

Par acte du 28 juin 2021, la SCI La casa del sol a fait assigner la SARL Arcom devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de voir :

prononcer la résiliation judiciaire des baux, ordonner l’expulsion de la SARL Arcom, condamner la SARL Arcom au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle outre un arriéré de loyers.

La jonction de ces deux instances a été ordonnée le 3 novembre 2022.

En cours d’instance, la SCI La casa del sol a vendu les biens immobiliers donnés à bail à la SARL Arcom.

L’affaire a fait l’objet de deux jugements de réouverture des débats. L’instruction a été clôturée le 6 janvier 2026 selon ordonnance du juge de la mise en état du 13 novembre 2025. A l’audience collégiale du 19 janvier 2026, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 mars 2025, la SARL Arcom demande au tribunal judiciaire, au visa des articles 1719 et 1920 du code civil, de condamner la SCI La casa del sol à lui payer les sommes suivantes :

50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice dans son activité commerciale, 24.336,72 euros pour la protection mensuelle qu’elle a dû mettre en place entre le 1er septembre 2020 et le 1er juin 2021, 174.247,96 euros en indemnisation de la marchandise perdue, 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire. Elle sollicite également le rejet des demandes reconventionnelles de la défenderesse.

La SARL Arcom expose que l’expertise a démontré la très grande vétusté du bâtiment et la réalité des infiltrations d’eau. Elle indique que l’expert a conclu à la nécessité de remplacer la couverture en sa totalité pour un coût estimé à 63.721 euros, outre des travaux au niveau des portes, fenêtres et murs pour un coût de 21.502,80 euros. La SARL Arcom soutient qu’en raison des infiltrations d’eau, elle a perdu beaucoup de marchandises. Elle prétend que le bailleur a gravement manqué à son obligation de délivrance et d’entretenir les lieux. Elle fait valoir que le nouveau propriétaire a fait procéder à des travaux de rénovation, qu’il lui a fourni un local dans la partie déjà rénovée pendant trois mois et qu’il a renoncé à tous les loyers pour la période antérieure à la mise à disposition des locaux rénovés (janvier 2023). La SARL Arcom conclut que la demande d’arriéré de loyers de la SCI La casa des sol est sans objet.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 50.000 euros, elle indique avoir subi un trouble dans les conditions d’exercice de son bail.

Au soutien de sa demande de remboursement de la protection mensuelle, la SARL Arcom explique qu’elle a conclu avec une société un contrat ayant pour objet l’installation d’une protection à chaque menace de pluie pour un forfait mensuel de 2.704,08 euros. Elle précise avoir abandonné ce système car il ne donnait pas les résultats attendus.

Au soutien de sa demande d’indemnisation de la marchandise perdue à hauteur de 174.247,96 euros, la SARL Arcom expose que son assureur a accepté partiellement uniquement les deux premiers sinistres de sorte qu’est restée à sa charge la somme de 54.431,65 euros [121.963,83 euros + 37.729,10 euros (pertes subies) – 105.261,28 euros (paiements effectués par l’assureur) = 54.431,65 euros]. Elle affirme avoir subi d’autres pertes, non indemnisées par l’assureur compte tenu de l’absence d’aléa, pour un montant de 119.816,31 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 mars 2025, la SCI La casa del sol demande au tribunal judiciaire de :

rejeter les demandes de la SARL Arcom, condamner la SARL Arcom à lui payer la somme de 61.750 euros au titre de l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal entre la date des commandements de payer et le complet paiement, condamner la SARL Arcom à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle demande à la juridiction d’écarter l’exécution provisoire dans l’hypothèse où elle serait condamnée.

La SCI La casa del sol fait valoir que le bâtiment était visiblement vétuste et brut et que la SARL Arcom l’a loué en l’état et en connaissance de cause, ce qui explique la modicité du loyer. Elle rappelle que le non-respect de l’obligation d’entretien du local ne permet pas au locataire de ne pas payer le loyer, ce qu’a pourtant fait la SARL Arcom. Elle ajoute que le bail prévoyait une mise à disposition gratuite des locaux pendant 6 mois afin que le locataire effectue des travaux, ce qu’il n’a pas fait. La SCI La casa del sol ajoute que les hangars ont été loués à usage d’entrepôt, ce que la SARL Arcom n’a pas respecté puisqu’elle a utilisé l’un d’eux pour y exercer une activité de vente. La SCI estime qu’en ne respectant pas ses propres obligations, la SARL Arcom a perdu le droit d’exciper de l’exception d’inexécution.

Enfin, la SCI La casa del sol fait valoir que la SARL Arcom ne justifie pas des préjudices dont elle demande l’indemnisation. Elle indique, s’agissant de la perte de marchandises, qu’il n’est pas établi que les meubles dont le paiement est demandé ont été détruits ; qu’en outre, il n’est versé aux débats aucun document d’assurance ou comptable justifiant qu’elle a assumé définitivement une perte financière.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’inexécution soulevée par le preneur

En application de l’article 1728, le preneur a l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de :

délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est enfin constant que le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

Il résulte du rapport d’expertise que les deux hangars loués subissent lors des intempéries des infiltrations par la toiture mais également la porte du hangar (pour le hangar utilisé comme espace de stockage par la SARL Arcom), les fenêtres et les murs ( pour le hangar dédié à l’exposition du mobilier commercialisé par la SARL Arcom).

Ces infiltrations ont été récurrentes comme le montrent les nombreuses photographies produites par la SARL Arcom et sont en adéquation avec les conclusions du rapport d’expertise. L’expert judiciaire a indiqué que les principales causes des désordres résultaient des défauts affectant la structure de l’immeuble mais également sa vétusté. Ainsi, pour remédier aux désordres consistant en des infiltrations d’eau par les portes, fenêtres et murs, les travaux de reprise ont été évalués à la somme de 21.502,80 euros TTC. S’agissant des désordres affectant la toiture, le sapiteur a indiqué qu’au regard de l’état de la couverture, il n’était pas envisageable de procéder à de simples réparations. Il a indiqué qu’il était nécessaire de procéder à son remplacement en totalité pour un coût évalué à la somme de 63.721,20 euros TTC.

La SARL Arcom verse aux débats de très nombreuses photographies prises à l’occasion des intempéries en date des 31 janvier 2018, mars 2018, 21 juillet 2018, 6 septembre 2018, février 2019, octobre 2019, novembre 2019, septembre 2021.

Aux termes des deux contrats, les locaux étaient destinés à servir d’entrepôt. Il s’en suit que les hangars devaient impérativement permettre de stocker des biens à l’abri de la pluie, ce qui n’était manifestement pas le cas puisque des infiltrations se sont produites à plusieurs reprises par la toiture mais également les murs, les fenêtres et la porte du hangar, engendrant des dégâts sur les biens de la SARL Arcom. Les locaux étaient donc totalement impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Il est constant que la SARL Arcom n’a pas respecté la destination des lieux pour l’un des hangars qu’elle a utilisé pour exposer des biens, ce qui ne lui interdit cependant pas de se prévaloir de l’exception d’inexécution dès lors que l’état de vétusté du bâtiment ne permettait pas de l’exploiter dans des conditions normales « à titre d’entrepôt ».

La SCI La casa del sol fait valoir que le contrat de bail conclu le 1er avril 2018 prévoyait que la SARL Arcom effectue des travaux en échange de six mois de loyer.

La lecture du bail montre que les parties ont convenu que le preneur bénéficierait de six mois de loyer gratuits « pour mettre le local à [sa] convenance ». Indépendamment du caractère très flou d’une telle clause, force est de rappeler que :

l’expert judiciaire a évalué à plus de 80.000 euros le coût des travaux de remise en état des hangars pour faire cesser les infiltrations ; la remise consentie par le bailleur équivaut à 4.500 euros (6 mois x 750 euros).

Il s’en suit que la gratuité d’un des hangars pendant 6 mois n’impliquait pas la remise en état du bâtiment mais des travaux de bien plus modeste envergure.

Enfin, ni la modicité du loyer, ni le fait que le bien ait été loué « en l’état » ne permettent de décharger le bailleur de son obligation principale, à savoir la délivrance d’un local permettant une exploitation conforme à sa destination.

Par conséquent, la SCI La casa del sol sera déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré de loyers.

Sur l’action en responsabilité contractuelle du preneur à l’encontre du bailleur

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte des développements précédents que :

— le bailleur a commis une faute dans l’exécution du bail en ne procédant pas aux travaux nécessaires à une jouissance normale des lieux par le preneur ;

— ce dernier a subi de multiples inondations à l’occasion d’intempéries, endommageant les biens qui y étaient entreposés.

Conformément au principe énoncé par l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au preneur de démontrer les préjudices dont il sollicite l’indemnisation.

La somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts

La SARL Arcom soutient avoir subi un préjudice dans son activité commerciale qu’elle évalue à 50.000 euros. Cependant, elle ne donne aucune indication précise sur la nature de ce préjudice et sur son étendue et ne produit a fortiori aucune pièce justificative de sorte que sa réalité n’est pas démontrée.

La somme de 24.336,72 euros pour la protection mensuelle qu’elle a dû mettre en place entre le 1er septembre 2020 et le 1er juin 2021

La SARL Arcom soutient avoir fait appel à une société pour installer et désinstaller mensuellement une tente de protection sous couverture à l’intérieur du magasin et demande le remboursement de la somme de 2.704,08 euros par mois entre septembre 2020 et juin 2021.

Elle produit 8 factures d’un montant de 2.704,08 euros (pour les mois de novembre 2020 à juin 2021). Par conséquent, la SCI La casa del sol sera condamnée à lui payer la somme de 21.632,64 euros.

La somme de 174.247,96 euros en indemnisation de la marchandise perdue

La SARL Arcom soutient avoir perdu de la marchandise pour une somme égale à 174.247,96 euros.

A cette fin, elle produit des factures de marchandises ainsi que des tableaux qu’elle a réalisés elle-même et qui sont censés démontrer la perte subie. Toutefois, aucun élément ne permet de faire le lien entre les factures de marchandises censées avoir été dégradées, les dégradations dues aux infiltrations et ce qui est resté à sa charge. A ce titre, la SARL Arcom ne justifie pas du montant des indemnités d’assurance qu’elle dit avoir perçues à hauteur de 105.261,28 euros.

Par conséquent, la SARL Arcom sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 174.247,96 euros.

Sur les demandes accessoires

La SCI La casa del sol succombe au principal et sera condamnée au paiement des dépens et d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération ne permet d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Condamne la SCI La casa del sol à payer à la SARL Arcom la somme de 21.632,64 euros ;

Rejette les autres demandes de la SARL Arcom ;

Rejette les demandes de la SCI La casa del sol ;

Condamne la SCI La casa del sol à payer les dépens ;

Condamne la SCI La casa del sol à payer à la SARL Arcom la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT