Rôle général

des affaires civiles

N° RG 23/03020 – N° Portalis DB37-W-B7H-FZD4

JUGEMENT N°25/

Notification le : 28 juillet 2025

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – SELARL CHEVALIER AVOCATS

CCC – SELARL TEHIO

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2025

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C. POERAVA

Société Civile immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro [Immatriculation 1] 003 dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par son gérant en exercice

non comparante, représentée par Maître Lionel CHEVALIER de la SELARL CHEVALIER AVOCATS, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDEUR

[E] [Z]

né le 31 Janvier 1967 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, représenté par Maître Patrice TEHIO de la SELARL TEHIO, avocats au barreau de NOUMEA

d’autre part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENT : Philippe GUISLAIN, Vice-Président du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Christèle ROUMY

Débats à l’audience publique du 07 Avril 2025, date à laquelle le Président a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 30 Juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. Le délibéré a été prorgé au 28 Juillet 2025.

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 28 Juillet 2025 et signé par le président et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 01 mai 2021, [E] [Z] et [B] [H] ont pris à bail auprès de la S.C. POERAVA un logement situé [Adresse 7] à [Localité 5], pour une durée de deux ans renouvelable, pour un loyer de 230.000 francs net, avec un dépôt de garantie équivalent.

[B] [H] a quitté les lieux et s’est régulièrement retirée du contrat par avenant du 09 mars 2022.

Les autres parties ont convenu de mettre fin au bail le 04 janvier 2023. En l’absence de [E] [Z], un état des lieux de sortie a été établi le jour même par Maître [O] [R], huissier de justice.

La SC POERAVA a adressé à son ancien locataire une sommation de payer par acte délivré à personne le 20 juin 2023, pour un montant de 303.055 francs, en raison de réparations locatives.

Par requête introductive d’instance déposée au greffe le 27 novembre 2023, la SC POERAVA a fait appeler [E] [Z] devant le Tribunal de première instance de NOUMEA, aux fins de paiement des réparations. L’acte était signifié à personne le 23 novembre 2023.

Le 09 juillet 2024, à l’occasion de ses dernières conclusions auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé plus précis, la SC POERAVA sollicite du tribunal de :

— CONDAMNER Monsieur [E] [Z] à régler à la société POERAVA la somme de 232.670 XPF,

— DEBOUTER Monsieur [E] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire,

— CONDAMNER Monsieur [E] [Z] à régler à la société POERAVA une somme de 250.000 XPF au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie,

— CONDAMNER Monsieur [E] [Z] aux entiers dépens de la présente instance, dont les frais du constat réalisé le 4 janvier 2023, ainsi que les frais de sommation du 20 juin 2023,

Le 04 septembre 2024, à l’occasion de ses dernières conclusions auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé plus précis, [E] [Z] sollicite du tribunal de :

— DEBOUTER la SCI POERAVA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— ORDONNER à la SCI POERAVA de produire aux débats la facture des peintures réalisées avant l’entrée dans les lieux de Monsieur [Z],

— ORDONNER à la SCI POERAVA de produire aux débats l’original de la facture de Monsieur [P] [F] en date du 10 janvier 2023,

— ORDONNER à la SCI POERAVA de produire aux débats le justificatif du paiement de la facture de Monsieur [P] [F], peintre,

— CONDAMNER la SCI POERAVA à payer à Monsieur [E] [Z] la somme de 230.000 F.CFP au titre de la restitution du dépôt de garantie majorée des intérêts au taux légal à compter du 03 mars 2023 jusqu’à sa restitution intégrale,

— CONDAMNER la SCI POERAVA à payer à Monsieur [E] [Z] la somme de 250.000 F.CFP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— LA CONDAMNER aux dépens, avec distraction au profit de la Selarl TEHIO, Société d’avocats à la Cour, aux offres de droit.

La clôture de la mise en état était ordonnée le 13 février 2025.

A l’issue de l’audience de plaidoirie du 07 avril 2025, la décision était mise en délibéré au 30 juin 2025, puis prorogée au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes reconventionnelles de production de pièces,

[E] [Z] demande au tribunal d’ordonner à la S.C. POERAVA de produire différentes pièces.

Aux termes de l’article 771 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie, Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

La demande ayant été présenté au cours de la mise en état, il appartenait au défendeur d’en saisir le juge de la mise en état. Le tribunal se trouve donc incompétent pour statuer sur cette demande.

Sur les réparations locatives,

la SC POERAVA réclame la somme 232.670 francs au titre du reliquat des sommes dues pour les réparations locatives à l’issue du contrat de bail, sur le fondement de trois factures, et au regard des états des lieux d’entrée et de sortie.

[E] [Z] conteste les sommes dues, l’établissement de l’état des lieux de sortie hors sa présence, et la nature des réparations.

S’il y a lieu d’examiner chaque poste de réparation au regard des factures, il convient de déterminer s’il est suffisamment établi que les dégâts sont la conséquence de l’exécution du contrat de bail. Un état des lieux a été établi par les parties le 27 mai 2021. L’état des lieux de sortie a été établi par huissier le 04 janvier 2023 au regard de l’absence du locataire. Etant observé que c’est bien [E] [Z] qui a décidé d’être absent pour la remise des clés et l’état des lieux, quelle qu’en soit la cause, l’établissement de cet acte par un huissier assermenté permet de le rendre opposable aux tiers.

Concernant la facture de la SARL PAUL NORD,

La SARL PAUL NORD a établi une facture le 10 janvier 2023 pour la révision de quatre climatiseurs et une pompe à chaleur, pour un montant de 31.270 francs, dont la SC POERAVA réclame le paiement.

[E] [Z] ne conteste pas les frais dus pour la climatisation, mais considère que ceux relatifs à la pompe à chaleur ne sont pas dus, alors qu’elle n’a jamais fonctionné.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’il existait une fuite à contrôler. Aucun justificatif n’est produit pour la révision ou l’intervention de l’appareil. Toutefois, au regard du dysfonctionnement de l’appareil préexistant au bail, il y a lieu de laisser les frais d’intervention à la charge de la propriétaire. Dans ces conditions, la facture doit être réduite de 5.000 francs outre 6% de taxe, soit 5.300 francs.

Dans ces conditions, les sommes restant dues par le locataire pour ce poste s’élèvent à 25.970 francs.

Concernant la facture de [S] [Y],

[S] [Y] a établi une facture le 20 janvier 2023 pour le nettoyage d’un appartement, pour un montant de 49.500 francs, dont la S.C. POERAVA réclame le paiement en raison de la poussière constatée par huissier le 04 janvier 2023.

[E] [Z] soutient qu’il avait fait appel à une femme de ménage le 03 janvier 2023 de sorte que la bailleresse ne pouvait prétendre à un problème de saleté. Il invoque un constat d’huissier du 30 juin 2023.

Le constat d’huissier du 04 janvier 2023 a relevé que l’ensemble de l’appartement n’a fait l’objet d’aucun nettoyage approfondi et que les sols sont poussiéreux. Dans le détail, comme le mentionne la demanderesse, il rapporte :

— dans la cuisine : l’intérieur du meuble sous lévier est sale et fortement tâché et du gras de cuisson s’écoule sous la hotte visiblement non nettoyée ;

— sur la terrasse : certaines lames des volets roulants sont sales (ce qui ressortait déjà de l’état des lieux d’entrée) et le globe du plafonnier n’a pas été nettoyé ;

— dans la buanderie : des traces de salissures sont présentes sur les murs ;

— dans les WC indépendants : des traces de coulures jaunies sont présentes dans la cuvette ;

— dans la salle d’eau de la chambre n°1 et 4 : des traces de coulures jaunies sont présentes dans la cuvette ;

— dans les chambres n°1, 2 et 3 : l’intérieur des placards est sale et des étagères tâchées ;

— sur le palier : des cheveux et des poils sont visibles au sol ;

— dans la chambre n°4 : l’angle du mur à droite de la porte de la salle d’eau est sale ;

— dans la salle d’eau de la chambre n°4 : des restes de tarente écrasée sont visibles sur le montant de la porte ; le verre du pare-douche est très sale et couvert de projections ; les joints de la douche sont moisis ; le miroir est sale ;

— dans le cellier : le local est sale ; le sol est tâché ; présence de toiles d’araignées et de poussière.

Il convient d’observer que le constat d’huissier se borne à constater que les photographies produites ont été prises le 03 janvier 2023. Les images ont été versées aux débats, ainsi les justificatifs du paiement d’une femme de ménage jusqu’au 31 décembre 2022, et non le 03 janvier 2023 comme allégué par le défendeur. Il demeure que les photographies ne sont pas suffisamment précises, et que le seul passage d’une femme de ménage ne saurait établir la qualité de la prestation ni l’état du logement trois jours après.

Le constat d’huissier du 04 janvier 2023 est précis et la nécessité d’une reprise du nettoyage est justifié. Dans ces conditions, les sommes restant dues par le locataire pour ce poste s’élèvent à 49.500 francs.

Concernant la facture de [P] [F],

[P] [F] est intervenu sur plusieurs postes qu’il convient d’étudier successivement. Toutefois, [E] [Z] conteste formellement la facture en arguant qu’elle vise le constat d’huissier du 04 janvier 2023 et est établi au 10 janvier 2023. Toutefois, le défendeur ne démontre pas que la durée de six jours n’est pas compatible avec la réalisation des différents travaux, puisqu’il ne procède que par allégation.

— des peintures,

La S.C. POERAVA invoque le très bon état des peintures au début du bail, au regard de l’état des lieux et d’un courrier électronique de [B] [H]. Il reprend par ailleurs le constat d’huissier du 04 janvier 2023 pour justifier des dégradations et de la nécessité de repeindre le logement pour un coût de 240.000 francs.

[E] [Z] conteste les conditions d’entrée dans les lieux, et la reprise de la totalité des peintures du logement par le locataire au bénéfice de la propriétaire. Il formule des observations pièce par pièce, au regard de photographies qui sont toutefois insuffisantes pour visualiser l’ensemble des pièces ; la preuve de la nécessité de la reprise incombe toutefois à la demanderesse.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les peintures avaient été refaites, ce qui n’est pas sérieusement contesté dans la mesure où [E] [Z] affirme à la fois que la preuve n’en est pas rapporté, mais que la bailleresse avait obligé le précédent locataire à les reprendre.

Il convient de relever que le poste concerne la peinture, et est sans lien avec la dégradation des arêtes des murs.

L’huissier, dans son constat du 04 janvier 2023, a relevé, dans la cuisine, l’empreinte du réfrigérateur et du gras de cuisson sur le mur ; dans le salon, dans la chambre dite n°1, dans la chambre dite n°3, et dans la mezzanine, des traces de nettoyage entraînant une différence de teinte sur le mur sont observées. Dans la buanderie, des traces multiples sont présentes au-dessus de la pompe à chaleur, au niveau de l’évacuation de la machine-à-laver, et autour des fenêtres. Dans le cellier, les murs sont marqués et tâchés de manière très visible. Ces dégâts sont importants et nécessite la reprise complète des peintures dans ces pièces.

Des traces ont été relevées dans l’entrée, sur la terrasse, dans la chambre dite n°4 et dans le dressing, qui sont peu visibles sur les photos et apparaissent éparses. Dans la salle d’eau de la chambre dite n°1, il a été relevé des traces à l’intérieur des étagères, qui d’ailleurs sont déjà mentionnées dans l’état des lieux d’entrée. Ces constatations ne justifient pas une reprise de l’intégralité des peintures afférentes, qui créeraient un enrichissement de la bailleresse au détriment du locataire, alors même qu’un nettoyage adapté serait suffisant.

Dans ces conditions, les frais de peinture sont partiellement dus. Aucune information précise ne permet de faire le détail du coût de reprise. Il y a lieu en outre de prendre en compte un coefficient de vétusté. Le coût de l’intervention sera donc partiellement mis à la charge du locataire, à raison de 60%, soit 144.000 francs.

— de l’entretien

la S.C. POERAVA sollicite réparation au titre de la remise en état et du graissage du dispositif de fermeture des baies vitrées, au titre du remplacement des joints d’étanchéité, d’une baguette en aluminium de la baie vitrée et de la porte de la chambre dite n°4, du bandeau de la porte de dressing, de la poubelle de la cuisine et d’un flexible de douche de la salle de bains dite “enfants”.

[E] [Z] invoque de manière générale la vétusté normale, à la charge de la bailleresse.

Toutefois, le remplacement des joints, de baguettes cassées et du bandeau de la porte du dressing fait partie de travaux d’entretien courant du logement qui sont de la responsabilité du locataire. La poubelle était mentionnée dans l’état des lieux d’entrée, et son absence ressort du constat d’huissier du 04 janvier 2023.

S’agissant de la baie vitrée, il est relevé dans l’état des lieux d’entrée que celle-ci était en mauvais état. En outre, si le bail évoque la “réparation des fermetures cassées”, c’est après avoir évoqué les placards et d’autres éléments intérieurs. En tant qu’élément assurant la clôture et la fermeture du logement, et en l’absence de faute établie, il y a lieu de laisser la charge de la réparation de ce dispositif de fermeture à la bailleresse.

S’agissant du flexible de douche, il n’est pas évoqué dans les écritures de la demanderesse, et la qualification de “chambre d’enfant” ne permet pas de déterminer l’élément concerné. Le poste doit être écarté.

Dans ces conditions, les frais d’entretien à la charge du locataire s’élèvent à la somme de 10.000 francs, 6.000 francs, 5.000 francs, 6.900 francs et 5.000 francs, soit un total de 32.900 francs.

— du remplacement de la paroi de douche

la S.C. POERAVA sollicite le remplacement d’une paroi de douche, semble-t-il de la salle d’eau commune, décrite comme fêlée lors de l’expertise.

[E] [Z] fait valoir qu’elle était déjà dégradée au moment de l’entrée dans les lieux.

Les parties sont imprécises sur les pièces concernées. Toutefois, sur l’état des lieux d’entrée, la salle d’eau dite n°2 est attenante à la chambre n°1, et n’est donc pas concernée. Les salles d’eau dites n°1 et n°3 sont décrites comme étant en mauvais état. Lors du constat d’huissier du 04 janvier 2023, il a été noté sur une salle d’eau commune après la chambre n°3 que la vitre serait fêlée en partie basse. Toutefois, le mauvais état de la cabine de douche ayant déjà été relevé lors de l’entrée dans les lieux, il n’y a pas lieu de faire assumer son remplacement par le locataire. Le poste sera rejeté.

A cet égard, il sera relevé que l’entrepreneur met à la charge du client un coût de mise en place et de repli du chantier, au niveau du changement de la paroi de douche, et qui apparaît lié à cette tâche, alors que les autres prestations sont des interventions mineures. Son coût sera donc laissé à la charge de la bailleresse.

Ainsi, il ressort de ce qui précède qu’à l’issue du bail, [E] [Z] reste devoir à la S.C. POERAVA la somme totale de 252.370 francs au titre des réparations locatives.

Sur le dépôt de garantie,

Il est acquis que [E] [Z] avait payé la somme de 230.000 francs au titre du dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. L’objet de cette somme est précisément l’exécution des obligations du locataire, donc la prise en charge de dépenses qui seraient dues à l’issue du contrat de bail, aux termes du contrat du 01 mai 2021. Il doit donc s’opérer une compensation entre la dette du locataire et le dépôt de garantie conservé par la S.C. POERAVA.

Dans ces conditions, [E] [Z] sera condamné à payer à la S.C. POERAVA la somme de 22.370 francs au titre des réparations locatives.

Sur l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En aucun cas, elle ne peut l’être pour les dépens.

Compte tenu du montant de la créance, il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

Sur les frais et dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, la partie perdante est condamnée aux dépens, soit [E] [Z]. Elle comprend les frais de sommation délivrée le 20 juin 2023.

En revanche, les frais afférents au procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice qui n’a pas été désigné par décision de justice sont inclus dans l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles, de sorte que la demande sera requalifiée.

En application de l’article 700 du même code, [E] [Z] sera condamné à verser la somme de 250.000 francs à la demanderesse au titre des frais irrépétibles, en ce compris les frais de constat du 04 janvier 2023.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que le total des réparations locatives dues par [E] [Z] à la S.C. POERAVA à l’issue de l’exécution du contrat de bail du 01 mai 2021 s’élève à 252.370 F.CFP (DEUX CENT CINQUANTE-DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DIX [Localité 4] PACIFIQUE),

DIT qu’il y a lieu à compensation avec le dépôt de garantie de 230.000 F.CFP (DEUX CENT TRENTE MILLE [Localité 4] PACIFIQUE) prévu au bail,

en conséquence,

CONDAMNE [E] [Z] à payer à la S.C. POERAVA la somme de 22.370 F.CFP (VINGT-DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DIX [Localité 4] PACIFIQUE) au titre du solde des réparations locatives,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

CONDAMNE [E] [Z] à payer à la S.C. POERAVA la somme de 250.000 F.CFP (DEUX-CENT CINQUANTE MILLE [Localité 4] PACIFIQUE) en application de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie, en ce compris le coût du constat d’huissier du 04 janvier 2023,

CONDAMNE [E] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer délivrée le 20 juin 2023,

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an ci-dessus.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT