TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Références :

N° RG 25/00507 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZIG

MINUTE N°2026/41

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 20 Janvier 2026

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT

c/

[U] [H]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Arnaud DUBOIS

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT

immatriculé au RCS de [Localité 14] sous le n° 273 400 010

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par Maître Arnaud DUBOIS de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [H]

[Adresse 5]

[Adresse 15]

[Localité 7]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Présidente : Héloïse HEBLES, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 18 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 24 février 2020 à effet au 26 février 2020, l’Office Public de l’Habitat du Département de l’Hérault dit HERAULT LOGEMENT a donné à bail à Monsieur [U] [H] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1], pour un loyer initial mensuel de 319,53 € outre 46,34 € de provisions sur charges.

Le 22 avril 2024, Monsieur [U] [H] a saisi la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault aux fins d’ouverture d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement, laquelle a déclaré sa demande recevable le 14 mai 2024.

Par décision du 27 août 2024, la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault a imposé des mesures de rééchelonnement du paiement des dettes de Monsieur [U] [H] pendant une durée de 48 mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 décembre 2024, HERAULT LOGEMENT a mis en demeure Monsieur [U] [H] de se conformer au plan établi par la commission de surendettement.

Le même jour, l’Office Public de l’Habitat Hérault Logement a signalé à la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault, l’absence de respect du plan par Monsieur [U] [H].

Ainsi, des loyers étant demeurés impayés, HERAULT LOGEMENT, selon acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025 a fait signifier à Monsieur [U] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1.124,67 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, HERAULT LOGEMENT a assigné Monsieur [U] [H] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 11 mai 2025 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

*condamner à titre provisionnel Monsieur [U] [H] au paiement de la somme de 1.062,57 € au titre des loyers échus impayés au 31 mai 2024 intégrés aux mesures imposées dont la caducité est intervenue de plein droit après mise en demeure du 10 décembre 2024, de la somme de 2.496,22 € à valoir sur l’arriéré des loyers échus impayés du 1er juin 2024 au 11 mai 2025 non intégrés au plan, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer conventionnel et des charges, à compter du 12 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que de la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

Un diagnostic social et financier a pu être transmis avant l’audience concernant la situation du locataire dont le contenu été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, HERAULT LOGEMENT, représenté par son conseil et se référant à son assignation, maintient l’intégralité de ses demandes, actualise la dette locative à la somme de 5 686, 09 € au titre de l’arriéré de loyer au 31 octobre 2025, tenant compte d’un prélèvement de 604, 42 € réalisé le 10 novembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à personne, Monsieur [U] [H] n’a pas comparu ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 4 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, HERAULT LOGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par mail reçu le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par HERAULT LOGEMENT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Selon le paragraphe VI de cet article 24, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…)

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

En l’espèce, le bail conclu le 24 février 2020 à effet au 26 février 2020 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois au terme duquel le bail est résilié de plein droit après un commandement de payer infructueux. Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2025 pour un arriéré locatif d’un montant de 1.124,67 €.

Conformément au décompte actualisé produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et le locataire n’a pas repris le règlement des loyers courants au jour de l’audience.

En outre, il n’est pas démontré que Monsieur [U] [H] a respecté le plan conventionnel qui lui était imposé par la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault.

En effet, s’il ressort du décompte produit par le bailleur que Monsieur [U] [H] aurait effectué un paiement important pour régulariser une partie de sa dette (prélèvement du 10 novembre 2025), force est de constater que les deux mois qui lui étaient imposés pour régler son loyer étaient dépassés, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2025.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire :

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [U] [H] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [U] [H] sera enfin condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour HERAULT LOGEMENT de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, HERAULT LOGEMENT produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [U] [H] restait lui devoir la somme de 5 868, 09 euros arrêtée au 31 octobre 2025, déduction faite du prélèvement de 604, 42 € effectué le 10 novembre 2025.

Monsieur [U] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [U] [H] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5 686, 09 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles, à compter du 1er juin 2024.

5°) Sur la caducité du plan et le paiement des sommes intégrées au plan :

Aux termes de l’article R.732-2 du code de la consommation, le plan conventionnel de redressement mentionne qu’il est de plein droit caduc quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, adressée au débiteur d’avoir à exécuter ses obligations, sans préjudice de l’exercice des facultés prévues aux articles L. 721-1, L. 721-4, L. 721-6, L. 721-7, L. 722-3, L. 722-4 et L. 722-6.

En outre, il s’avère constant qu’en cas d’inexécution par le débiteur des mesures recommandées homologuées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d’exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l’effet d’une clause résolutoire prévue par ces mesures ou par l’ordonnance les homologuant.

Ainsi, en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse, la totalité des sommes dues au créancier impayé devient immédiatement exigible.

En l’espèce, il résulte de la décision de la commission de surendettement du 27 août 2024 que Monsieur [U] [H] a été déclaré recevable à des mesures imposées. En outre, il ressort des annexes de cette décision en son article IV « RESOLUTION DES MESURES IMPOSEES » que : « En cas de non-respect des mesures imposées, ou de leurs conditions générales et particulières, les créanciers peuvent mettre en demeure le débiteur d’avoir à exécuter ses obligations par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, les créanciers peuvent prononcer la résolution des mesures. La résolution des mesures ne vaut que pour l’avenir et ne remet pas en cause les remboursements et les obligations déjà exécutés ».

Or, en date du 10 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat Hérault Logement a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [U] [H] ayant pour objet « mise en demeure/non-respect moratoire Banque de France » au titre de laquelle il lui est rappelé son absence de respect des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault et l’invite à régulariser sa situation dans un délai de 8 jours. Il ressort de cet envoi que le pli leur est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Le même jour, l’Office Public de l’Habitat Hérault Logement justifie d’avoir adressé un courrier à la Banque de France afin de l’avertir du non-respect par Monsieur [U] [H] des mesures accordées par cette dernière.

Enfin, l’Office Public de l’Habitat Hérault Logement démontre que Monsieur [U] [H] est redevable au titre de ses loyers impayés intégrés dans les mesures imposées par la commission de surendettement de la somme de 1 062, 57 €.

Dès lors, et en l’absence du défendeur, il y a lieu de le condamner au paiement de ladite somme, faute pour lui d’avoir respecté les mesures imposées dont le plan est devenu caduc de son fait.

En conséquence, Monsieur [U] [H] sera condamné à payer à l’Office Public de l’Habitat Hérault Logement, la somme de 1 062, 57 euros au titre des loyers échus impayés au 31 mai 2024 et intégrés aux mesures imposées.

6°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années.

En l’espèce, l’analyse de du décompte locatif produit et du diagnostic social et financier mettent en évidence que le locataire est redevable d’une somme importante, alors qu’il a déjà bénéficié d’un plan conventionnel de surendettement avec des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault qu’il n’a jamais respecté et que, si une somme de 604, 42 euros a été prélevé sur son compte le 10 novembre 2025, il n’apparait pas en capacité de faire face à sa dette locative ni aux loyers à venir, étant actuellement sans ressources.

En conséquence, faute de réunir les conditions requises par la loi, aucun délai de paiement ne saurait être accordé à Monsieur [U] [H]

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [H], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 11 mars 2025.

2°) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2020 à effet au 26 février 2020 entre HERAULT LOGEMENT et Monsieur [U] [H] concernant le bien à usage d’habitation concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 11] sont réunies à la date du 12 mai 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, HERAULT LOGEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [U] [H] à payer à HERAULT LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [U] [H] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 5 686, 09 € à la date du 31 octobre 2025, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, échu à compter du 1er juin 2024 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [U] [H] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 1 062, 57 € au titre des loyers échus impayés au 31 mai 2024 et intégrés aux mesures imposées dont la caducité est intervenue de plein droit suite à la mise en demeure du 10 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS HERAULT LOGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,