TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01526 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3OC

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

AVANT DIRE DROIT

DU 19 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST SAHLM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 7], prise en son agence de [Localité 10], [Adresse 3]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [N] [W], née le 01 Mai 1986 à [Localité 9] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Nathalie LEMAIRE : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Mars 2025

JUGEMENT : avant dire droit

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 9 décembre 2019, la Société 3F GRAND EST SAHLM a donné à bail à Madame [N] [W] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking sis [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 495,45 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. 3F GRAND EST SAHLM a fait signifier à Madame [N] [W] le 24 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, la S.A. 3F GRAND EST SAHLM a fait assigner Madame [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2024 et après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025.

La S.A. 3F GRAND EST SAHLM a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 9 décembre 2019 consenti à Madame [N] [W] pour l’appartement et le parking est acquise,

— Constater la résiliation du bail à compter du 24 octobre 2023 et en tout état de cause,

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [N] [W],

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [N] [W] ainsi que tout occupant de son chef, des locaux sis15 [Adresse 11] à [Localité 6], dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [N] [W] à payer à la société 3F GRAND EST, à compter du 24 octobre 2023 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— Condamner Madame [N] [W] à payer à la société 3 F GRAND EST la somme de 1647,11 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 12 juin 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 août 2023 sur la somme de 1055,30 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— Condamner Madame [N] [W] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 24 août 2023 pour un montant de 97,81 € ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution dudit jugement par la partie débitrice,

— Condamner Madame [N] [W] au paiement de la somme de 850€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

La S.A. 3F GRAND EST SAHLM, représentée par son conseil, maintient ses demandes et produit à titre informatif un décompte arrêté à la date du 14 mars 2025.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude et informée de l’audience de renvoi, Madame [N] [W] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Au terme de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Au terme de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement d’une situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions des rémunérations consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Par application de l’article L722-5 du même code, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent également interdiction de prendre toute garantie ou sûreté.

L’article 722-5 dernier alinéa précise cependant que cette interdiction ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986.

Selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le VI de l’article 24 de la loi précitée dispose que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures.

Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Le VII précise que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Enfin, le VIII dispose que « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier que Madame [N] [W] a déposé auprès de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin un dossier de surendettement. Le décompte produit par le bailleur à la dernière audience, laisse supposer que le dossier a été déclaré recevable par la commission de surendettement et qu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prononcé. Bien que le dossier a fait l’objet d’un renvoi à la première audience, aucune décision de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin n’a été produite.

Par conséquent et afin que le Tribunal dispose de tous les éléments du litige dans le respect du principe du contradictoire et dans l’intérêt d’une bonne administration de la Justice, la réouverture des débats sera ordonnée afin de permettre aux parties de communiquer leurs observations et de transmettre :

— La décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement consécutivement à la demande de traitement de la situation de surendettement de Madame [N] [W]

— La décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou toute autre décision rendue par la commission de surendettement

— Les observations de la S.A. 3F GRAND EST SAHLM sur le montant final de la créance effacée

— Un décompte actualisé du compte locataire

Les droits des parties à formuler des prétentions et moyens de défense sont expressément réservés, ainsi que les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

ORDONNE la réouverture des débats ;

RENVOIE l’examen de l’affaire et les parties à l’audience du juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE du 04 décembre 2025 à 9 h 00, salle 114 ;

INVITE les parties à conclure et se communiquer leurs pièces pour cette date ;

DIT que la notification du présent jugement vaut citation des parties à comparaître à l’audience susmentionnée ;

RESERVE l’intégralité des moyens et prétentions des parties ;

RESERVE les dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 juin 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,