TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/01698 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWBG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [U] [I] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [E]

né le 05 Novembre 1999 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [G] [S] et Monsieur [W] [E] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 1er décembre 2020, pour un loyer mensuel de 465,36 euros hors charges, payable à terme échu.

Par avenant du 14 avril 2022, Monsieur [W] [E] est resté seul locataire du logement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Adresse 3] a fait signifier le 11 janvier 2024 à Monsieur [W] [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2022,24 euros, selon décompte en date du 8 janvier 2024.

Le même acte a fait commandement au locataire d’avoir à justifier de l’assurance et de l’occupation du logement.

La SA d’HLM a ensuite fait assigner le 2 avril 2024 Monsieur [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance ;

ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [E], ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ordonner que, faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

condamner Monsieur [W] [E] au paiement de la somme de 2022,24 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

condamner Monsieur [W] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

condamner Monsieur [W] [E] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner Monsieur [W] [E] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 15 octobre 2024, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [U] [I], employée du bailleur – a maintenu ses demandes relatives aux loyers et charges impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2484,85 euros, hors frais. La société bailleresse a indiqué que le paiement du loyer n’avait pas repris. Elle n’a en revanche pas maintenu sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation fondée sur le défaut d’assurance du logement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [W] [E] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation administrative et de son absence de ressources. Il a déclaré ne pas avoir de dossier de surendettement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’une des audiences.

Il sera constaté que le bailleur ne maintient pas ses demandes de résiliation liées au défaut d’assurance du logement.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 3 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 8 et 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 1er décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions générales, page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 2022,24 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 11 mars 2024 à 24 heures.

Entre le 11 janvier 2024 et le 11 mars 2024 à 24 heures, Monsieur [W] [E] a procédé à trois règlements, pour un total de 1362,52 euros.

Il en résulte que Monsieur [W] [E] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 11 janvier 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 12 mars 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [W] [E] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [W] [E] reste redevable des loyers jusqu’au 11 mars 2024 et, à compter du 12 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 12 mars 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [E] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (151,18 euros, 82,02 euros et 79,84 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 2484,85 euros à la date du 1er octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [W] [E] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette actualisée, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [W] [E] sera condamné au paiement de la somme de 2484,85 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2022,24 euros à compter du 11 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [W] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Monsieur [W] [E] n’a pas sollicité de délais de paiement, ni demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 3], mais afin de tenir compte également de la situation financière du défendeur, Monsieur [W] [E] sera condamné à verser au bailleur la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE ne maintient pas ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation pour défaut d’assurance du logement à l’encontre de Monsieur [W] [E] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 1er décembre 2020 conclu entre la SA d’HLM [Adresse 3] et Monsieur [W] [E] (Madame [G] [S], co-locataire initiale, ayant quitté le logement selon avenant du 14 avril 2022), concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [W] [E] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2484,85 euros (selon relevé de compte en date du 1er octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2022,24 euros à compter du 11 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [E] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [W] [E] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [E] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 janvier 2024 et celui de l’assignation du 2 avril 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,