Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 8 avril 2025, n° 24/00507

TJ Orléans 8 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect de l'obligation de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives
La cour a estimé que le bailleur n'a pas respecté son obligation de saisine de la commission au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de la demande de constat de résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'ont pas contesté le principe ni le montant de la dette, et a condamné les locataires au paiement des loyers et charges dus.
Rejeté
Indemnité d'occupation due en cas d'expulsion
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de la demande de constat de résiliation du bail.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées par le bailleur
La cour a condamné les locataires à verser une somme au bailleur pour couvrir les frais de justice engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 8 avr. 2025, n° 24/00507
Numéro(s) :	24/00507
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Parties :	S.A. [ Adresse 4 ], prise en son établissement secondaire sis [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/00507 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZKV

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

prise en son établissement secondaire sis [Adresse 1]

représentée par Mme [F], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 juillet 2011, ayant pris effet le 22 juillet 2011, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] un appartement à usage d’habitation bâtiment 27 escalier 6 étage 3 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 339,05 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d'[Adresse 4] a fait signifier à Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] le 20 mars 2024, chacun par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 2.727,21 euros, coût de l’acte en sus au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 mars 2024.

C’est dans ce contexte que la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a ensuite fait assigner Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte d’huissier du 13 juin 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue audit bail ;et en conséquence, condamner les défendeurs à quitter l’appartement dont il s’agit 2 mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;et, passé ledit délai, autoriser qu’ils soient expulsés ainsi que tout occupant de leur chef par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner à titre provisionnel Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] au paiement, au titre des loyers impayés au 13 juin 2024, de la somme de 4.800,45 euros en principal sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 20 mars 2024 sur 2.727,21 euros et à compter du jugement pour le surplus ;les condamner en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 632,16 euros jusqu’à complète libération des locaux ;ainsi qu’au paiement de la somme de 160 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

À l’audience du 28 janvier 2025, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES – représentée avec pouvoir par Madame [F] – a indiqué que les défendeurs n’ont pas obtenu le renouvellement de leur titre de séjour. Elle a ajouté qu’ils versent 100 euros par mois depuis le mois d’octobre et qu’ils sont sans ressources. Elle a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9.470,71 euros, en précisant que le loyer s’élève à la somme de 632,16 euros. Elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que chacun cité par procès-verbal remis à étude, Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que les locataires sont arrivés en France en 2009 et qu’ils ont obtenu le statut de réfugié. Ils ont indiqué au travailleur social que Monsieur a eu un titre de séjour de résident valide jusqu’au 5 juillet 2020 puis des récépissés jusqu’en novembre 2023 et que Madame, quant à elle, a eu un titre de séjour de résident valide jusqu’au 5 juillet 2020 puis un récépissé jusqu’au 23 décembre 2020. Il apparaît que le couple n’a pas obtenu leur renouvellement de titre de séjour, et qu’ils ont eu un refus de l’OFPRA à leurs appels. Monsieur [Z] et Madame [C] n’ont aucune ressource et ne peuvent pas faire face au paiement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, dans la mesure où elle est susceptible d’appel et la citation ayant été délivrée à étude.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Il résulte de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 qu’à peine d’irrecevabilité de la demande de constat de résiliation d’un bail, un bailleur personne morale doit obligatoirement saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Cette saisine obligatoire est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Loiret, la situation d’impayés de Monsieur [Z] et Madame [C] le 13 juin 2024.

Le bailleur produit à l’accusé de réception de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Loiret, attestant de la signification du commandement de payer le 13 juin 2024.

Toutefois, il apparaît que l’assignation a été délivré aux deux locataires le 13 juin 2024, soit le même jour que le signalement à la CCAPEX.

Dès lors, le bailleur ne justifie pas avoir respecté son obligation de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, la demande du bailleur tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable et il y aura lieu de rejeter les demandes qui en découlent relatives à l’expulsion des locataires et à leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte actualisé, échéance du mois de janvier 2025 incluse, démontrant que Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (176,76 euros), la somme provisionnelle de 9.293,95 euros au titre des loyers et charges, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Absents à l’audience, Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

La solidarité, si elle est contractuellement prévue n’est pas sollicitée par la demanderesse.

Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] seront donc condamnés conjointement à verser à la société bailleresse une somme de 9.293,95 euros, à titre provisionnel au titre des loyers et charges, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2024 sur la somme de 2.727,21 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C], succombant, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation pour loyers et charges impayés du bail conclu le 18 juillet 2011 entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES d’une part et Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation bâtiment 27 escalier 6 étage 3, situé [Adresse 3] ;

REJETONS en conséquence la demande d’expulsion de Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] du logement à usage d’habitation bâtiment 27 escalier 6 étage 3 situé [Adresse 3] et la demande de condamnation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 9.293,95 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2024 sur la somme de 2.727,21 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] à verser à la SA d'[Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [S] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la signification de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,