Du 19 juin 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00625 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FBB

S.A. CDC HABITAT

C/

[O] [T]

— copie exécutoire délivrée à

M^e LATAPIE-PUYO

Le 19/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 19 juin 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine LATAPIE-PUYO avocate au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [T]

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Localité 3]

non comparant – non représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2017, la SA [Adresse 7] [Localité 6] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [T], portant sur un logement situé [Adresse 11], pour une durée d’un an renouvelable à compter du 30 octobre 2017, moyennant un loyer mensuel révisable de 417,31 €, outre une provision mensuelle sur charges de 85,33 €.

Monsieur [O] [T] a saisi la commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE le 28 février 2024. Par décision rendue le 30 mai 2024, la Commission a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrée en application le 25 juillet 2024. Dans ce cadre, la créance locative de la SA [Adresse 8], venant aux droits de la SA HLM [Localité 6] à la suite d’une fusion, d’un montant de 2.122 € a été effacée.

Par acte du 6 septembre 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la SA [Adresse 8] a fait délivrer à Monsieur [O] [T] un commandement de payer la somme de 1.978,67 € au titre des loyers et charges impayés au 4 septembre 2024.

Par acte délivré le 26 décembre 2024, la SA HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] afin de voir sur le fondement des dispositions des articles 7 a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1229 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater et prononcer la résiliation du bail du logement situé [Adresse 12] du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 novembre 2024,

— à défaut : prononcer au jour de l’assignation, la résiliation du bail pour manquements répétés à l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

— en tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [T], ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvent dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner Monsieur [O] [T] au paiement de la somme de 1.067,48 € à valoir sur le montant des loyers, charges restant actuellement dû, mois de novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [O] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la vidange effective des lieux,

— condamner Monsieur [O] [T] au paiement d’une somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 septembre 2024.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 15 avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA [Adresse 8], représentée par son conseil, a actualisé la créance à 1.649,83 € et maintenu le surplus de ses demandes. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois et à la suspension des effets de la clause résoutoire, Monsieur [O] [T] ayant repris le paiement de son loyer courant.

En défense, Monsieur [O] [T], comparant, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour régler la dette locative. Il la reconnaît et l’explique par la perte brutale de son conjoint. Il déclare percevoir un revenu mensuel de 1.296 € et l’APL d’un montant de 162 €. Il assure avoir repris le paiement de son loyer courant au mois de février 2024. Il propose d’apurer la dette locative sur 36 mois puisqu’il dispose d’une somme résiduelle de 400 € par mois après paiement de ses charges.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 31 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La SA HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie également avoir signalé le 30 août 2024 la situation d’impayés à l’organisme payeur des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail :

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges : «le présent contrat de location sera et demeurera résilié de plein droit, nonobstant toutes offres et consignations ultérieures, si bon semble au bailleur, à défaut du paiement intégral du dépôt de garantie ou des loyers ou des charges, au terme convenu, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet, sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité».

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 septembre 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la SA [Adresse 8] a fait délivrer à Monsieur [O] [T] un commandement de payer la somme de 1.978,67 € au titre des loyers échus au 4 septembre 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer. À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative.

Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 6 novembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats et des pièces produites que Monsieur [O] [T] a repris le paiement des loyers et des charges courantes depuis le mois de février 2025. Il est, compte tenu de ses revenus et du montant la dette locative, en situation de la régler dans le délai prévu par la loi. Il ressort, en effet, des pièces produites et du diagnostic social et financier qu’il dispose d’une pension civile d’un montant de 1.296,01 € et vit en couple, son concubin disposant de l’allocation adulte handicapé d’un montant mensuel de 1.016,05 €. Il est bénéficiaire de l’APL d’un montant de 163 € par mois. Il paraît, dès lors, en capacité d’apurer la dette locative dans le délai légal de 36 mois.

Il y a, donc, lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit étant d’ores et déjà acquise et reprenant ses effets, la SA [Adresse 8] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [O] [T] dans le délai légal prévu, aucun élément ne justifiant la réduction de ce délai. Il n’y a pas lieu, en revanche, de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation, laquelle sera due jusqu’à libération effective des lieux, son montant étant fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la créance de la SA HLM CDC HABITAT SOCIAL :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Au soutien de sa demande, la SA [Adresse 8] produit un décompte actualisé à la date du 14 avril 2025, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 1.909,71 €. Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure d’un montant total de 259,88 € qui relèvent des dépens (132,52 € portés au débit du compte le 18 septembre 2024 et 127,36 € portés au débit du compte le 10 janvier 2025) qu’il convient de déduire.

Monsieur [O] [T] admet le principe de la dette locative, il sera donc condamné au paiement de la somme de :

1.909,71 € – 259,88 € = 1.649,83 €.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date de l’assignation, sur la somme 1.067,48 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Dans l’hypothèse où Monsieur [O] [T] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu , il sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [O] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 6 septembre 2024.

Compte tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de laisser à la SA HLM CDC HABITAT SOCIAL la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONSTATE que la SA [Adresse 8] a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer à la SA HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.649,83 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 14 avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date de l’assignation, sur la somme 1.067,48 € et à compter du présent jugement pour le surplus

ACCORDE à Monsieur [O] [T] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter sa dette locative ;

L’AUTORISE à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 46 € chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens (et indemnité de procédure) ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail,

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au 5 de chaque mois, ainsi que du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail,

CONDAMNE en ce cas Monsieur [O] [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 12] et

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [T] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (549,71 € au jour de l’audience ) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à son paiement à compter de la résiliation immédiate du bail jusqu’à la libération des lieux ;

DEBOUTE la SA [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 6 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée

des contentieux de la protection