TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00049 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GSUU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [B] [Z]

demeurant 5 bis rue des lavandières – 45100 ORLEANS

comparante en personne

DÉFENDEURS :

Madame [E] [W]

demeurant 33 B Route de Chaingy – 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN

comparante en personne

Monsieur [T] [W]

demeurant 33 B Route de Chaingy – 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN

comparant à l’audience du 16 Avril 2024, non comparant à l’audience du 24 Septembre 2024

Monsieur [M] [W]

demeurant 16 avenue de la rivière des bois – Etge 2 – Apt 121 – 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN

comparant en personne

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2022, Madame [B] [Z] a donné en location à Monsieur [M] [W] un appartement n° 121 sis 16 avenue de la Rivière des Bois 45380 LA CHAPELLE ST MESMIN, moyennant un loyer mensuel initial de 655 euros en ce compris les provisions sur charges (70 euros), payable mensuellement d’avance le 5.

Madame [B] [Z] a fait délivrer suivant procès-verbal remis à personne à Monsieur [M] [W] le 29 juin 2023 un commandement de justifier de l’assurance et de payer dans les deux mois les loyers et charges pour un montant en principal de 542,22 euros dont 64,22 euros de coût de l’acte.

Ce commandement a été dénoncé en leur qualité de caution le 6 juillet 2023 à Monsieur [T] [W] par procès-verbal remis à étude et Madame [E] [W] par procès-verbal remis à personne.

C’est dans ce contexte que, par acte du 5 janvier 2024, Madame [B] [Z] a fait assigner en référé Monsieur [M] [W] d’une part ainsi que Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] d’autre part devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

* Déclarer recevable et bien fondée ses demandes, fins et conclusions,

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 29 août 2023 contenue dans le bail d’habitation et la résiliation du contrat;

* Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [M] [W] ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

* Déclarer que les meubles meublants se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* Condamner solidairement Messieurs [M] et [T] [W] et Madame [E] [W] à payer à la demanderesse l’arriéré locatif de 118 euros au mois de novembre 2023, à parfaire au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023, date de signification du commandement de payer ;

* Les condamner solidairement en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuellement dû jusqu’à libération des lieux ;

* Outre le paiement de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût des actes de commandement, de dénonciation.

L’affaire a été évoquée une première fois le 16 avril 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [T] [W], comparant, a contesté avoir signé l’acte de caution. Il est fait état du départ du logement de Monsieur [M] [W] le 27 mars 2023 et d’un état des lieux reporté au 17 avril 2024, les clés n’étant pas restituées.

L’affaire a été renvoyée et évoquée le 24 septembre 2024.

Lors de cette audience, Madame [Z] confirme le départ le 17 avril 2024 de Monsieur [M] [W] et de l’établissement de l’état des lieux de sortie à cette date dont elle réclame le paiement du coût soit 340,53 euros, ce que Monsieur [M] [Z], comparant, refuse en exposant qu’il était convenu un rendez-vous avec l’agence mandataire et non avec un commissaire de justice. S’agissant de la dette locative, la demanderesse confirme le règlement de 50 euros ramenant la créance sollicitée à 378 euros. Madame [E] [W], comparante, justifie avoir établi 3 chèques de 50 euros à encaisser mensuellement. Elle sollicite des délais de paiement à concurrence de 50 euros auxquels consent Madame [Z]. Par ailleurs, cette dernière se désiste de sa demande portant sur l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences.

Régulièrement convoqué, Monsieur [T] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’ordonnance sera contradictoire dans la mesure où toutes les parties étaient comparantes à l’audience du 16 avril 2024.

Sur le désistement :

Madame [B] [Z] s’est désistée de ses demandes quant à la résiliation du bail du 20 décembre 2022 et de ses conséquences compte tenu du départ du locataire le 17 avril 2024. Il en sera donc fait le constat.

Sur les engagements comme caution :

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est admis que toute obligation de mentions manuscrites est supprimée dans les contrats de cautionnement signés par des personnes physiques à compter du 25 novembre 2018, les informations pouvant faire désormais l’objet de mentions pré-imprimées sur l’acte de cautionnement signé par le garant.

