TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 28 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/02720 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYFX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [Y], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [U]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 8 août 2017, ayant pris effet le 10 août 2017, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [H] [U] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer de 319,29 € hors charges, payables mensuellement et à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges restant impayés, suivant acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, la société LOGEMLOIRET a fait signifier à Monsieur [H] [U] un commandement de payer la somme en principal de 1.991,35 euros, visant la clause résolutoire figurant au bail.

La société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, le 4 juin 2024, aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation du 8 août 2017 par LOGEMLOIRET à Monsieur [H] [U] et la résiliation de plein droit dudit bail et ce, à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de corps et de bien de Monsieur [H] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 3], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls, et conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [H] [U] à lui payer la somme de 2.358,03 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle de 350,20 euros, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Monsieur [H] [U], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 14 mars 2024 et du présent acte, ainsi qu’une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;voir constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

A l’audience du 10 décembre 2024, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [Y], employée du bailleur – a indiqué qu’un plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois avait été mis en place. Elle a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité à étude, Monsieur [H] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [U] n’a pas contacté leurs services.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 10 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Monsieur [H] [U] dès le 4 mars 2024, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 14 mars 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 8 août 2017, ayant pris effet le 10 août 2017 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 1.991,35 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [H] [U] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.991,35 euros, expirant le 14 mai 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 15 mai 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS, CHARGES ET INDEMNITE D’OCCUPATION :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [U] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (133,98 euros et 155,56 euros, qui relèveront éventuelle des dépens), ainsi que des frais liés au risque locatif (6 fois 3,19 euros et 11 fois 5,50 euros, non justifiés en procédure), la somme de 1.678,39 euros au titre des loyers et charges arriérés dont il reste redevable auprès de son bailleur.

Il y aura donc lieu de condamner Monsieur [H] [U] à payer cette somme principale de 1.678,39 euros arrêtée à la date du 5 décembre 2024 – échéance de novembre 2024 incluse- au titre des loyers et charges impayées, selon décompte fourni à la procédure par leur bailleur, la société LOGEMLOIRET.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’audience, la société LOGEMLOIRET a consenti à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En effet, un plan d’apurement a été mis en place entre les parties à hauteur de 100 euros par mois, et celui-ci est respecté.

Au regard de l’examen du décompte versé par LOGEMLOIRET, il apparaît que Monsieur [U] a repris le paiement de son loyer courant avec un supplément de 100 euros par mois, pour apurer sa dette locative.

En conséquence, il y aura donc lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 16 mensualités de 100 euros et une 17ème mensualité permettant de solder la dette locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [H] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation calculée à compter du 15 mai 2024 et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant de 350,20 euros, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

Les autres effets seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [U], partie perdante, supportera la charge de tous les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [H] [U] sera condamné à lui verser la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 8 août 2017, ayant pris effet le 10 août 2017 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [H] [U], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.678,39 euros (mille six cent soixante-dix-huit euros et trente-neuf centimes) selon décompte en date du 5 décembre 2024 -diminué des frais de poursuite et des frais non contractuels- au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISE Monsieur [H] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 100 euros et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGEMLOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [H] [U] soit condamné à verser à la société LOGEMLOIRET une indemnité d’occupation mensuelle égale à 350,20 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mars 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.

Le greffier, Le juge,