N° RG 25/00769 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ5R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/00769 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ5R

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître SOUDANT

☐ Copie c.c à Monsieur [X]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 25 juin 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE (ALS VISALE)

immatriculée au RCS de [Localité 10]

sous le n° 824 541 148

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Catherine SOUDANT,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

substituant Maître Roger LEMONNIER,

avocat au barreau de PARIS,

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Juin 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé daté du 3 juillet 2023, la SCI VALMIE a consenti à Monsieur [P] [X] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] à 67200 STRASBOURG, pour un loyer mensuel de 490 € et une avance mensuelle sur charges de 25 €, soit une échéance mensuelle de 515 €.

Le même jour, un contrat de cautionnement de type VISALE a été signé entre la SCI VALMIE et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principale de 1.030 € arrêtée au 20 juin 2024 et correspondant aux loyers et charges des mois d’avril et mai 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [P] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— l’expulsion de Monsieur [P] [X] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Monsieur [P] [X] à lui payer la somme de 3.090 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juillet 2024 sur la somme de 1.030 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [P] [X] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— la condamnation de Monsieur [P] [X] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ainsi qu’à lui verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

À l’appui de ses demandes, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le locataire ne s’acquitte pas régulièrement des loyers et n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois. Elle ajoute être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 30 décembre 2024.

A l’audience du 29 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES , représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation, en actualisant sa créance.

Elle déclare avoir réglé, à titre de caution, l’arriéré locatif à hauteur de 6.180 € correspondant aux loyers impayés au 14 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle précise que Monsieur [P] [X] n’a plus réglé ses loyers depuis le mois d’avril 2024, hormis le mois de juin 2024.

Monsieur [P] [X] , quant à lui, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire et subsidiairement, en cas de rejet de sa demande, des délais d’expulsion d’une durée de quatre mois.

Il explique qu’il vient de retrouver un emploi en intérim et qu’il va être en mesure de régler ses loyers ; qu’il peut régler, en plus du loyer, une mensualité de 210 € pour s’acquitter des arriérés de loyers ; qu’il doit pouvoir trouver un nouveau logement et que le délai légal de deux mois s’avèrera insuffisant.

En réplique l’avocat postulant de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à ce demandes mais indique produire une note en délibéré de la part de l’avocat plaidant pour se prononcer sur un éventuel accord quant aux délais de paiement ou d’expulsion.

Il a été autorisé la production d’une note en délibéré sur ce point.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier en date du 31 mars 2025, celui-ci n’apportant aucun renseignement puisqu’il est indiqué qu’aucun contact n’a pu être établi avec Monsieur [P] [X] malgré différentes sollicitations (envoi de courriers, visites à domicile…).

L’affaire a ensuite été mise en délibéré au 25 juin 2025.

Par note en délibéré du 5 mai 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES maintient s’opposer aux demandes de délais de paiement ainsi que de délais d’expulsion, précisant qu’à l’exception du loyer du mois de juin 2024, la totalité des loyers et charges demeurent impayés depuis plus d’un an, que Monsieur [P] [X] ne produit aucun justificatid démontrant qu’il pourrait régler sa dette et ne justifie d’aucune démarche pour apurer sa dette.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES étant régulièrement représentée et Monsieur [P] [X] étant présent, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la qualité à agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « VISALE », mis en place par l’État et l’Union Économique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

Enfin, l’acte de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ ou d’expulsion.

Il ressort des pièces versées aux débats (décompte locatif, quittances subrogatives, attestation de créance) que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur à la date du 14 avril 2025 la somme de 6.180 € au titre des impayés locatifs, mensualité du mois d’avril 2025 incluse (cf quittance subrigative n°11).

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé aux débats les quittances par lesquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés et rupture du bail, la demanderesse a qualité à agir.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 28 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 30 décembre 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans les conditions générales paraphées par les parties en son point 2.11 qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, que le loyer doit être réglé mensuellement,par virement permanent, d’avance, avant le 5 de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée par commissaire de justice le 26 juillet 2024 pour une somme en principal de 1.030 €, loyer du mois de mai 2024 inclus.

Il ressort des décomptes arrêté au 14 avril 2025, ainsi que de la quittance subrogative n°11, produits lors de l’audience que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 26 septembre 2024 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 3 juillet 2023, du contrat de cautionnement de type VISALE signé entre la SCI VALMIE et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES le 3 juillet 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 juillet 2024, du décompte de la créance actualisé au 14 avril 2025 ainsi que des onze quittances subrogatives signées par la SCI VALMIE au profit de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et du courrier du 6 décembre 2024 par lequel la SCI VALMIE indique avoir sollicité des règlements de loyers pour un montant cumulé de 3.090€, règlement intervenu, et s’associer à la demande en acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail pour non paiement des loyers, que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve que Monsieur [P] [X] lui doit, au 14 avril 2025, la somme de 6.180 €.

Monsieur [P] [X] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [P] [X] sera condamnée à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.180 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 14 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

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* Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [X] souhaite pouvoir bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension des effets de la clause résolutoire. Il sollicite pouvoir s’acquitter de sa dette sous forme de mensualités de 210 € par mois, en sus du loyer courant.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’y oppose.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, Monsieur [P] [X] ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Les relevés de compte produits par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES démontrent qu’il n’a procédé à aucun règlement de loyer depuis le mois d’avril 2024, excepté le loyer du mois de juin 2024.

Dès lors, l’une des conditions n’étant pas remplie, et à défaut d’accord de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [P] [X] ne remplit pas les conditions de l’article 24 V précité et ne peut pas bénéficier de délais de paiement.

La clause résolutoire ne peut ainsi pas être suspendue.

* Sur l’expulsion et la demande de délais

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SCI VALMIE et Monsieur [P] [X] à compter du 27 septembre 2024.

Monsieur [P] [X] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution :

— « le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales »

— "la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” ;

— “ Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement";

En l’espèce, il résulte de la dernière quittance subrogative datée du 14 avril 2024, que Monsieur [P] [X] ne s’acquitte pas du règlement des loyers courants, même partiellement et que la dette ne cesse d’augmenter, celle-ci étant, à cette même date de 6.180 €.

Il affirme, sans pour autant le justifier, avoir retrouver, depuis le mois d’avril, un emploi en intérim et pouvoir percevoir un salaire de 2.300 € par mois.

Il indique devoir s’acquitter d’un crédit renouvelable dont les mensualités sont de 160 € par mois et vivre seul.

Monsieur [P] [X] ne démontre ainsi pas être en mesure de s’acquitter régulièrement de son loyer.

Monsieur [P] [X] ne justifie également pas avoir tenté de chercher un nouveau logement ni que son relogement ne pourra pas avoir lieu dans des conditions normales. Il ne fournit aucun élément quant à son état de santé pouvant justifier l’octroi de délais supplémentaires.

Il sera également relevé que, de fait, il a pu bénéficier de délais de part la durée de la procédure en acquisition de la clause résolutoire.

En l’absence d’éléments justifiant, en l’état, l’octroi de délais d’expulsion, Monsieur [P] [X] sera débouté de sa demande sur ce point.

* Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

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Il convient de fixer celle-ci à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 1er août de chaque année, selon indice du 3ème trimestre, et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [P] [X] sera condamné à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er mai 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [P] [X], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [P] [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DECLARE l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [P] [X] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 3 juillet 2023 signé entre la SCI VALMIE et Monsieur [P] [X], concernant les locaux situés [Adresse 2] à 67200 STRASBOURG, sont réunies à la date du 27 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [P] [X] à compter du 27 septembre 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec indexation au 1er août de chaque année, selon indice du 3ème trimestre, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI VALMIE , la somme de 6.180 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 14 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI VALMIE , l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 1er mai 2025, échéance de mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative;

DEBOUTE Monsieur [P] [X] de ses demandes tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi qu’à sa demande de délais d’expulsion;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

CONDAMNE Monsieur [P] [X] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS