TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00065 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2GM4

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1], [Localité 1]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [F] [Y], demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

comparante, assistée de M^e Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [G] [N], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin

M^e Parichet

M. [N]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 13 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

La Métropole européenne de Lille (MEL) mène, conjointement avec la commune de [Localité 3], l’Etablissement public des Hauts-de-France, la Société publique locale d’aménagement (SPLA) « La Fabrique des quartiers » et l’ANRU, depuis plusieurs années, un ambitieux projet de requalification du [Adresse 3] à [Localité 3], dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).

La MEL a confié à l’EPF la maîtrise des acquisitions foncières concernées par le projet, par une convention conclue le 9 novembre 2020.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 14 novembre au 16 décembre 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 13 décembre 2024. Puis, les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France par arrêté préfectoral du 23 juin 2025.

La parcelle cadastrée KY [Cadastre 1] d’une contenance de 37 m² sise [Adresse 2] à [Localité 3] appartenant à Mme [F] [Y] est concernée par le projet.

Le 20 décembre 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 113 000 euros assortis d’une marge de négociation de 10 %, outre une indemnité de remploi de 12 500 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre à Mme [Y] par acte de commissaire de justice délivré le 21 octobre 2025 à étude.

La propriétaire n’a pas répondu à l’offre.

Par mémoire parvenu au greffe le 26 novembre 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation totale revenant à Mme [F] [Y] à 125 500 euros dont 113 000 euros d’indemnité principale et 12 500 euros d’indemnité de remploi.

Il se fonde sur un prix de 1 550 €/m²P pour une surface de 72,70 m². Il cite sept termes de comparaison.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 3 décembre 2025 (avis de réception signé le 9 décembre 2025), Mme [Y] demande à la juridiction de :

— Fixer le montant de l’indemnité principale d’expropriation à 150 000 euros ;

— Fixer le montant de l’indemnité de remploi à 30 000 euros ;

— En conséquence, Condamner l’Etablissement public des Hauts-de-France à lui payer la somme de 180 000 euros à titre d’indemnité totale ;

— Débouter l’Etablissement public des Hauts-de-France de ses demandes ;

— Ordonner l’exécution provisoire ;

— Condamner l’Etablissement public des Hauts-de-France à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle soutient que l’estimation est sous-évaluée au regard de l’état d’entretien excellent du bien, de sa localisation privilégiée au sein d’un secteur résidentiel calme et recherché et des termes de comparaison récents mentionnés par l’Etablissement public des Hauts-de-France dont il résulte pour certains un prix de 2 128 euros/m²P. Elle argue encore que son relogement dans le quartier est particulièrement difficile, eu égard à son âge et à une tension immobilière importante, ce qui justifie une revalorisation de l’indemnité de remploi au taux maximal de 20 %..

Dans ses conclusions reçues au greffe le 8 janvier 2026, M. le commissaire du gouvernement demande la fixation de l’indemnité totale de dépossession à 128 300 euros dont 115 000 euros d’indemnité principale et 13 300 euros d’indemnité de remploi.

Il cite un terme de comparaison complémentaire. Écartant le terme 4, et eu égard au très bon état du bien, il se fonde sur un prix de 1550€/m²P.

La visite des lieux s’est déroulée le 20 janvier 2026, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et de Mme [F] [Y].

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 février 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 3]. Il correspond à un immeuble à usage d’habitation mitoyen situé dans une rue perpendiculaire à la [Adresse 3], grande rue commerçante dans le [Adresse 3], quartier visé par un programme de rénovation urbaine.

Il s’agit d’une maison mitoyenne en briques édifiée en 1880. La visite sur place a révélé un excellent état d’entretien, avec des travaux de rénovation réalisés récemment. Ainsi, l’ensemble des fenêtres ont été remplacées par des châssis en aluminium double vitrage. Les revêtements des murs et des sols ainsi que la toiture sont de facture récente et de qualité. La maison dispose du tout-à-l’égout et du chauffage central au gaz de ville.

Au rez-de-chaussée, on trouve un séjour, une cuisine semi-ouverte et une petite cour. Au 1er étage, le palier donne sur une grande salle de bain avec douche et WC, avec parquet au sol et murs carrelés et sur une grande chambre traversante avec trois fenêtres, également plancher bois. Deux murs sont en briques apparentes de belle qualité. Au 2ème étage, le palier donne sur une chambre traversante et une petite chambre, faiblement mansardées, avec parquet flottant, briques apparentes en partie basse des murs et placo-plâtre peint sur les brisis, et velux. La maison est complétée par une cave avec voûtains.

La maison est occupée par sa propriétaire.

La surface enregistrée au cadastre est une surface utile de 70 m², outre une cave de 9 m² (pondération 0,3), soit une surface utile pondérée cadastrale de 72,70 m².

Cette surface n’étant pas discutée par les parties, sera retenue.

La parcelle est classée en zone UOP 13 par le PLUi3 de la MEL approuvé le 28 juin 2024 correspondant à un zonage dédié à « la mise en œuvre du projet de Renouvellement Urbain du quartier ALMA et [Adresse 3] à [Localité 3] ».

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L.213-4 du même code dispose, en matière de préemption, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est:

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la dernière modification du PLUi (PLUi3) de la Métropole européenne de Lille est intervenue par délibération du 28 juin 2024.

Il convient de retenir cette date comme date de référence.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse (distance)

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP (m²)

Prix total

Prix/m²

SUP

1

2022P21145

KX [Cadastre 2]

[Adresse 4] (81m)

24/05/2022

54

91,6

85000

927,94

2

2022P28646

KW [Cadastre 3]

[Adresse 5] (61m)

28/07/2022

86

79,2

88000

1111,11

3

2022P42172

KX [Cadastre 4]

[Adresse 6] (86m)

08/11/2022

60

98,7

67000

678,83

4

2023P08947

KX [Cadastre 2]

[Adresse 4] (81m)

06/03/2023

54

91,6

195000

2128,82

5

2023P19460

KY [Cadastre 5]

[Adresse 7] (31m)

20/06/2023

155

88*

200000

2272,73*

6

2024P17311

KX [Cadastre 6]

[Adresse 8] (64m)

18/06/2024

80

83,8

97354

1161,74

7

2024P17386

KX [Cadastre 4]

[Adresse 6] (86m)

18/06/2024

60

98,7

132800

1345,49

Termes de comparaison cités par [F] [Y] :

Mme [Y] ne produit aucun terme de comparaison pour fonder sa demande d’une indemnité principale de 150 000 euros, soit d’un prix de 2 063,27€/m² (150 000 €/72,70 m²).

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse (distance)

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP (m²)

Prix total

Prix/m²

SUP

TC 1

2023P30025

KX [Cadastre 7]

[Adresse 9] (150m)

20/09/2023

78

76,2

108000

1417,32

Il convient d’écarter le terme 4 qui correspond à un immeuble décomposé en plusieurs appartements, tous loués, de sorte qu’il est différent du bien à évaluer.

Les termes de comparaison 1 à 3, 5 à 7 et TC1 correspondent à des cessions et acquisitions récentes de maisons, situées dans le même secteur géographique et de même période de construction. Ils présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenus.

M. le commissaire du gouvernement relève qu’il y a lieu de corriger le terme 5 en ce que la surface Carrez de cet immeuble est de 133 m² suivant un certificat de mesurage. En retenant cette surface, le prix/m²P est de 1 503,76 €/m².

La moyenne des termes retenus 1 à 3, 5 à 7 et TC1 est de 1 273,59 €/m²P. Elle est de 1163,76 €/m² si l’on corrige la surface du terme 5. Et la fourchette des termes est ainsi de 678,83€/m² à 1503,76 €/m².

Au regard de ces éléments et du très bon état du bien, le prix offert par l’Etablissement public des Hauts-de-France de 1550€/m²P apparaît satisfactoire.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité de dépossession revenant à Mme [F] [Y] doit être fixée à 115 000 euros (1550€/m²P x 72,70 m²= 112 685 € arrondi à 115 000 euros).

Il n’appartient pas au juge de l’expropriation de condamner une partie au paiement de l’indemnité d’expropriation, mais uniquement de fixer l’indemnité. Il convient donc de rejeter la demande de condamnation au paiement des indemnités fixées.

II- Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  107 000 euros x 10 % = 10 700 euros

= 12 700 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’EPF. Il sera également condamné à payer à Mme [F] [Y] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 28 juin 2024 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à Mme [F] [Y], pour la parcelle cadastrée KY [Cadastre 1] d’une contenance de 37 m² sise [Adresse 2] à [Localité 3] à 127 700 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 115 000 euros indemnité de remploi : 12 700 euros ;

DÉBOUTE Mme [Y] de sa demande de condamnation de l’Etablissement public des Hauts-de-France au paiement de ces sommes ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France à payer à Mme [F] [Y] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le greffier Le juge de l’expropriation