N° RG 22/01355 – N° Portalis DBYV-W-B7G-F67J – décision du 26 Septembre 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/01355 – N° Portalis DBYV-W-B7G-F67J

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [D]

né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 6] (SARTHE)

Profession : Docteur en chirurgie dentaire

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Maître [V] [G]

Profession : Notaire

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean- Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 18 Septembre 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 04 décembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 26 septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 28 mars 2022, Monsieur [R] [D] a assigné Maître [V] [G] en sa qualité de notaire devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, sa condamnation au paiement des sommes de :

—  103 079 euros en compensation du préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du paiement du 29 août 2019 ou de la mise en demeure du 1er septembre 2021 ou de l’acte introductif d’instance

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’acte introductif d’instance

—  10 000 euros en compensation du préjudice financier et des frais engagés pour organiser sa défense dans le cadre de la procédure de redressement fiscal dont il a fait l’objet, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’acte introductif d’instance

—  10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [D] fait notamment valoir, à l’appui ses prétentions, que :

— le défendeur n’a pas attiré son attention et celle de son associé de la SCI [9] constituée pour acquisition d’un immeuble à usage professionnel commun sur les incidences fiscales de la levée de l’option d’achat prévue au contrat de crédit-bail

— le défendeur n’a pas non plus donné de conseil sur la possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés afin d’obtenir une imposition moins élevée au titre de la plus-value générée par la levée de l’option

— son redressement fiscal est la conséquence d’un défaut d’option fiscale souscrite par la SCI [9] lors de l’opération de rachat de l’immeuble objet du contrat de crédit-bail

— la levée de l’option d’achat s’est opérée le 31 janvier 2014 sans que le notaire ait avisé de la nécessité de réintégrer la partie des loyers déduite ni n’ait avisé des conséquences fiscales en découlant

— par suite du manquement du notaire à son obligation de conseil et d’information, le report de l’imposition n’a pas été demandé dans l’acte notarié

— un préjudice financier très important et consécutif au redressement fiscal lui a été causé avec versement d’une somme de 110 345 euros de plus en 2019 au titre de l’impôt sur les revenus de l’année 2014

— les incidences fiscales de la levée de l’option d’achat du bien immobilier auraient dû être expliquées par le défendeur

— les incidences fiscales de l’opération ont été totalement omises par le défendeur

— ce dernier aurait dû soumettre l’opération envisagée à la fiscalité de l’impôt sur les sociétés et formuler dans l’acte une demande de report de paiement de l’impôt

— le défendeur connaissait le régime juridique auquel la SCI serait soumise, ayant assisté à toutes les étapes de la création de cette société et rédigé tous les actes

— s’il a confié la comptabilité de la SCI à un expert-comptable, la déclaration du résultat imposable intervient en fin d’exercice et non dans les trois mois de l’exercice au titre duquel la société souhaite être soumise en cas d’acte de levée d’option d’achat

— le défendeur a rédigé l’acte seul et sans l’intervention d’un expert-comptable

— l’imposition de la plus-value engrangée par le changement de régime fiscal de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu aurait permis de bénéficier d’une imposition minimale en optant pour l’impôt sur les sociétés

— le défendeur se prévaut d’une lettre renvoyant à des textes réglementaires et lacunaire et incompréhensible pour un profane

— la lettre du crédit-bailleur renvoyait aux textes fiscaux sans l’alerter sur les conséquences fiscales de l’opération et les solutions permettant d’éviter ou de reporter les impositions

— l’expert-comptable n’est pas intervenu lors de la levée de l’option opérée sous l’égide du défendeur

— l’option à l’IS devait être formulée au plus tard lors du transfert de l’actif dans le patrimoine de la SCI, soit au plus tard lors de la conclusion de l’acte de levée d’option d’achat

— la SCI [9] ou ses associés n’ont pas reçu la lettre du 25 mars 2014 dans le délai de trois mois expirant le 31 mars 2014

— lui et son associé étaient profanes, sans compétences pour apprécier les incidences de l’option d’achat sur le plan fiscal

— les conséquences ayant un impact fiscal auraient pu être évitées, l’administration pouvant tirer les éventuelles conséquences fiscales s’attachant au transfert de propriété que la levée d’option emporte

— lors de la levée d’option d’achat, l’immeuble est entré dans son patrimoine, ayant cessé son activité de sous-location au profit d’une action de location directe, taxable dans la catégorie des revenus fonciers

— l’option pour le régime d’imposition sur les sociétés lui aurait évité un redressement fiscal

— les résultats de la SCI sont soumis à un taux d’imposition moins élevé lorsqu’ils sont soumis à l’impôt sur les sociétés

— le défendeur est à l’origine de l’estimation de la valeur vénale du bien immobilier à la somme sur laquelle le redressement fiscal est fondé

— sa situation financière personnelle et familiale a été impactée

— il aurait pu s’acquitter de l’imposition au titre de la plus-value lorsqu’il aurait disposé des fonds à l’issue de l’opération immobilière

Maître [V] [G] conclut au débouté des demandes formées par Monsieur [D] et sollicite subsidiairement la limitation de la réparation du préjudice de Monsieur [D] aux intérêts et majorations de retard et prélèvements sociaux sur intérêts et majorations de retard soit la somme de 18 310 euros.

Maître [V] [G] expose notamment que :

— pour opérer les redressements, l’administration fiscale s’est avant tout appuyée sur les déclarations déposées par la SCI dans la catégorie des [4] et les associés au niveau de leur impôt sur le revenu

— il ne peut subir les conséquences des erreurs ou omissions affectant ces déclarations

— la SCI [9] était assistée de son expert comptable, lequel doit répondre des erreurs ou omissions affectant la déclaration établie et déposée pour le compte de Monsieur [D]

— la SCI et son expert comptable disposaient des informations leur permettant de déposer des déclarations n’encourant pas la critique de l’administration fiscale

— les incidences fiscales de l’opération avaient été portées préalablement à la connaissance de la SCI, notamment par un courrier du 14 août 2013

— cette lettre informait la SCI qu’elle aurait à procéder à une réintégration de la fraction des loyers non déductible et attirait son attention sur la plus-value pouvant être constatée à la suite de la levée d’option

— la lettre du 25 mars 2014 comportait les éléments relatifs à la détermination des réintégrations à cette date, pour une somme de 50 211,55 euros

— le demandeur et la SCI ne lui ont jamais transmis cette information

— ils n’auraient pas manqué de le faire s’ils n’avaient pas été informés des conséquences fiscales résultant de la levée d’option

— l’option à l’impôt sur les sociétés pouvait être exercée jusqu’au 31 mars 2014

— la SCI [9] n’a pas opté pour ce régime

— l’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable

— compte tenu des conséquences d’une telle option, lors de la revente et avant, il n’est aucunement certain que la SCI [9] aurait opté à l’IS

— la plus-value est née de la levée de l’option et non d’un manquement du notaire à son obligation de conseil

— le fait d’avoir fait l’objet d’une imposition immédiate ne peut ouvrir droit à réparation, le paiemetn immédiat n’ayant pas le caractère d’un préjudice indemnisable

— cet impôt aurait été payé lors de al revente de l’immeuble

— le demandeur peut tout au plus revendiquer la perte d’une chance d’avoir pu bénéficier d’un report d’imposition qui ne peut correspondre au montant de l’impôt, dont seul le paiement pouvait être différé

— Monsieur [D] ne démontre pas qu’il aurait pu éviter d’être assujetti au paiement d’un impôt sur la plus-value dès lors que le fait générateur en est la levée d’option et non le défaut de conseil du notaire

— le demandeur ne justifie pas d’un préjudice financier distinct de celui compensé par l’indemnisation des majorations et intérêts de retard

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 18 septembre 2024.

Antérieurement à cette ordonnance avait été rendue le 22 septembre 2022 une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur, avec désignation non nominative d’un médiateur, à savoir une association, et renvoi du dossier à l’audience du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans du 15 novembre 2022. Il apparaît que postérieurement à cette ordonnance l’affaire est revenue aux audiences de mise en état des 5 novembre 2022 et 23 janvier 2023, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 3 avril 2023. Par courrier en date du 19 juin 2023, un médiateur membre de l’association désignée a indiqué au tribunal judiciaire avoir accompli sa mission et qu’en l’état il n’y aurait pas de médiation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [R] [D] sollicite en l’espèce, sur le fondement de la responsabilité civile professionnelle du notaire rédacteur de, notamment, l’acte authentique de vente à titre de levée d’option d’un crédit-bail du 31 janvier 2014, l’indemnisation de, notamment, son préjudice matériel qu’il évalue à la somme de 103 079 euros correspondant au montant du redressement fiscal définitif en date du 4 mai 2018 et objet de l’avis d’imposition 2019 du 30 avril 2019, d’un montant de 110 345 euros, après déduction de la somme de 7266 euros correspondant à la remise des pénalités de retard d’un montant de 7266 euros (proposition de rectification du 27 décembre 2017 au titre des bénéfices non commerciaux de l’année 2014 à la suite de la déclaration numéro 2035 déposée par Monsieur [D] suivie d’une proposition du 4 mai 2018, après observations du 27 février 2018).

Antérieurement au paiement de la somme de 103 079 euros par Monsieur [R] [D], dont il justifie selon bordereau de situation du 29 août 2019 établi par la direction générale des finances publiques, ce dernier a formé, avec un autre médecin associé, à part égale, une société civile immobilière principalement destinée à l’acquisition d’un ensemble immobilier sitié à [Adresse 8], sous la dénomination de SCI [9], selon acte sous-seing-privé en date du 4 décembre 1997.

Cette SCI, en qualité de bailleur, a, selon acte authentique des 5 et 7 avril 1999 contenant bail professionnel, reçu par Maître [V] [G],consenti à la SCI de moyens de la Garenne, elle-même constituée par les deux associés de la SCI [9] le 13 février 1999, consenti à cette SCI de moyens un bail d’une durée de six ans à compter du 1er février 1999, avec conditions particulières résultant de l’acte authentique du 20 février 1998 rédigé par ce même notaire aux termes duquel la SA [10] a donné à loyer l’ensemble immobilier de [Adresse 7] dans le cadre d’un contrat de crédit-bail.

Ensuite et enfin, s’agissant de l’acte authentique de fait à l’origine du présent litige, selon acte authentique en date du 31 janvier 2014 de vente à titre de levée d’option d’un crédit-bail établi par Maître [G], la SCI [9] a levé l’option d’achat prévue au contrat de crédit-bail qui avait été consenti par la SA [10] devenue [5], laquelle a vendu à la SCI [9] le bien immobilier de Mardié à usage médical et dentaire objet du contrat de crédit-bail, moyennant le prix principal de 0,15 euros.

L’acte du 31 janvier 2014 a été rédigé par le défendeur, avec aux termes de cet acte la participation d’un notaire assistant la société [5], sans aucun élément de preuve de l’intervention et/ou de l’assistance d’un autre professionnel en faveur de la SCI [9] dont les deux associés cogérants, Messieurs [D] et [P], sont compte tenu de leur domaine d’exercice professionnel des profanes en matière de fiscalité, à la différence du rédacteur principal de l’acte et du notaire participant assistant la société [5].

Cet acte ne comporte aucun élément relatif à la fiscalité de l’opération qu’il contient et le défendeur ne justifie pas avoir personnellement et préalablement adressé des éléments de conseil à ce sujet à Monsieur [D] et/ou à la SCI [9] ou encore à l’autre associé de cette dernière préalablement à la signature du 31 janvier 2014, alors même qu’il assistait la SCI [9] dans l’opération en cause et que la société [5] ne l’ignorait pas, selon les termes du courrier en date du 14 août 2013 adressé par la SA [5] à la SCI [9], courrier produit par le défendeur.

Il résulte par ailleurs de ce courrier et des explications et informations qu’il comporte que si la copie des textes réglementaires relatifs à la réintégration susceptible d’être effectuée, avec visa de l’article 239 sexies du code des impôts, et à la plus-value susceptible d’être constatée dans les opérations de crédit-bail comportant une sous-location chez les SCI non assujetties à l’impôt sur les sociétés y était jointe, avec mention d’une transmission ultérieure du montant des immobilisations pour chiffrer plus précisément cette réintégration, pour autant, même en cas de non transmission de ce courrier et du courrier ultérieur tel qu’annonçé, qui correspond vraisemblablement au courrier du 25 mars 2014 de la société [5] cité par le seul défendeur sans aucun élément de preuve relatif à sa réception effective par la SCI [9], l’opération objet de l’acte authentique du 31 janvier 2014 constitue une opération et un acte classiques et habituels pour un professionnel tel le notaire, dans ce domaine d’activité, sans démonstration d’éléments de spécificités ou de difficultés particulières. Ainsi, il appartenait au défendeur soit de solliciter auprès des associés cogérants de la SCI [9] la production notamment du montant des immobilisations pour chiffrage de la réintégration susceptible de conduire à plus-value dans l’hypothèse en cause et tout au moins d’attirer personnellement leur attention sur ce point, et plus spécifiquement sur la question de la demande de report d’imposition prévue par l’article 93 du code général des impôts pour éviter l’imposition immédiate de la plus-value, en sa qualité de professionnel rédacteur de l’acte du 31 janvier 2014, préalablement à cette date, ce dont il ne justifie pas. Il sera à cet égard précisé que cette information ne pouvait utilement être communiquée à la SCI [9] et au demandeur qu’avant la signature de l’acte compte tenu du transfert immédiat de propriété de l’immeuble dans le patrimoine de l’acquéreur. Il sera de plus rappelé et souligné que la motivation essentielle et en application des dispositions du code général des impôts de l’administration fiscale à l’appui de la rectification opérée est fondée sur l’absence de demande de report dans l’imposition dans l’acte authentique, ce qui démontre le caractère essentiel et irréversible de la nécessité d’apporter une information adéquate à ce sujet avant la signature de l’acte.

Il en est de même quant à l’absence d’option à l’impôt sur les sociétés dont les conséquences sont encore plus irrémédiables que l’absence de demande de report de l’imposition puisqu’elles excèdent le report de paiement d’une somme due et ce alors que le défendeur affirme sans le démontrer que l’option pour le régime d’imposition à l’impôt sur les sociétés aurait été défavorable et tout au moins n’était aucunement certaine compte tenu de ses conséquences financières et qu’en tout état de cause il ne justifie pas avoir préalablement conseillé le demandeur sur les conséquences du choix ou non d’imposition à l’impôt sur les sociétés, sans établir que l’imposition litigieuse serait intervenue même en cas d’option pour ce dernier régime, d’autant plus que les réponses de l’administration fiscale à cet égard à la suite des contestations formulées au sujet de la rectification litigieuse n’établissement aucunement ce caractère incertain de l’option tel qu’allégué par le défendeur ni le fait que l’imposition serait en tout état de cause intervenue.

La responsabilité civile professionnelle du défendeur est ainsi engagée en raison du manquement à son obligation d’information et de conseil sur ces deux points.

Le préjudice matériel subi sera nécessairement retenu à hauteur du montant de l’imposition effectivement payée, soit la somme de 103 079 euros, les manquements en cause étant directement à l’origine du paiement de cette somme par Monsieur [D]. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

La demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [D] au titre du préjudice moral sera en revanche rejetée, en l’absence de preuve d’un préjudice spécifique à cet égard. Il en sera de même concernant la demande formulée au titre du préjudice financier, qui relève en tout état de cause et de plus des dispositions relatives aux frais de procédure non compris dans les dépens.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur en date du 22 septembre 2022

Condamne Maître [V] [G], en sa qualité de professionnel, à verser à Monsieur [R] [D] la somme de 103 079 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel

Déboute Monsieur [R] [D] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Condamne Maître [V] [G] en sa qualité de professionnel à verser la somme de 2000 euros à Monsieur [R] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de Maître [V] [G]

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente