TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/01412 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVM7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [T]

né le 30 Mai 1990 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] ([Localité 4])

non comparant, ni représenté

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Madame [S] [F] a donné à bail à Monsieur [U] [T] un bien meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1] (3e étage, appartement n°7), par contrat du 2 mai 2023, moyennant un loyer mensuel de 435 euros, outre 25 euros de provision sur charges, payables à terme à échoir avant le 13 de chaque mois. Le bail a pris effet le même jour.

Le 4 mai 2023, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

A compter du mois d’octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.

Le 15 décembre 2023, une première quittance subrogative a été délivrée par le bailleur à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 1260 euros.

Par acte du 11 janvier 2024 remis à personne, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [U] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1260 euros, au titre des loyers et charges impayés des mois d’octobre à décembre 2023.

Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 12 janvier 2024.

Le 15 mars 2024, une seconde quittance subrogative a été établie, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2058 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [U] [T], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par acte du 22 mars 2024 remis à personne, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

déclarer ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [T] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner Monsieur [U] [T] au paiement de la somme de 2058 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024 sur la somme de 1260 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

condamner Monsieur [U] [T] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

condamner Monsieur [U] [T] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2024.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort qu’aucune évaluation n’a été possible, Monsieur [U] [T] ne s’étant pas présenté aux deux rendez-vous proposés. Une action de prévention des expulsions a en revanche pu être réalisée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement uniquement ses demandes en paiement et a actualisé sa créance à la somme de 2227 euros. Le créancier a fait savoir que le locataire avait quitté le logement.

Monsieur [U] [T] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel au regard des demandes contenues dans l’assignation.

Il sera constaté que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne maintient pas ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’impayé, le locataire ayant quitté le logement.

SUR L’INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 4 mai 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (pages 7 et 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 2 mai 2023 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [U] [T] et en l’espèce plus particulièrement, au vu des demandes non maintenues, en paiement des loyers et charges impayés.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte arrêté à la date du 14 octobre 2024 démontrant que Monsieur [U] [T] reste lui devoir la somme de 2227 euros au titre des loyers et charges, la dernière échéance prise en compte en partie étant celle du mois d’avril 2024, et hors frais de poursuite.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 17 avril 2024 mentionnant qu’un total de 2227 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer.

La caution verse en outre aux débats une partie de l’état des lieux réalisé contradictoirement et mentionnant une sortie du logement le 20 avril 2024.

La somme de 169 euros versée par la caution au bailleur au titre de l’échéance d’avril 2024 est inférieure au pro rata du loyer du mois qui était à régler pour une sortie le 20 avril 2024, si bien qu’elle peut être retenue.

Il est toutefois précisé qu’il ne peut être assuré, ni qu’un mois plein serait dû, en l’absence de production d’un congé, ni à l’inverse qu’une somme aurait été versée directement au bailleur au titre de l’aide au logement, ayant pour effet de réduire le montant à garantir.

Absent à l’audience, Monsieur [U] [T] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

Monsieur [U] [T] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2227 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1260 euros à compter du commandement de payer (11 janvier 2024), sur la somme de 798 euros à compter de l’assignation (22 mars 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [U] [T] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [U] [T] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne maintient pas sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 2 mai 2023 entre Madame [S] [F], d’une part, et Monsieur [U] [T], d’autre part, concernant le logement meublé situé [Adresse 1] (3e étage, appartement n°7), ni sa demande de résiliation et celle d’expulsion qui en découle, le logement ayant été repris par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2227 euros (selon détail de créance en date du 14 octobre 2024 incluant l’échéance d’avril 2024 à hauteur de 169 euros) au titre des loyers et charges impayés et pris en charge par la caution, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1260 euros à compter du commandement de payer (11 janvier 2024), sur la somme de 798 euros à compter de l’assignation (22 mars 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais du commandement de payer du 11 janvier 2024 et de l’assignation du 22 mars 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, la minute étant signée par X. GIRIEU, juge, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,