En outre, en vertu de l’article 24 I. alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, sont versés aux débats 2 engagements de caution solidaire au nom de Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W], signés le 20 décembre 2022

Cependant, force est de constater que le montant du loyer ne figure pas sur chacun de ces engagements, pas plus que la reproduction de la mention prévue à l’article 2297 du code civil.

La question de la validité du cautionnement a été mise dans les débats, étant ici rappelé que Monsieur [T] [W], lors de sa comparution à la première audience a contesté avoir signé un engagement en qualité de caution.

Par suite et compte tenu des mentions manquantes et prescrites à peine de nullité, il convient de considérer nuls les actes de cautionnement versés aux débats et de débouter Madame [B] [Z] de toutes demandes à l’encontre de Madame [E] [W] et de Monsieur [T] [W] sans avoir à statuer sur la contestation de Monsieur [M] [W], lequel n’a d’ailleurs pas comparu lors de l’audience de renvoi.

Sur l’arriéré locatif du logement :

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [B] [Z] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et des charges impayés prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le décompte vise à ce titre une créance de 719,21euros en ce compris la somme de 340,53 euros réclamée au titre des frais d’établissement d’état des lieux de sortie. Cette demande sera examinée ci-après. Par suite, la dette purement locative sollicitée s’élève à 428,68 euros de laquelle il convient de déduire 228,38 euros au titre d’indemnités locatives (ménage et remplacement bouton chaudière) en l’absence de demande en ce sens. Il convient de noter en outre que ce poste de 228,38 euros est porté au débit du compte du locataire le 17 juin 2024 alors que l’établissement des lieux de sortie a été dressé le 17 avril 2024.

Il convient en outre de soustraire la somme de 187,26 euros au titre de l’entretien de la chaudière, non justifié de sorte que la dette locative restante est de 13,04 euros à laquelle sera condamnée Monsieur [M] [W] à titre provisionnel, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il convient de souligner que le dépôt de garantie est déduit du décompte locatif, ce que n’a pas contesté Monsieur [M] [W].

Monsieur [M] [W] sera donc condamné à verser, au titre des loyers, charges indemnités d’occupation à la demanderesse, la somme de 13,04 euros à titre provisionnel, prorata du mois d’avril 2024 inclus, ladite somme portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juin 2023.

Sur la demande au titre du remboursement du constat d’huissier d’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 mars 2014 au 08 août 2015 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, Madame [Z] a fait délivrer sommation d’assister à l’état des lieux suivant procès-verbal remis à personne à Monsieur [M] [W] le 27 mars 2024.

Il ressort de cette sommation que Maître [P], commissaire de justice s’est présenté le 27 mars 2024 pour établir l’état des lieux, Monsieur [M] [W] lui ayant indiqué être en cours de déménagement.

Cependant, il ne ressort pas des éléments du débat que Monsieur [M] [W] ait été informé de la venue d’un commissaire de Justice le 27 mars 2024 et de l’impossibilité d’établir contradictoirement un constat d’état des lieux de sortie avec Madame [Z] ou un tiers mandaté par elle, Monsieur [M] [W] ayant déclaré à l’audience s’attendre à un rendez-vous avec l’agence mandataire.

Madame [B] [Z] sera donc déboutée de sa demande quant à la prise en charge par Monsieur [M] [W].

Sur les demandes accessoires :

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [M] [W] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [M] [W] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et la signification de l’assignation ;

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS le désistement par Madame [B] [Z] de sa demande tenant à l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion et leurs conséquences de Monsieur [M] [W] au titre du bail conclu le 20 décembre 2022 et portant sur un appartement n° 121 au Bât 1 Escalier 2 sis 16 avenue de la Rivière des Bois 45380 LA CHAPELLE ST MESMIN ;

DEBOUTONS Madame [B] [Z] de toutes demandes à l’encontre de Madame [E] [W] et de Monsieur [T] [W] en qualité de cautions ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à verser à Madame [B] [Z] la somme de 13,04 euros à titre provisionnel, prorata du mois d’avril 2024 inclus, ladite somme portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juin 2023 ;

DEBOUTONS Madame [B] [Z] de sa demande au titre du remboursement du constat d’huissier d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] au paiement de la somme de 200 euros au titre de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et la signification de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,