TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/03515 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ4S

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Déborah STRUS

Greffier lors de la mise à disposition : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD & RISPAL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [C]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [R] [W] et Madame [E] [M] épouse [W] ont donné à bail à Monsieur [S] [C] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 10 décembre 2021, ayant pris effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 388,89 euros, outre 80 euros de provision sur charges, payables à terme échu avant le 15 de chaque mois.

Le 13 décembre 2021, Monsieur [R] [W] et Madame [E] [M] épouse [W], bailleurs, ont signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

A compter du mois de mars 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers aux bailleurs en tant que caution.

Le 10 janvier 2024, une première quittance subrogative a été délivrée par le gérant des bailleurs à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 3887,10 euros.

Par acte du 13 février 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 3887,10 euros, au titre des loyers et charges impayés des mois de mars 2023 à novembre 2023.

Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 14 février 2024.

Le 25 juin 2024, une seconde quittance subrogative a été établie, par laquelle le gérant des bailleurs a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 6540 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [S] [C], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par acte du 18 juillet 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [S] [C] au paiement de la somme de 6540 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2024 sur la somme de 3887,10 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [S] [C] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [S] [C] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 19 juillet 2024.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 25 février 2025 et renvoyée à l’audience du 24 juin 2025 pour permettre au locataire de prendre un avocat.

A l’audience du 24 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et a précisé que le locataire a repris le paiement des loyers. Il a été précisé qu’au jour de l’audience, la dette locative était de 8761 euros mais il a été demandé la possibilité de transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé prenant en compte les sommes versées par le locataire. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [C] a comparu. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 218 euros en plus du loyer courant pour pouvoir rester dans le logement. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Aussi, il a précisé travailler à son compte.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

Par courrier reçu au greffe le 3 juillet 2025, le conseil de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un décompte actualisé de la dette locative et indiqué qu’elle était de 7872,60 euros, Monsieur [C] ayant procédé à un versement de 888,40 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

SUR L’INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 13 décembre 2021 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 7), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions des bailleurs tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 10 décembre 2021, ayant pris effet le même jour et en expulsion à l’encontre de Monsieur [S] [C].

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 février 2024 en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé dans les termes applicables au bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 10 décembre 2021, ayant pris effet le même jour contient une clause résolutoire en cas d’impayés (page 5 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 13 février 2024, pour la somme en principal de 3887,10 euros.

Le commandement de payer fait obligation de régler la somme due dans le délai de deux mois et cette durée a donc vocation à s’appliquer, la nouvelle durée prévue par la loi du 27 juillet 2023 ne s’appliquant pas dans cette situation.

Monsieur [S] [C] devait régler cette somme avant le lundi 15 avril 2024 à 24 heures, le 13 avril 2024 étant un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 13 février 2024 et le 15 avril 2024 à 24 heures, la somme n’a pas été réglée, aucun versement n’ayant eu lieu.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 avril 2024.

Il n’y aura pas lieu en conséquence de statuer sur la demande subsidiaire tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats, outre le contrat de bail, un décompte arrêté à la date du 30 juin 2025 démontrant que Monsieur [S] [C] reste devoir la somme de 7872,60 euros au titre des loyers et charges à cette date, dernière échéance impayée d’avril 2025 incluse, hors frais de poursuite.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 26 mai 2025, mentionnant qu’une somme totale de 8785,20 euros a été versée par la caution à la bailleresse.

Présent à l’audience, Monsieur [S] [C] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette.

Monsieur [S] [C] sera donc condamné au paiement de cette somme de 7872,60 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3887,10 euros à compter du commandement de payer en date du 13 février 2024, sur la somme de 6540 euros à compter de l’assignation du 18 juillet 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [C], présent à l’audience, demande des délais de paiement et propose de régler 218 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, puisque la caution n’a procédé à aucun versement depuis l’échéance d’avril 2025 et un règlement de 888,40 euros a été effectué par le locataire.

Le montant proposé pour apurer la dette locative permet de régler la dette dans le délai légal.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [S] [C] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non-respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Monsieur [S] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif au regard de la qualité de caution du demandeur.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au vu du sens de la présente décision, Monsieur [S] [C] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [S] [C] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 10 décembre 2021, ayant pris effet le même jour, entre Monsieur [R] [W] et Madame [E] [M] épouse [W], d’une part, et Monsieur [S] [C], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] , sont réunies à la date du 16 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 7872,60 euros (selon décompte en date du 30 juin 2025, incluant la dernière échéance impayée d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3887,10 euros à compter du commandement de payer en date du 13 février 2024, sur la somme de 6540 euros à compter de l’assignation du 18 juillet 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [S] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants qui doivent être versés au bailleur, en 35 mensualités de 218 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré (l’arriéré étant à payer à la caution SAS ACTION LOGEMENT SERVICES), restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [S] [C] soit condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en cas de quittance subrogative à ce titre ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2024 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,