TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00155 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBSL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Déborah STRUS

Greffier lors de la mise à disposition : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

SA [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [S], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [K] [O] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 avril 2022, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [K] [O] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 336,47 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'[Adresse 5] a fait signifier à Madame [K] [O] [D] le 20 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 488,59 euros, selon décompte arrêté le 12 mars 2024.

La SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a ensuite fait assigner Madame [K] [O] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre le bailleur et Madame [K] [O] [D] et relatif à l’appartement n°4217 sis au [Adresse 3] [Localité 4] ;condamner Madame [K] [O] [D] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;autoriser, passé ledit délai, la SA d'[Adresse 5] à la faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner Madame [K] [O] [D] au paiement de la somme de 641,90 euros représentant les loyers impayés au 22 novembre 2024, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 20 mars 2024 sur 488,59 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;condamner Madame [K] [O] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation constituée du loyer d’un montant de 379,28 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [K] [O] [D] au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Madame [K] [O] [D] à tous les frais et dépens, lesquels comprendront le coût du commandement et de la signification d’assignation.

À l’audience du 24 juin 2025, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES – représentée avec pouvoir par Madame [T] [S] – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 4033,66 euros, frais de procédure inclus. Le bailleur a indiqué que le versement de l’APL était suspendu et qu’il n’y avait pas de règlement du loyer depuis le mois de mai 2024.

Citée à étude, Madame [K] [P] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que la locataire n’a pas pris contact avec le service chargé de l’établir.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur version applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du bail dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 29 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 6 des conditions générales, page 4) et un commandement de payer visant la clause a été signifié le 20 mars 2024, pour la somme en principal de 488,59 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures reprenant le nouveau délai, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Madame [K] [O] [D] avait jusqu’au 21 mai 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée, le 20 mai 2024 correspondant au lundi de Pentecôte férié et le dernier jour de règlement étant donc reporté au premier jour ouvré suivant.

Entre le 20 mars 2024 et le 21 mai 2024 à 24 heures, Madame [K] [O] [D] a procédé à deux règlements, représentant un total de 387,62 euros, inférieur au montant porté dans le commandement.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2024.

L’expulsion de Madame [K] [O] [D] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [K] [O] [D] reste redevable des loyers jusqu’au 21 mai 2024 et, à compter du 22 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 22 mai 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience, étant précisé que, dans la somme ainsi calculée, la provision sur charges est intégrée, conformément à la somme actualisée à l’audience et aux termes de l’assignation permettant l’actualisation à l’audience.

La SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte démontrant que Madame [K] [O] [D] reste lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (85,49 euros et 163,93 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des pénalités enquête de solidarité (trois fois 15,24 euros et quatre fois 7,62 euros, liés à une procédure de supplément de loyer de solidarité, procédure non versée au dossier et dont l’application fondée sur les dispositions du Code de la construction et de l’habitation n’a pu être vérifiée), la somme de 3708,04 euros à la date du 23 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Absente à l’audience, Madame [K] [O] [D] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [K] [O] [D] sera donc condamnée à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES une somme de 3708,04 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 488,59 euros (somme du commandement de payer) à compter du 20 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande.

Madame [K] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer, hors provision sur charges, à savoir la somme de 379,28 euros, conformément à la demande contenue en la matière dans l’assignation.

Il n’y aura pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement, les termes actuels de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subordonnant de tels délais de paiement à la reprise du paiement du loyer avant l’audience, ce qui n’est pas le cas de Madame [O] [D].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [K] [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [K] [O] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action aux fins de constat de résiliation du bail pour loyers impayés recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour impayés, figurant au bail signé le 29 avril 2022 entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES et Madame [K] [O] [D], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 4], sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [K] [O] [D] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 3708,04 euros (selon décompte en date du 23 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 488,59 euros à compter du 20 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [K] [O] [D] à payer à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation, hors charges, à la somme de 379,28 euros ;

CONDAMNONS Madame [K] [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la signification de l’assignation de la présente procédure ;

CONDAMNONS Madame [K] [O] [D] à verser à la SA d'[Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

La Greffière La Juge