Jugement du : 04 Novembre 2024

N° RG 24/00712 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JGNI

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

JUGEMENT DU QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEUR :

S.C.I. OPERA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Frédéric VERRA, avocat au Barreau de NANCY

DEFENDEUR :

Madame [D] [W]

née le 10 Janvier 1993 à [Localité 4] – ITALIE (99), demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame JEANJAQUET,

Greffier : Madame RICHARD,

DEBATS : Audience publique du : 04 Septembre 2024

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu,

Décision Réputée contradictoire mise à la disposition des parties au Greffe et en premier ressort.

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Copie exécutoire délivrée le à M^e VERRA

Copie simple délivrée le à M^e VERRA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement le 17 octobre 2022, la SCI OPERA a donné à bail à Mme [D] [W] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 440 euros, ainsi que des provisions sur charges d’un montant de 30 euros.

A la suite d’une série d’incidents de paiement, par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, la SCI OPERA a fait signifier un commandement de payer à la locataire pour un montant en principal de 3.989,85 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, en vain.

Le 8 novembre 2023, la SCI OPERA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, la SCI OPERA a fait assigner Mme [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,en tout état de cause : ordonner l’expulsion des Mme [D] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Mme [D] [W] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.174,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 mai 2024, avec intérêts au taux légal les loyers et indemnités d’occupation échus entre la date de l’assignation et le prononcé du jugement à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit la somme de 500 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer.dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Meurthe-et-Moselle le 7 juin 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 septembre 2024.

A cette date, la SCI OPERA, représentée par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de ses dernières conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes initiales, et actualise sa créance à la somme de 5.714 euros arrêtée au 26 août 2024, terme d’août inclus.

Mme [D] [W], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la SCI OPERA le 8 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI OPERA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et d’expulsion

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer, resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois prévu au contrat de bail

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 janvier 2024. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 octobre 2022 à compter du 7 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion des Mme [D] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 octobre 2022, du commandement de payer, délivré le 7 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 26 août 2024 que la SCI OPERA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [D] [W] à payer à la SCI OPERA la somme de 5.714 euros au 26 août 2024, terme d’août inclus, au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2023 sur la somme de 3.989,85 euros, de l’assignation du 31 mai 2024 sur la somme de 1.184,17 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 janvier 2024 et Mme [D] [W] est donc occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 7 janvier 2024, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 500 euros.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Mme [D] [W] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour 5.714 euros arrêtés au 26 août 2024, terme d’août inclus en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 7 janvier 2024.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [D] [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [D] [W], condamnée aux dépens, devra payer à la SCI OPERA, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SCI OPERA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 octobre 2022 entre la SCI OPERA d’une part, et Mme [D] [W] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Mme [D] [W] à payer à la SCI OPERA la somme de 5.714 euros au 26 août 2024, terme d’août inclus, au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2023 sur la somme de 3.989,85 euros, de l’assignation du 31 mai 2024 sur la somme de 1.184,17 euros et du présent jugement pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [D] [W] à compter du 7 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 500 euros ;

CONDAMNE en conséquence, Mme [D] [W] à verser à la SCI OPERA ladite indemnité d’occupation, payable chaque premier jour du mois et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 5.714 euros outre intérêts à laquelle Mme [D] [W] est déjà condamnée par la présente décision au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 7 janvier 2024, selon décompte de créance du 26 août 2024, terme d’août inclus ;

CONDAMNE Mme [D] [W] à payer à la SCI OPERA une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE