TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1107

N° RG 24/00073 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IS2G

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [F] [T] [R]

né le 12 Août 1958 à BULGARIE, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Romain BOOS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 72

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-01418 du 03/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Muriel LANOT : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Muriel LANOT, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 23 février 2015, L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a loué à monsieur [F] [T] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 144,08 euros, outre 57 euros de provision pour charges.

Par acte d’huissier du 09 septembre 2016, L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 724,30 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2015 inclus, commandement visant la clause résolutoire.

Les impayés de loyer ont été signalés le 5 août 2016 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin qui répondait le 26 août 2016 en suggérant la négociation d’un plan d’apurement.

Ce plan d’apurement, signé le 6 février 2017 pour une période de 26 mois à compter du mois de février 2017, moyennant paiement de 40 euros mensuels n’ayant pas été respecté, un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire a été établi par acte d’huissier en date du 27 décembre 2022 portant sur la somme de 660,35 euros au titre des loyers et charges échus au mois de juin 2021.

D’autre part, un commandement tendant à la souscription d’une assurance d’habitation a été délivré au locataire le 1er août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, L’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a fait assigner monsieur [F] [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer la somme de 476,19 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner le locataire à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 20 décembre 2023.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 mars 2025.

A cette audience, L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 486,05 euros, au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation au 31 décembre 2019. Le demandeur précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cité par acte délivré à l’étude, monsieur [F] [T] [R], comparaît représenté par son conseil. Il indique que la dette n’a nullement continué à augmenter entre le mois de novembre 2016 et le mois de décembre 2022 et qu’il a justifié avoir souscrit une assurance habitation produite dans les pièces.

Il ajoute avoir des difficultés pour appréhender les documents administratifs et qu’il est assisté par le service d’urgence social de [Localité 7] ainsi que la CCAPEX pour ses démarches. Son unique source de revenu consiste en l’allocation de solidarité spécifique. Ses revenus sont de 580 euros pour 315,73 euros de charges. Il explique avoir réglé l’intégralité de ses loyers entre décembre 2022 et septembre 2024, et qu’il entend bien solder ses arriérés. Il sollicite à ce titre de larges délais de paiement. Il conclut au débouté de la demanderesse pour le surplus de ses demandes.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement à la caisse d’allocation familiales du Haut-Rhin. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 13 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3-2-a qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué malgré un plan d’apurement

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 novembre 2016, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort du relevé de compte du 12 mars 2025, que la dette locative de monsieur [F] [T] [R] s’élève à la somme de 2 486,05 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation au 31 décembre 2019 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Monsieur [F] [T] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire dans le cadre de l’évaluation sociale et de versements partiels au titre des loyers et de sa volonté de rembourser son arriéré de loyer, il y a lieu d’accorder à monsieur [F] [T] [R], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

IV. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Compte tenu de l’absence de demande du locataire, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [T] [R] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La magistrate temporaire chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2015 entre L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, d’une part, et monsieur [F] [T] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 9 novembre 2016 ;

CONDAMNE monsieur [F] [T] [R] à verser à L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT la somme de 2 486,05 euros euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 1er avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE monsieur [F] [T] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [F] [T] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [F] [T] [R] soit condamné à verser à L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE monsieur [F] [T] [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection