Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02910 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E222

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[Z] [P]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [Z] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 août 2023, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [Z] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 296,72 euros, hors charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la Société PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 07 juillet 2025 pour obtenir notamment la résiliation du bail, sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et son expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La société PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 639,64 euros et n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement

Madame [P], présente, sollicite l’octroi de délais de paiement en indiquant qu’elle perçoit une aide au retour à l’emploi et le revenu de solidarité active. Elle propose de payer 30 euros par mois en plus du loyer et charges courants.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité des demandes

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 18 mars 2024 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 8 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

L’action sera par conséquent déclarée recevable.

Sur les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus après le 29 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, PLURIAL NOVILIA produit un décompte actualisé de la créance au 12 novembre 2025, échéance d’octobre incluse, démontrant que Madame [P] est débitrice d’une dette locative faute pour elle d’avoir payé certaines échéances.

Madame [P] reconnaît avoir manqué à son obligation de payer certains de ses loyers et charges au terme convenu.

En outre, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 15 mars 2024 pour la somme en principal de 931,84 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de PLURIAL NOVILIA ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article.

PLURIAL NOVILIA produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés, arrêté au 12 novembre 2025, démontrant que Madame [P] reste à lui devoir la somme de 639,64 euros.

Madame [P] reconnaît le montant de la dette.

Elle paie depuis le mois d’août 2025 la somme de 30 euros en plus de ses charges et loyers courants.

Il convient d’entériner cet échéancier.

Elle sera condamnée au paiement de la somme de 639,64 euros portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée en équité.

Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par PLURIAL NOVILIA sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par PLURIAL NOVILIA. L’expulsion de Madame [P] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, Madame [P] serait tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [P] supportera la charge des dépens.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [P] sera condamnée à payer à PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l’action de la SA [Adresse 7] à l’encontre de Madame [Z] [P] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2023 entre la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA et Madame [Z] [P] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont en principe réunies à la date du 27 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 639,64 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 novembre 2025, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [Z] [P] à s’acquitter de la dette en 21 fois, en procédant à 20 versements de 30 euros, et à un dernier versement égal au solde de la dette majoré des intérêts, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 13 novembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à PLURIAL NOVILIA ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

DEBOUTE PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à capitaliser les intérêts ;

CONDAMNE Madame [Z] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière …………………………………………… La Présidente,