Rôle général

des affaires civiles

N° RG 22/01568 – N° Portalis DB37-W-B7G-FPME

JUGEMENT N°24/494

Notification le : 09 décembre 2024

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – M^e Stephane BONOMO

CCC – Maître Céline DI LUCCIO de la SELARL CABINET D’AVOCATS BOISSERY-DI LUCCIO-VERKEYN

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2024

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

1- [S], [V], [E] [N]

de nationalité Française

né le 21 Septembre 1973 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

2- [Y] [O] divorcée [N]

de nationalité Française

née le 15 Janvier 1973 à [Localité 5]

demeurant ensemble [Adresse 6]

tous deux non comparants, représentés par Maître Céline DI LUCCIO de la SELARL CABINET D’AVOCATS BOISSERY-DI LUCCIO-VERKEYN, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDEUR

[B], [K] [R]

né le 06 mars 1971 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, représenté par Maître Stéphane BONOMO, avocat au barreau de NOUMEA

d’autre part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENT : Philippe GUISLAIN, Vice-Président du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Véronique CHAUME

Débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024, date à laquelle le Président a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 09 Décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 09 Décembre 2024 et signé par le président et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.

EXPOSE DES FAITS

Le 02 octobre 2020, [S] [N] et [Y] [O] divorcée [N] et [B] [R] ont conclu une convention de vente immobilière sous signature privée, portant sur un immeuble situé [Adresse 2], au prix de 18.900.000 francs, sous la condition suspensive notamment de l’obtention d’une crédit par l’acquéreur au plus tard le 02 décembre 2020, avec une réitération authentique devant intervenir au plus tard le 15 janvier 2021, et une clause pénale de 18.900.000 francs en cas de non respect des obligations par l’une ou l’autre des parties.

Par avenant signé les 24 décembre 2020 et 04 janvier 2021, les parties portaient les deux échéances précitées respectivement au 04 janvier 2021 pour le prêt et au 25 janvier 2021 pour la réitération authentique.

Une offre de crédit conforme à la condition suspensive a été justifiée le 08 janvier 2021.

Le 19 juillet 2021, en l’absence de réitération du compromis de vente, les ex-époux [N] ont signifié à [B] [R] qu’ils renonçaient à la vente et le mettaient en demeure de payer le montant prévu à la clause pénale.

Par requête introductive d’instance déposée au greffe le 23 juin 2022, les ex-époux [N] ont fait appeler [B] [R] devant le Tribunal de première instance de NOUMEA, en réparation au regard de l’absence de réitération du contrat de vente. L’acte était signifié à personne le 14 juin 2022.

Le 26 janvier 2024, à l’occasion de ses dernières conclusions régulièrement notifiées et auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé plus précis, les ex-époux [N] sollicitent du tribunal de :

— CONDAMNER Monsieur [B] [R] à verser à Monsieur [S], [V], [E] [N] et à Madame [Y] [O] divorcée [N], la somme de 1.890.000 FCFP et ce en application de la clause pénale insérée dans le compromis de vente signé entre les parties le 02 Octobre 2020,

— DIRE et JUGER que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 28 juillet 2021, date de remise de la mise en demeure,

— CONDAMNER Monsieur [B] [R] à leur verser à chacun la somme de 500.000 FCFP à titre de dommages et intérêts,

— DEBOUTER Monsieur [B] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Monsieur [B] [R] à verser la somme de 200.000 FCFP au titre des frais irrépétibles et ce conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle-Calédonie,

— CONDAMNER Monsieur [B] [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Etude BOISSERY DI LUCCIO, Avocats à la Cour aux offres de droit.

Le 14 mai 2024, à l’occasion de ses dernières conclusions régulièrement notifiées et auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé plus précis, [B] [R] sollicite du tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

— DIRE que le comportement de Monsieur [B] [R] n’est pas à l’origine du défaut de réitération de la vente et de l’échec de l’opération envisagée par les parties,

— DIRE nul le compromis de vente pour erreur sur la substance,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DIRE que la clause relative à la défaillance de la condition suspensive est distincte et ne prévoit pas l’application de la clause pénale insérée en page n° 9 de la convention,

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

— MINORER la clause pénale en raison de son caractère manifestement excessif,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— ACCORDER des délais de paiement à Monsieur [B] [R] sur une période de 24 mensualités.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— REJETER toutes les demandes, fins et conclusions contraires.

La clôture de la mise en état était ordonnée le 16 mai 2024.

A l’issue de l’audience de plaidoirie du 09 septembre 2024, la décision était mise en délibéré au 09 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est de bonne justice d’apprécier en premier lieu la demande reconventionnelle en nullité du compromis de vente, avant d’apprécier les demandes principales.

Sur la demande reconventionnelle en nullité de la convention de vente,

Les parties ont conclu une convention de vente immobilière sous signature privée le 02 octobre 2020.

[B] [R] invoque la nullité du contrat pour erreur sur la substance de la chose. Il estime que la vente portait sur une maison d’habitation alors que la construction présente sur le terrain n’en serait pas une, alors que le bien présentait une certaine dangerosité du faire de son installation électrique, et enfin de la destruction de cette construction.

Les ex-époux [N] reconnaissent qu’il demeurait des travaux de rénovation à réaliser, mais que le prix proposé prenait en compte ceux-ci ; ils contestent la dangerosité de l’installation électrique, et la destruction du bien.

L’article 1109 du code civil de Nouvelle Calédonie dispose que il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1110 précise que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

En l’espèce, [B] [R] fait valoir que la vente portait sur une maison d’habitation. Il convient d’ores et déjà de préciser qu’au terme de la convention, la transaction portait d’une part sur “un terrain identifié au cadastre” selon les précisions figurant au contrat, et d’autre part sur “les constructions y édifiées consistant en une maison d’habitation préfabriquée et en bois”.

[B] [R] allègue que le bâtiment ne serait pas une habitation, et ne vise pour justificatif qu’un rapport du COTSUEL qui, à l’occasion d’un contrôle de l’installation électrique le 08 janvier 2021, relevait, après avoir mentionné quelques carences, que “ce bien ne peut être considéré comme une habitation”. Pour autant, ce seul avis ne saurait avoir de valeur absolue et n’est relatif qu’à l’installation électrique. Le tribunal relève que certaines constructions, non raccordées au réseau électrique, peuvent être constitutives d’habitation, aussi précaires soient-elles.

Sur la dangerosité de l’installation électrique, [B] [R] fait valoir qu’il l’a découverte par la communication du rapport du COTSUEL le 22 janvier 2024. Il s’en suit que l’acquéreur ne disposait pas de ces éléments lorsque les vendeurs ont fait valoir qu’il renonçaient à procéder à la transaction au regard de la carence de [B] [R].

Sur la destruction du bien, outre qu’elle est insuffisamment justifiée par des photographies non probantes, elle n’est alléguée que pour l’année 2023, et aucunement au moment où la transaction aurait dû avoir lieu.

Dans ces conditions, [B] [R] ne rapporte pas d’éléments suffisants au soutien de sa demande de nullité, et sera débouté.

Sur la demande principale en exécution de la clause pénale,

Les ex-époux [N] sollicitent la condamnation de [B] [R] à leur payer la somme de 1.890.000 francs en exécution de la clause pénale prévue au contrat. Ils font valoir que c’est par la faute de l’acquéreur que l’acte de vente n’a pas été réitérée en la forme authentique.

[B] [R] invoque la distinction entre l’inexécution d’une condition suspensive et la clause pénale, qui ne trouverait pas à s’appliquer. A titre subsidiaire il en réclame la réduction, estimant que les vendeurs ne justifient pas d’un préjudice et que sa situation financière personnelle était fragile.

L’article 1134 du code civil de Nouvelle Calédonie dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La clause pénale prévue au contrat du 02 octobre 2020 stipule que, au cas où l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de un million huit cent quatre-vingt-dix mille francs cfp (1.890.000 FCFP) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil. Il est précisé que la présente clause ne peut priver chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

Les ex-époux [N] invoquent la responsabilité de [B] [R] dans la non-réitération de l’acte de vente, mais d’une part ils ne l’établissent pas, invoquant notamment une absence après l’invitation à se présenter devant le notaire sans en justifier, et d’autre part sans démontrer l’existence d’une mise en demeure. A cet égard, le seul courrier versé aux débats est celui du 19 juillet 2021, par lequel les ex-époux [N] renonçaient à la vente et mettaient en demeure [B] [R] de payer la clause pénale.

Il y a lieu de déduire de ces motifs que les conditions de la clause pénale ne sont pas réunies, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur la demande principale de dommages-intérêts,

Les ex-époux [N] réclament la réparation du préjudice tiré de la défaillance de [B] [R].

Toutefois, comme mentionné précédemment, la défaillance de [B] [R] n’a pas été établie par les demandeurs. Il y a lieu de les débouter.

Sur les frais et dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, la partie perdante est condamnée aux dépens, soit les ex-époux [N] conjointement.

En application de l’article 700 du même code, et au regard de la situation économique des parties, les demandeurs seront condamnés solidairement à verser la somme de 100.000 francs au défendeur au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTE [S] [N] et [Y] [O] divorcée [N] et [B] [R] de l’ensemble de leurs prétentions,

CONDAMNE [S] [N] et [Y] [O] divorcée [N] solidairement à payer à [B] [R] la somme de 100.000 F.CFP (CENT MILLE [Localité 4] PACIFIQUE) en application de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie,

CONDAMNE [S] [N] et [Y] [O] divorcée [N] conjointement aux entiers dépens,

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an ci-dessus.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT