TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 8]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/06231 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUJR

Minute : 25/00053

Société RESIDENCES SERVICES GESTION

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [B] [Z] [X]

Madame [N], [M], [D] [Y] épouse [X] en qualité de caution

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Janvier 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société RESIDENCES SERVICES GESTION,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [Z] [X],

demeurant [Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [N], [M], [D] [Y] épouse [X] en qualité de caution,

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 juin 2021, la SAS RESIDENCES SERVICES GES-TION a consenti à Monsieur [B] [X] un bail d’habitation relatif à un logement meublé sis [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 630 eu-ros.

Par acte séparé du 18 juin 2021, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a conclu un cau-tionnement avec Madame [N] [X] pour le paiement des obligations de Monsieur [B] [X], dans la limite de 10 ans et la somme de 50000 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé à la prise du logement.

Monsieur [B] [X] a quitté les lieux le 19 décembre 2023, date de l’état des lieux de sortie.

Par courriers des 28 mars 2024 et 2 avril 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a adressé à Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] une mise en demeure aux fins de paiement des arriérés locatifs et des réparations locatives, en vain.

Par actes de commissaire de justice du 28 juin et 15 juillet 2024, la SAS RESIDENCES SER-VICES GESTION a fait assigner Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] de-vant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy aux fins de con-damner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] au paiement des sommes suivantes ;

o 4851.08 euros au titre du solde locatif avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024,

o 191.02 euros à titre de majoration de redevances impayées

o 504 euros à titre de la majoration contractuelle

o 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2024.

A l’audience, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, maintient ses demandes. Elle indique que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire et de la caution à régler la somme de 3469.08 au titre de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la somme de 1382 euros au titre des réparations locatives, dé-pôt de garantie déduis.

Monsieur [B] [X] régulièrement assigné à étude et Madame [N] [X], régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas, ni personne pour les représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de location et du décompte de la créance au 20 décembre 2023 que la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges dont elle se prévaut.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [X] à la somme de 3469.08 euros au titre de l’arriéré de loyers et de provisions pour charges avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 avril 2024.

Sur les demandes au titre des réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégrada-tions et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bail-leur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Selon l’article 7d) il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au con-trat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont oc-casionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparai-son entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il est imputé au locataire la somme de 950 euros, 138 euros et 924 euros au titre de dégradations locatives, ventilée selon document du bailleur entre la reprise des revêtements peinture murs et plafond, le ménage et le rachat de mobilier.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de relever une dégradation des murs et plafonds de l’entrée de la cuisine, des wc. La facture produite par le bailleur vise la réfection des plafonds, murs et boiseries de l’ensemble de studio à hauteur de 900 euros TTC. Ainsi il convient de ramener la réfection des murs et plafonds à de plus justes proportions, soit la somme de 630 euros.

S’agissant du ménage et du rachat de mobilier, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que les pièces produites ne permettent pas d’imputer de dégradation à la charge du locataire.

Le dépôt de garantie doit être déduit conformément à l’article 22 de la loi du 6 juilllet 1989.

En conséquence, compte tenu des compensations, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives.

Sur la majoration contractuelle :

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause « clause pénale » qui prévoit une majoration de plein droit des sommes dues en cas de non-paiement au terme convenu.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Les clauses pénales, régies par l’article 1231-5 du Code civil sont qualifiées de « peine » ou de « pénalité ». Ce type de clause constitue dès lors une pénalité au sens de l 'article 4 de la loi du 6 juillet1989.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite ; que dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur les demandes à l’encontre de la caution :

L’article 2288 du Code civil, celui qui se porte caution d’une obligation s’engage envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation.

En l’espèce, Madame [N] [X] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par le locataire, pour la durée du bail initial et de son éventuel renouvellement dans la limite de 10 ans et 50.000 euros. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution et de condam-ner Madame [N] [X] à payer la somme de 3469.08 euros au bailleur, celle-ci étant tenu solidairement avec le locataire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 avril 2024.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X], succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais de justice exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, il apparaît équitable de condamner in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [B] [X] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 3469.08 euros au titre de l’arriéré de loyers et de provisions pour charges avec inté-rêts au taux légal à compter du 2 avril 2024.

REJETTE la demande au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [N] [X] solidairement avec Monsieur [B] [X], au paiement des sommes dues au bailleur, soit 3469.08 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024,

MET les dépens à la charge de Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X], in solidum;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT