TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00156 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GSQ3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [T]

Madame [X] [I] épouse [T]

demeurant 351 rue des Taretes – 45400 SEMOY

représentés par la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [V]

demeurant 2 bis rue du Petit Poucet – 45000 ORLÉANS

non comparant, ni représenté

Madame [R] [B] épouse [V]

demeurant 2 bis rue du Petit Poucet – 45000 ORLÉANS

comparante en personne

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 6 juillet 2013, Monsieur [K] [T] et Madame [X] [I] épouse [T] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V] portant sur une maison à usage d’habitation avec garage située 2 bis rue du petit poucet – 45000 ORLEANS, moyennant le paiement d’un loyer de 865€, payable mensuellement d’avance.

Le 10 juillet 2023, Monsieur [K] [T] et Madame [X] [I] épouse [T] ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V], pour un montant en principal de 3.074,55 euros, qui leur a été remis par acte déposé à étude.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, Monsieur [K] [T] et Madame [X] [I] épouse [T] ont fait assigner Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin que la juridiction de céans :

Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions des requérants et y faire droit, Constater que Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié dans le délai de deux mois impartis par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,Constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V] à leur obligation de locataires et notamment à leur obligation de payer les loyers,En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V] et de tout autre occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V] au paiement de la somme de 4.670,77 euros au titre de l’arriéré de loyers et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, Les condamner solidairement en outre au paiement :de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code Civil,Condamner solidairement les époux [V] au paiement d’une somme de 700euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour participation aux frais exposés par les demandeurs et que l’équité impose de ne pas leur laisser supporter, ainsi qu’au paiement solidaire des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée le 27 février 2024, renvoyée au 16 avril 2024 puis au 24 septembre 2024.

A l’audience du 24 septembre 2024, les demandeurs ont indiqué que la dette était soldée, et qu’un solde créditeur pour les locataires existait. Toutefois, ils maintiennent leurs demandes en soulignant l’acquisition de la clause résolutoire. Ils s’en rapportent sur la suspension de cette clause.

Le dossier a fait l’objet d’une réouverture des débats en audience suite à l’arrivée tardive de Madame [V].

A l’audience, elle indique qu’elle et son époux sont en CDI et qu’il n’y a plus de difficultés de paiement. Elle indique qu’en juillet 2025 le bail sera terminé. Elle précise qu’il est difficile de trouver un autre logement. Enfin, elle ajoute percevoir la somme de 1500 euros par mois, de même que son époux.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [D] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur et Madame [V] sont mariés et ont 4 enfants, dont 3 au foyer. Il est par ailleurs fait mention de la perte d’emploi de cette dernière alors salariée au sein de la Mairie de Saint jean de Braye de 2021 à 2022 suite à des problèmes de santé. Monsieur [V] a cessé son activité d’auto-entrepreneur exercée de 2007 à 2014 et un nouveau dossier est en cours d’examen auprès de l’ ADIE aux fins de création d’un nouvelle entreprise. La fiche relate également les explications de Madame [V] quant aux problèmes rencontrés par son fils avec la Justice et pour lequel elle a engagé ses économies. Enfin, il est fait état de l’engagement des époux [V] de procéder à des versements échelonnés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile dispose que : En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 septembre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le 10 juillet 2023, un commandement de payer les loyers dans les deux mois visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [K] [T] et Madame [X] [I] épouse [T] à Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V] par procès-verbal remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 3.074,55 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte du 1er juillet 2023.

En outre, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc retenu le délai de 2 mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

Ce commandement est demeuré infructueux dans la mesure où les défendeurs n’ont rien réglé durant cette période de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2023.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 12 septembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les demandeurs versent à l’appui de leur demande le contrat de bail signé le 6 juillet 2013, le commandement de payer délivré le 10 juillet 2023 et le décompte faisant apparaître un solde créditeur au profit des locataires à hauteur de 517,22 euros au 23 septembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Ces éléments font apparaître un solde créditeur au profit des locataires à hauteur de 517,22€, ce que les demandeurs ont expressément déclaré tout en maintenant l’entièreté de leurs demandes.

Par conséquent, la demande en paiement formulée par les bailleurs sera rejetée.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [D] [V] et Madame [R] [V] n’ayant plus de dette locative, les délais de paiement suspendant la clause résolutoire ne peuvent par définition pas leur être accordés. Cependant, le fait qu’ils aient réglé l’intégralité des sommes dues en cours de procédure suffit à démontrer qu’ils étaient en mesure de se libérer de leur dette dans le délai légal de 36 mois que le juge aurait pu leur accorder, et à la suite duquel la clause résolutoire aurait été réputée ne pas avoir joué.

Il y a ainsi lieu de considérer que la clause résolutoire figurant au bail du 6 juillet 2013, acquise le 12 septembre 2023, est réputée n’avoir jamais joué et l’expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [R] [V] ne sera en conséquence pas ordonnée pas plus que la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le juge ne saurait en effet placer les locataires qui ont réglé leur dette locative en cours de procédure dans une situation plus défavorable que ceux restés débiteurs qui auraient pu se voir accorder des délais de paiement.

Par suite, seule demeure la question des frais ci-dessous.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens :

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, et compte tenu des circonstances de l’espèce, la délivrance d’un commandement de payer et l’assignation ont été rendus nécessaires par l’existence d’une dette locative. En conséquence, les dépens seront in solidum à la charge de Monsieur [D] [V] et Madame [R] [V].

Sur la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile :

En application de cet article, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, et de l’existence d’une dette locative lors de la délivrance du commandement de payer et de l’assignation, il n’apparait pas inéquitable de condamner Monsieur [D] [V] et Madame [R] [V] in solidum à régler la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2013 entre Monsieur [K] [T] et Madame [X] [I] épouse [T] d’une part, et Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V], d’autre part, portant sur un logement 2 bis rue du petit poucet – 45000 ORLEANS sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ;

CONSTATE cependant que l’intégralité de la dette de loyers et charges a été réglée par Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V] selon décompte produit, incluant l’échéance du mois de septembre 2024 ;

DIT que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par Monsieur [K] [T] et Madame [X] [I] épouse [T] depuis le 12 septembre 2023, date d’effet du commandement de payer du 10 juillet 2023, est en conséquence réputée n’avoir pas joué ;

DEBOUTE Monsieur [K] [T] et Madame [X] [I] épouse [T] de leur demande en condamnation solidaire de paiement au titre des loyers et charges impayés ;

DEBOUTE Monsieur [K] [T] et Madame [X] [I] épouse [T] de leur demande en expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V] du logement 2bis rue du petit poucet – 45000 ORLEANS et de leurs demandes annexes et conséquentes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [R] [B] épouse [V] à verser à Monsieur [K] [T] et Madame [X] [I] épouse [T] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,