N° RG 19/01913 – N° Portalis DBYV-W-B7D-FI3G – décision du 06 Novembre 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 19/01913 – N° Portalis DBYV-W-B7D-FI3G

DEMANDERESSE :

Madame [D] [R] [E]

née le 19 Septembre 1943 à [Localité 10] ([Localité 11])

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Johan HERVOIS, avocat au barreau d’ORLEANS, M^e Frédéric TALMON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12],

sis [Adresse 6]

représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 9] CUILLE SAS,

immatriculée au RCS d'[Localité 14] sous le n° 348 912 965,

dont le siège social [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau D’ORLEANS

N° RG 24/01730 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWDB

DEMANDERESSE :

Madame [D] [R] [E]

née le 19 Septembre 1943 à [Localité 10] ([Localité 11])

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Johan HERVOIS, avocat au barreau d’ORLEANS, M^e Frédéric TALMON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. FONCIA LOIRET

immatriculée au RCS d'[Localité 14] sous le n° 348 912 965

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

DÉBATS : à l’audience publique du 4 Septembre 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 4 Décembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 6 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Madame F. GRIPP,

Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à diposition :

Président : Madame F. GRIPP,

Greffier : Madame Pauline REIGNIER,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte d’huissier en date du 2 octobre 2019, Madame [D] [R] [E] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 9] CUILLE dont le siège est [Adresse 3] devant le Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, avec exécution provisoire, l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble les pervenches sis [Adresse 8] en date du 1er juillet 2019 et consécutivement l’ensemble des résolutions prises par cette assemblée générale et la condamnation in solidum de ce syndicat des copropriétaires et de la SAS FONCIA BARBIER CUILLE à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre demandes subsidiaires selon conclusions auxquelles il convient de se reporter.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 9] CUILLE dont le siège est [Adresse 3] a constitué avocat le 11 octobre 2019.

D’autres assignations ont été introduites concernant les mêmes parties par actes d’huissier des 11 mai 2020, 18 mai 2021, 8 septembre 2021 et 4 juillet 2022, après délivrance d’une assignation le 3 mai 2019 de la part de Madame [D] [R] [E] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic alors en exercice la SAS Société Orléanaise de Gestion d’Immeubles dont le siège était [Adresse 5], aux droits de laquelle vient manifestement la SAS FONCIA [Localité 9] CUILLE.

Au cours de la mise en état, notamment après audience du 15 mars 2022, Madame [R] [E] a sollicité par message RPVA du 13 décembre 2023 le renvoi du dossier à une prochaine mise en état en vue d’une jonction avec la procédure en intervention forcée du syndic, la SAS FONCIA LOIRET pour laquelle le greffe avait déjà communiqué la date de l’audience d’orientation du 10 janvier 2024 à 11 heures sur la base d’un projet d’assignation joint, précisant qu’elle avait l’obligation d’assigner en intervention forcée ce syndic dès lors que s’ouvrait un débat sur la nullité de la désignation du syndic (Civ 3ème 25 octobre 2018).

L’ordonnance de clôture, selon motifs auxquels il convient de se reporter, a été rendue le 22 décembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 mars 2024, à laquelle les parties ont comparu et ont présenté des observations relativement à une éventuelle révocation de l’ordonnance de clôture en application des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile qui permettent d’y procéder d’office ou à la demande des parties.

Par jugement avant dire droit en date du 6 mars 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a, outre fixation d’un calendrier de procédure dans ses motifs :

révoqué l’ordonnance de clôture du 22 décembre 2023,ordonné la réouverture des débats à l’audience du tribunal judiciaire d’Orléans du 7 mai 2024 à 14 heures, salle 10, aux fins de délivrance de l’acte introductif d’instance en intervention forcée du syndic de copropriété la SAS FONCIA LOIRET,réservé l’examen des demandes au fond et de toutes autres prétentions et moyens,réservé les dépens.

L’acte introductif d’instance en intervention forcée du syndic de copropriété, la SAS FONCIA LOIRET, a été délivré le 19 avril 2024 à la SAS FONCIA LOIRET par acte d’huissier de justice délivré à personne morale, avec demande de jonction des procédures et d’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 7 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 juillet 2024 pour poursuite de la mise en état conformément au calendrier de procédure prévu par le jugement du 6 mars 2024, avec motif de renvoi identique lors de l’audience du 3 juillet 2024, avec renvoi à l’audience du 4 septembre 2024.

Dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, Madame [D] [R] [E] sollicite, avec exécution provisoire, l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble les pervenches sis [Adresse 7] en date du 1er juillet 2019 et consécutivement de l’ensemble des résolutions prises par cette assemblée générale et la condamnation in solidum de ce syndicat des copropriétaires et de la SAS FONCIA [Localité 9] CUILLE à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre demande subsidiaire d’annulation des résolutions de cette assemblée numéro 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 15.

Madame [D] [R] [E] fait notamment valoir à l’appui de ses prétentions que :

la Socogim a été nommée syndic de la copropriété pour une durée de trois ans jusqu’au 30 janvier 2021 aux termes de l’assemblée générale du 28 février 2018,le PV d’AG lui a été transmis le 5 août 2019 par la société FONCIA [Localité 9] CUILLE,le président du conseil syndical a convoqué l’assemblée générale litigieuse en cette qualité et sans préciser les conditions de cette convocation,les dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 sont inapplicables,le syndicat n’était pas dépourvu de syndic, la Socogim ayant été nommée jusqu’au 30 janvier 2021,l’assemblée générale n’a pas été valablement convoquée,la Socogim ne s’est pas départie de son contrat de syndic en transférant la location gérance de son fonds de commerce à son locataire gérant,aucune substitution de syndic ne peut intervenir de plein droit en cas de location-gérance, évènement inopposable au syndicat des copropriétaires,la Socogim n’a jamais cessé d’être mandatée en qualité de syndic,selon l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, l’ordre du jour ne peut porter que sur la nomination du nouveau syndic, ce qui n’a pas été le cas,le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il était dépourvu de syndical,le défendeur ne peut démontrer aucun comportement contradictoire de sa part,l’exigence de la présence du syndic à la procédure n’est applicable que dans le cas où est sollicitée la nullité de plein droit de son mandat pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat,le défendeur ne démontre pas que son droit à contester les assemblées générales a dégénéré en abus,la demande d’annulation des résolutions est fondée sur le vice d’absence de convocation régulière de l’assemblée générale par le président du conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRET anciennement dénommée FONCIA [Localité 9] CUILLE conclut au débouté des demandes formées par Madame [R] [E] et sollicite reconventionnellement la condamnation de cette dernière à lui payer les sommes de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose notamment que :

le 30 octobre 2018, la Socogim a confié son fonds de commerce en location gérance à la société FONCIA [Localité 9] CUILLE devenue FONCIA LOIRET,les mandats de syndic ont ainsi été transférés à la société FONCIA [Localité 9] CUILLE,cette dernière, bénéficiant de ce transfert, a convoqué les copropriétaires à l’assemblée générale du 28 février 2019, objet d’une procédure de contestation de la part de Madame [R] [E],la Socogim a perdu tous ses droits, ayant transféré son contrat de syndic à l’occasion de la mise en location-gérance de son fonds,Madame [R] [E] ne l’ignorait pas pour en avoir été avisée, outre publicité s’attachant à un contrat de location-gérance,afin de prévenir de nouvelles difficultés, le président du conseil syndical a convoqué les copropriétaires comme le permet l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965,il est contradictoire compte tenu du transfert du contrat de syndic de la Socogim vers la société FONCIA [Localité 9] de contester à la fois que FONCIA [Localité 9] soit devenue syndic sans que la copropriété n’en soit dépourvue,la demanderesse ne peut faire abstraction du contrat de location-gérance,le syndicat des copropriétaires a le plus grand intérêt au maintien de toutes les décisions d’assemblée générale et d’éviter toute paralysie de la copropriété,cet article 17 était applicable puisque selon la demanderesse le syndicat des copropriétaires était dépourvu de tout syndic et ce dernier a agi ainsi en raison de la contestation, de l’aléa inhérent à toute procédure et de l’absence de toute perspective d’un jugement proche,en vertu du principe de l’estoppel, il ne peut être reproché au président du conseil syndical de ne pas avoir mis FONCIA [Localité 9] en demeure de convoquer l’assemblée générale puisque son mandat était contestéla demanderesse ne peut soutenir que la copropriété était dépourvue de syndic pour finalement lui reprocher d’en avoir tenu compte pour prévenir toute difficulté,l’article 17 n’interdit pas qu’outre la désignation du syndic d’autres points essentiels à la vie de la copropriété soient portés à l’ordre du jour et ne le prévoit pas à peine de nullité,la contestation systématique de toutes les décisions d’assemblées générales ne présente aucun intérêt si ce n’est de nuire à la copropriété et de chercher à paralyser son bon fonctionnement.

La SAS FONCIA LOIRET conclut au débouté des demandes formées par madame [R] [E] et sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer al somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS FONCIA LOIRET expose notamment que :

la Socogim lui a donné son fonds de commerce en location-gérance, avec reprise des fonctions et de la mission de syndic de l’immeuble les pervenches,Madame [R] [E] estime que le syndicat des copropriétaires disposait d’un syndic en exercice (Socogim) puisqu’elle conteste la désignation de la SAS FONCIA LOIRET,si la demanderesse considère que Foncia est le syndic en exercice son action est mal fondée et si elle considère que le syndic est Socogim elle aurait dû assigner cette société en intervention forcée et/ou désigner le syndicat en tant que syndic en exercice,5 mois après une précédente assignation, madame [R] [E] assigne la société Foncia en qualité de syndic alors qu’elle demande par ailleurs l’annulation de l’assemblée générale du 28 février 2019 au motif que Foncia n’avait pas la qualité de syndic,selon l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 la convocation peut être faite par tout copriétaire et pas nécessairement à la demande du président du conseil syndical,si madame [R] [E] considère que le président du conseil syndical ne pouvait convoquer une assemblée générale, elle considère que le syndicat des copropriétaires disposait d’un syndic en la personne de Foncia, visée en qualité de syndic dans l’assignation initiale,aucun vice n’affecte la convocation de l’assemblée générale du 1er juillet 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction :

Il convient, dans l’intérêt d’une bonne justice, d’ordonner la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 19/01913 et RG 24/01730, en application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile.

Sur le fond :

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2018, concernant la copropriété [Adresse 13], dans laquelle Madame [D] [R] [E] est propriétaire des lots numéros 81 et 82, établi par la SAS Socogim, cette dernière a été désignée pour une durée de trois ans, jusqu’au 30 janvier 2021, en qualité de syndic.

Il apparaît que par la suite, le 30 octobre 2018, la Socogim a confié la location gérance de son fonds de commerce à la société FONCIA [Localité 9] CUILLE, le 1er novembre 2018.

Dans le cadre de la présente instance, Madame [D] [R] [E] sollicite à titre principal l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] en date du 1er juillet 2019 et consécutivement celle de l’ensemble des résolutions adoptées par cette assemblée, arguant de l’absence de convocation régulière et valable de cette assemblée générale, dont il est constant qu’elle a été convoquée par le président du conseil syndical.

Il sera précisé que lorsque la présente instance a été introduite le 2 octobre 2019, une autre instance était en cours depuis le 3 mai 2019 pour annulation de l’assemblée générale de cette même copropriété tenue le 28 février 2019, avec annulation de cette dernière par jugement du 17 octobre 2025. Il sera également constaté que la convocation à l’assemblée générale du 1er juillet 2019 est intervenue le 28 mai 2019, au cours de la procédure relative à l’annulation de l’assemblée générale du 28 février 2019, , et que cette assemblée générale du 1er juillet 2019 a été convoquée selon compte rendu des réunions du mois de mai 2019 figurant dans les documents annexés à cette convocation compte tenu de l’action en justice introduite par Madame [R] [E] le 3 mai 2019 compte tenu du risque d’annulation de l’assemblée générale du 28 février 2019, afin de « prévenir toute difficulté ».

Si aucun fondement légal n’était cité dans ces documents à l’appui de la démarche de convocation par le président du conseil syndical, dans le cadre de la présente instance les défenderesses arguent de l’application des dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et en particulier de son dernier alinéa aux termes duquel « dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire aux fins de nommer un syndic ».

Cependant, il ne peut sérieusement et valablement être soutenu et considéré, au regard notamment du principe de l’estoppel, que le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic puisqu’en tout état de cause la SAS Socogim avait été valablement désignée en qualité de syndic jusqu’au 30 janvier 2021 par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2018 et ce alors, ainsi que le jugement du 17 octobre 2025 l’a retenu au regard de la jurisprudence constante à cet égard et des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que la location gérance de son fonds de commerce confiée par la Socogim à la société FONCIA [Localité 9] CUILLE ne permettait pas de substitution de syndic. Il sera à cet égard constaté, au vu des dispositions des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 47 du décret du 17 mars 1967, qu’il est manifeste qu’aucune désignation judiciaire d’un administrateur provisoire de la copropriété n’aurait pu intervenir en l’espèce compte tenu des éléments précités.

Par conséquent, la convocation à l’assemblée générale du 1er juillet 2019 n’étant pas régulière compte tenu de son auteur et au vu des dispositions des articles précités dont les conditions légales et réglementaires ne sont pas remplies, il y a lieu à annulation de l’assemblée générale du 1er juillet 2019 et consécutivement de la totalité des résolutions adoptées par cette assemblée générale.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de la nature du présent litige et de l’existence de relations durables et de proximité entre les membres et intervenants de la copropriété, de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de Madame [R] [E]. Il en sera de même à l’égard de la SAS FONCIA LOIRET en considération de la situation économique respective des parties.

En revanche, s’agissant des dépens, il sera fait application, aucune considération en lien avec l’équité ou la situation économique des parties ne s’y opposant, des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort ;

Vu le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 6 mars 2024

Vu le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 20 octobre 2025

Ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 19/01913 et RG 24/01730.

Annule l’assemblée générale du 1er juillet 2019 de la copropriété [Adresse 13] et la totalité des résolutions issues de cette assemblée générale.

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dispense Madame [D] [R] [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, avec répartition de la charge ces derniers, dont les dépens de l’instance, entre les autres copropriétaires, avec distraction des dépens au profit de la Selarl LX Poitiers Orléans agissant par Maître Yohan HERVOIS, avocate au barreau d’Orléans.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente