TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01956 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWTU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [J] [K], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SCI OLSTROMIC a donné à bail à Madame [J] [K] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat des 16 et 18 novembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 548,70 euros, outre 30 euros de provision sur charges, payables à terme à échoir le 1er du mois. Le bail a pris effet le 1er décembre 2021.

Le 28 septembre 2021, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

A compter du mois de janvier 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.

Le 12 février 2024, une première quittance subrogative a été délivrée par le bailleur à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 1056,45 euros.

Par acte du 16 février 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [J] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1056,45 euros, au titre des loyers et charges impayés des mois de janvier et février 2022, puis octobre à décembre 2023.

Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 19 février 2024.

Le 12 avril 2024, une seconde quittance subrogative a été établie, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 1415,37 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Madame [J] [K], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par acte du 24 avril 2024 remis à personne, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

— déclarer ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [J] [K] au paiement de la somme de 1415,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 février 2024 sur la somme de 1056,45 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Madame [J] [K] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Madame [J] [K] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2024.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives a été reçu avant l’audience. Il en ressort qu’il n’a pas pu être établi, Madame [J] [K] ne se présentant pas aux deux rendez-vous proposés. Une action de prévention des expulsions a en revanche pu être menée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 1911,14 euros, hors frais. Elle a fait état d’une reprise du paiement des loyers. Elle a déclaré ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise dans les débats.

Madame [J] [K] a comparu. Elle a reconnu le montant de la dette locative, sous la réserve de la prise en compte des règlements réalisés et non présents dans le décompte du créancier. Elle a fait état de ses ressources et de sa situation. Elle a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Elle a demandé des délais de paiement et proposé de régler 50 euros en plus du loyer. Elle a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il a été demandé au créancier de communiquer au plus tard le 10 décembre 2024, par note en délibéré et de manière contradictoire, un décompte actualisé afin de vérifier l’existence de règlements non pris en compte, ce qu’il n’a pas fait.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

SUR L’INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 28 septembre 2021 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 7), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail des 16 et 18 novembre 2021 et en expulsion à l’encontre de Madame [J] [K].

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 25 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé dans les termes applicables au bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail des 16 et 18 novembre 2021 contient une clause résolutoire en cas d’impayés (chapitre VIII, page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 16 février 2024, pour la somme en principal de 1056,45 euros.

Le commandement de payer reprend la durée de deux mois prévue dans le bail et cette durée a donc vocation à s’appliquer, la nouvelle durée prévue par la loi du 27 juillet 2023 ne s’appliquant pas dans cette situation.

Madame [J] [K] devait régler cette somme avant le 16 avril 2024 à 24 heures.

Entre le 16 février 2024 et le 16 avril 2024 à 24 heures, la somme n’a pas été réglée, aucun règlement n’étant réalisé.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

Il n’y aura pas lieu en conséquence de statuer sur la demande subsidiaire tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats, outre le contrat de bail, un décompte arrêté à la date du 27 novembre 2024 démontrant que Madame [J] [K] reste devoir la somme de 1911,14 euros au titre des loyers et charges à cette date, dernière échéance impayée de septembre 2024 incluse, hors frais de poursuite.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 4 novembre 2024, mentionnant qu’une somme totale de 1911,14 euros a été versée par la caution au bailleur.

Présente à l’audience, Madame [J] [K] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette, sous la réserve de règlements qu’elle a évoqués comme non pris en compte mais qui n’ont pas été justifiés par elle.

Madame [J] [K] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1911,14 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1056,45 euros à compter du commandement de payer en date du 16 février 2024, sur la somme de 358,92 euros à compter de l’assignation du 24 avril 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [J] [K], présente à l’audience, demande des délais de paiement et propose de régler 50 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, puisque la caution n’a procédé à aucun versement depuis l’échéance de septembre 2024.

La caution n’est pas opposée à ces deux demandes.

Le montant proposé pour apurer la dette locative permet de régler la dette dans le délai légal.

Compte tenu de ces éléments, Madame [J] [K] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non-respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Madame [J] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif au regard de la qualité de caution du demandeur.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au vu du sens de la présente décision, Madame [J] [K] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, dont le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Madame [J] [K] sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé les 16 et 18 novembre 2021 entre la SCI OLSTROMIC, d’une part, et Madame [J] [K], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1911,14 euros (selon décompte en date du 27 novembre 2024, incluant la dernière échéance impayée de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1056,45 euros à compter du commandement de payer en date du 16 février 2024, sur la somme de 358,92 euros à compter de l’assignation du 24 avril 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [J] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants qui doivent être versés au bailleur, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré (l’arriéré étant à payer à la caution SAS ACTION LOGEMENT SERVICES), restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [J] [K] soit condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en cas de quittance subrogative à ce titre ;

CONDAMNE Madame [J] [K] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 février 2024 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,