Rôle général

des affaires civiles

N° RG 24/00922 – N° Portalis DB37-W-B7I-F3ZX

JUGEMENT N°25/

Notification le : 14 avril 2025

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – Maître Sophie BRIANT de la SELARL BRIANT BERTONE

CCC – Maître Anne-laure VERKEYN de la SELARL CABINET D’AVOCATS BOISSERY-DI LUCCIO-VERKEYN

CCC – [B] [T]

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 14 AVRIL 2025

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE GENERALE CALEDONIENNE DE BANQUE

Société Anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nouméa sous le numéro B 076 232 dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par son Directeur en exercice

non comparante, représentée par Maître Anne-laure VERKEYN de la SELARL CABINET D’AVOCATS BOISSERY-DI LUCCIO-VERKEYN, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDEURS

1- [B] [T]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 7]

domicilié [Adresse 4]

non cmparant mais conluant en personne,

2- [J] [M] épouse [T]

née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, représentée par Maître Sophie BRIANT de la SELARL BRIANT BERTONE, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’autre part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENT : Hervé DE GAILLANDE, Vice-Président du tribunal de première instance du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Christèle ROUMY

Débats à l’audience publique du 17 Mars 2025, date à laquelle le Président a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 14 Avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 14 Avril 2025 et signé par le président et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié du 18 août 2018, M. [B] [T] et Mme [J] [M] ont acquis, aux fins de location à usage d’habitation, un bien immobilier au sein de la résidence les flots dorés, au [Localité 6], au moyen de deux emprunts immobiliers souscrits auprès de la Société Générale Calédonnienne de Banque (ci-après SGCB) :

— sous le n° 281032, d’un montant de 20 000 000 F CFP, remboursement en 300 échéances,

— sous le n° 281033, d’un montant de 2 645 000 F CFP, remboursement en 300 échéances.

Après envoi de lettres de relances amiables, la banque a prononcé la déchéance du terme par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mai 2022.

Suite à commandement afin de saisie immobilière des 21 et 24 octobre 2022, par jugement du 15 mai 2023, en l’absence d’enchère, le bien a été attribué à la SGCB, en qualité de créancier poursuivant, pour la somme de 9 500 000 F CFP, en principal.

La commission de surendettement, saisie par les débiteurs a déclaré le dossier de M. [B] [T] recevable le 29 novembre 2023 et celui de Mme [J] [M], le 31 juillet 2024.

Par jugement du 27 septembre 2024, le juge du surendettement du tribunal de première instance de Nouméa a principalement déclaré recevable la déclaration de surendettement de M. [B] [T] et arrêté un plan d’apurement de sa dette sur 96 mois, au taux réduit à 0 %, avec effacement partiel du montant des créances non intégralement payées à l’issue du plan.

Par jugement du 7 janvier 2025, le juge du surendettement du tribunal de première instance de Nouméa a principalement déclaré recevable la déclaration de surendettement de Mme [J] [M] et arrêté un plan d’apurement de sa dette sur 96 mois, au taux réduit à 0 %, avec effacement partiel du montant des créances non intégralement payées à l’issue du plan.

Par requête reçue au greffe le 9 avril 2024, signifiée aux défendeurs les 14 et 28 mars 2024 et complétée par conclusions du 4 novembre 2024, notifiées par RPVA le 8 novembre 2024 et par le greffe le 13 novembre 2024, la SGCB, représenté par avocat, a attrait M. [B] [T] et Mme [J] [M] devant le tribunal de première instance de Nouméa en vue d’obtenir :

Fixer la créance de la SOCIETE GENERALE CALEDONIENNE DE BANQUE à l’encontre de Madame [J] [M] comme suit :

Au titre du prêt immobilier N° 281032

—  9.276.956 F CFP (représentant le capital restant dû et les échéances impayées, après déduction du prix d’adjudication) ;

—  648.383 F CFP, représentant les intérêts échus au taux 2.35 % l’an, à compter du 10 mai 2022, date de la déchéance, au jour de la recevabilité du dossier à la commission de surendettement, le 30 juillet 2024 ;

—  1.218.249 F CFP (représentant l’indemnité de défaillance) avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2021. date de la défaillance, au jour de la recevabilité du dossier à la commission de surendettement, le 30 juillet 2024;

Au titre du prêt personnel immobilier N° 281033

—  2.399.514 F CFP, représentant le solde restant dû et les échéances impayées,

—  129.544 F CFP, représentant les intérêts échus au taux 2.35 %+ TOF, à compter du 10 mai 2022. date de la déchéance au jour de la recevabilité du dossier à la commission de surendettement, le 30 juillet 2024

—  161.512 F CFP, représentant l’indemnité de défaillance avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2021, date de la défaillance, au jour de la recevabilité du dossier à la commission de surendettement, le 30 juillet 2024;

Fixer la créance de la SOCIETE GENERALE CALEDONIENNE DE BANQUE à l’encontre de Monsieur [B] [T], comme suit :

Au titre du prêt immobilier N° 281032 à la somme de :

—  9.276.956 F CFP (représentant le capital restant dû et les échéances impayées, après déduction du prix d’adjudication) ;

521.981 F CFP, représentant les intérêts échus au taux 2.35 % l’an, à compter du 10 mai 2022, date de la déchéance, au jour de la recevabilité du dossier à la commission de surendettement, le 28 novembre 2023

—  1.218.249 F CFP (représentant l’indemnité de défaillance) avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2021, date de la défaillance, au jour de la recevabilité du dossier à la commission de surendettement, le 28 novembre 2023 ;

Au titre du prêt personnel immobilier N° 281033 à la somme de :

—  2.399.514 F CFP, représentant le solde restant dû et les échéances impayées,

—  90.458 F CFP. représentant les intérêts échus au taux 2.35 %-+TOF, à compter du 10 mai 2022, date de la déchéance au jour de la recevabilité du dossier à la commission de surendettement, le 28 novembre 2023

—  161.512 F CFP, représentant l’indemnité de défaillance au taux légal à compter du 25 mars 2021, date de la défaillance, au jour de la recevabilité du dossier à la commission de surendettement, le 28 novembre 2023 ;

Condamner solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [J] [M] à payer à la SOCIETE GENERALE CALEDONIENNE DE BANQUE la somme de 200.000 F CFP au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit du Cabinet BOISSERY-DI LUCCIO-VERKEYN, Avocats à la Cour, aux offres de droit.

M. [B] [T] n’a pas constitué avocat et n’a pas produit d’écritures, sinon pour rappeler la décision du juge du surendettement.

Par conclusions en date du 24 janvier 2025, notifiées par RPVA le même jour et par le greffe le 27 janvier 2025, Mme [J] [M], représentée par avocat, demande de :

— DONNER ACTE à Madame [J] [M] qu’un dossier de surendettement a été déposé et que des mesures imposées ont été notifiées par la Commission de surendettement des particuliers à la SGCB ;

— DONNER ACTE à Madame [J] [M] que le Tribunal a, par jugement du 7 janvier 2025, fixé sa capacité de remboursement à la somme mensuelle de 63 249 FCFP durant 96 mois et a ordonné l’effacement partiel du montant des créances non intégralement payées à l’issue de l’exécution du plan d’apurement ;

En conséquence,

— DEBOUTER la SGCB de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [J] [M] ;

Sur l’indemnisation des préjudices de Madame [J] [M]

— JUGER que Monsieur [B] [T] a commis une faute en faisant annuler le compromis de vente du 26/08/2021 et en s’opposant à toute possibilité de vente amiable de leur bien immobilier ;

— JUGER que cette faute a causé plusieurs préjudices à Madame [J] [M];

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [B] [T] à verser la somme de 4 500 000 FCFP à Madame [J] [M] à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice consistant en la perte de chance de vendre amiablement leur bien immobilier à un prix supérieur (14 000 000 FCFP) à celui auquel il a été adjugé à la SGCB (9 500 000 FCFP) ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [T] à verser la somme de 200 000 FCFP à Madame [J] [M] en indemnisation de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SGCB de sa demande de frais irrépétibles formulée à l’encontre de Madame [J] [M] ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [T] à verser la somme de 200 000 FCFP à Madame [J] [M] au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Il convient de se référer aux dernières conclusions des parties régulièrement notifiées pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2025. L’audience de plaidoirie s’est tenue le 10 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Les obligations des deux contrats ayant été stipulées indivisibles, les deux co-débiteurs sont redevables de la totalité des sommes envers le bailleur.

Sur le prêt immobilier n° 281032

Il n’est pas contesté et il résulte des pièces produites que le capital restant dû au 10 mai 2022, date de la déchéance du terme, s’élève à la somme de 17 403 556 F CFP et que les échéances impayées s’élèvent la somme de 1 373 400 F CFP.

Les intérêts, au taux conventionnel, sur cette somme sont dus depuis le 10 mai 2022, jusqu’à la date de la recevabilité des demandes de traitement du surendettement respectivement de M. [B] [T] et Mme [J] [M].

Au-delà, les décisions du juge du surendettement ont imposé un taux d’intérêt nul. La SGCB n’évoquant pas une déchéance des plans, aucun intérêt n’est donc dû au-delà de la date de recevabilité.

Il s’en déduit, qu’au titre des intérêts, M. et Mme [M] restent devoir la somme de 521 981 F CFP pour la période allant du 10 mai 2021 au 28 novembre 2023, Mme [M] devant en outre seule la somme 126 402 F CFP pour la période allant du 29 novembre 2023 au 30 juillet 2024.

L’indemnité de résiliation, prévu par le contrat au taux de 7 %, s’analyse en une clause pénale, que le juge peut réduire, en vertu de l’article Lp 1147-5 du code civil, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, alors que la banque perçoit essentiellement les intérêts en début de contrat et que l’emprunteur amortit donc peu le capital emprunté, ainsi que cela découle du tableau d’amortissement, il convient de réduire la pénalité à la somme de 200 000 F CFP.

Au total, la somme due par M. [B] [T] et Mme [J] [M] s’établit donc à la somme de 9 998 937 F CFP au 17 mars 2025.

La somme due par Mme [J] [M] seule s’établit donc à la somme de 126 402 F CFP au 17 mars 2025.

Les créances de la SGCB seront donc fixées à ces sommes.

Sur le prêt immobilier n° 281033

Il n’est pas contesté et il résulte des pièces produites que le capital restant dû au 10 mai 2022, date de la déchéance du terme, s’élève à la somme de 2 307 310 F CFP et que les échéances impayées s’élèvent la somme de 92 204 F CFP.

Les intérêts, au taux conventionnel, sur cette somme sont dus depuis le 10 mai 2022, jusqu’à la date de la recevabilité des demandes de traitement du surendettement respectivement de M. [B] [T] et Mme [J] [M].

Au-delà, les décisions du juge du surendettement ont imposé un taux d’intérêt nul. La SGCB n’évoquant pas une déchéance des plans, aucun intérêt n’est donc dû au-delà de la date de recevabilité.

Il s’en déduit, qu’au titre des intérêts, M. et Mme [M] restent devoir la somme de 90 458 F CFP pour la période allant du 10 mai 2021 au 28 novembre 2023, Mme [M] devant en outre seule la somme 39 086 F CFP pour la période allant du 29 novembre 2023 au 4 mars 2024.

L’indemnité de résiliation, prévu par le contrat au taux de 7 %, s’analyse en une clause pénale, que le juge peut réduire, en vertu de l’article Lp 1147-5 du code civil, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, alors que la banque perçoit essentiellement les intérêts en début de contrat et que l’emprunteur amortit donc peu le capital emprunté, ainsi que cela découle du tableau d’amortissement, il convient de réduire la pénalité à la somme de 30 000 F CFP.

Enfin, M. [T] a effectué un paiement de 793 F CFP.

Au total, la somme due par M. [B] [T] et Mme [J] [M] s’établit donc à la somme de 2 519 179 F CFP au 17 mars 2025.

La somme due par Mme [J] [M] seule s’établit donc à la somme de 39 086 F CFP au 17 mars 2025.

Les créances de la SGCB seront donc fixées à ces sommes.

III. SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION DE MME [M]

Mme [J] [M] fait valoir que M. [T] a intrigué pour faire échouer toute vente amiable, malgré la signature d’un compromis, afin de lui nuire. Elle demande donc l’indemnisation de la perte de chance de vendre le bien à l’amiable, qu’elle chiffre à 4 500 000 F CFP. Elle demande également l’indemnisation de son préjudice moral, qui découle des trahisons de M. [T] et des procédures de la SGCB depuis trois ans, ce qui lui cause de l’anxiété.

M. [B] [T] n’a pas conclu.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il découle des pièces produites (pièce 11 et 27) qu’un compromis avait été signé pour la vente du bien et que l’acheteur avait obtenu l’accord de principe de sa banque.

Il s’en déduit que la condition suspensive du compromis était sur le point d’être levée, même si l’accord définitif de la banque n’était pas acquis, l’accord de principe de la banque précédant en général l’accord de l’assurance du prêt.

Toutefois, Mme [M] a participé à cette perte de chance, dans la mesure où elle a accepté de signer l’avenant mettant fin au compromis, sans indemnité, ce qu’elle n’était pas obligée de faire, même s’il ne semble pas que le notaire l’en ait informée.

De plus, si l’acquéreur a accepté de renoncer à la vente, c’est qu’in fine, il ne souhaitait pas non plus la finaliser. Il aurait alors eu à choisir entre finaliser la vente ou payer la pénalité de 1 400 000 F CFP, étant précisé qu’aucun dépôt n’avait été exigé.

En revanche, il découle de la pièce 17 que M. [T] seul a finalement renoncé à vendre le bien à l’amiable, quitte à ce qu’il soit vendu aux enchères.

Dès lors, les propriétaires du bien ont perdu une chance de vendre le bien à l’amiable, mode de vente qui permet le plus souvent un meilleur prix que la vente aux enchères.

L’attitude de M. [T] caractérise une faute, dès lors qu’il ne pouvait ignorer ce fait et qu’il ne justifie aucunement ce choix.

Cette faute est la cause directe et unique de la perte de chance de vendre le bien à un prix supérieur à 9 500 000 F CFP, obtenu après enchères infructueuses.

Au regard de ce qui précède, la perte de chance de vendre le bien 14 000 000 F CFP, soit un bonus de 4 500 000 F CFP par rapport à la vente sur saisie, sera estimée à 40 %. Mme [M] sera donc indemnisée de son préjudice à hauteur de 1 800 000 F CFP.

En revanche, Mme [J] [M] ne caractérise pas le lien entre le refus de M. [T] de vendre le bien à l’amiable et son préjudice moral, dès lors que la vente du bien n’aurait pas permis de solder les crédits immobiliers, auxquels elle avait souscrit, sans établir, pour ceux-là ; les turpitudes de son ex-conjoint.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

1. Sur les dépens

M. [B] [T], qui succombe tant vis à vis de la SGCB que de Mme [J] [M], supportera seul la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

2. Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [M] les sommes exposées et non comprises dans les dépens ; il lui sera donc alloué la somme de 120 000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche de rejeter la demande d’indemnité présentée par la SGCB au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE, indivisiblement, les créances de la Société Générale Calédonnienne de Banque à l’encontre de M. [B] [T] et Mme [J] [M] à la somme de :

—  9 998 937 F CFP (neuf millions neuf cent quatre-vingt-dix-huit mille neuf cent trente-sept francs CFP) au titre du crédit immobilier n° 281032, au 17 mars 2025,

—  2 519 179 F CFP (deux millions cinq cent dix-neuf mille cent soixante-dix-neuf francs CFP) au titre du crédit immobilier n° 281033, au 17 mars 2025,

FIXE les créances de la Société Générale Calédonnienne de Banque à l’encontre de Mme [J] [M] à la somme de :

—  126 402 F CFP (cent vingt-six mille quatre cent deux francs CFP) au titre du crédit immobilier n° 281032, au 17 mars 2025,

—  39 086 F CFP (trente-neuf mille quatre-vingt-six francs CFP) au titre du crédit immobilier n° 281033, au 17 mars 2025,

CONDAMNE M. [B] [T] à payer à Mme [J] [M] la somme de 1 800 000 F CFP (un million huit cent mille francs CFP) au titre de la perte de chance de vendre le bien à un prix plus élevé que celui obtenu par vente aux enchères,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [B] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, dont distraction au profit du cabinet Boissery – Di Luccio – Verkeyn, société d’avocats,

CONDAMNE M. [B] [T] à verser à Mme [J] [M] la somme de 120 000 F CFP (cent vingt mille francs CFP) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la Société Générale Calédonnienne de Banque de sa demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 avril 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT