TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/07023 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XNIB

N° de Minute : 24/00761

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

[G] [S]

C/

[E] [X]

[M] [H] épouse [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [G] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphane BESSONET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [X], demeurant [Adresse 5]

représenté par Mme [H] épouse [X] [M], munie d’un pouvoir écrit

Mme [M] [H] épouse [X], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 23/7023 – Page – SD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2010 non produit aux débats, Monsieur [G] [S] a donné à bail à Madame [M] [H] épouse [X] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [E] [X] et Madame [M] [H] épouse [X] se sont engagés à effectuer un certain nombre de travaux dans ce logement dans un délai de 24 mois, sous peine de réévaluation du loyer à la somme de 800 euros.

Par acte sous seing privé du 1er avril 2013 avec effet le même jour, Monsieur [G] [S] a donné à bail à Monsieur [E] [X] et Madame [M] [X] ce même logement pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 673 euros, outre 22 euros de provisions pour charges.

Par acte d’huissier de justice du 27 août 2021, Monsieur [G] [S] a délivré congé à Monsieur [E] [X] et Madame [M] [X] pour le 28 février 2022 pour motif légitime et sérieux, constitué par un certain nombre de dettes.

Par acte d’huissier du 15 mars 2022, Monsieur [G] [S] a sommé Monsieur [E] [X] et Madame [M] [X] de quitter les lieux sans délai.

Les locataires ont quitté les lieux et restitué les clés le 1er mai 2022.

Le 24 mai 2022, un procès-verbal de constat a été dressé par huissier de justice à la demande de Monsieur [G] [S].

Par acte d’huissier du 1er juin 2023, Monsieur [G] [S] a fait assigner Monsieur [E] [X] et Madame [M] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 3 décembre 2023 aux fins, notamment, d’obtenir la condamnation solidaire de ces derniers à lui payer diverses sommes d’argent au titre des loyers impayés et travaux de réfection du bien.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 12 avril 2024.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, Monsieur [G] [S], représenté par son conseil, a demandé au Juge des contentieux de la protection de :

rejeter les demandes de [E] [X] et [M] [H] épouse [X],constater que les locataires ont quitté les lieux le 1er mai 2022,juger que le loyer était d’un montant de 722 euros,condamner solidairement [E] [X] et [M] [H] épouse [X] à lui payer la somme de 5.257 euros au titre des loyers impayés,condamner solidairement [E] [X] et [M] [H] épouse [X] à lui payer la somme de 3.085,73 euros au titre des travaux de réfection du bien,condamner solidairement [E] [X] et [M] [H] épouse [X] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement [E] [X] et [M] [H] épouse [X] aux entiers frais et dépens.Invoquant les dispositions des articles 1342-10 et 2240 du code civil, il fait valoir qu’en vertu des règles d’imputation des paiements sur la dette la plus ancienne, les locataires ont soldé leur dette locative antérieure au mois d’août 2021, de sorte que sa demande, qui porte sur des sommes dues postérieurement à cette date, n’est pas prescrite. Il expose ensuite que les locataires ont reconnu leur dette et se sont engagés à rembourser celle-ci par courriers des 28 septembre 2016 et 10 octobre 2019, ce qui a eu pour effet d’interrompre le délai de prescription. Il ajoute que des paiements volontaires sont intervenus depuis ce dernier courrier, également interruptifs de prescription.

Il fait ensuite valoir que les locataires n’ont jamais contesté l’augmentation de leur loyer et s’en sont acquittés sans la moindre réserve, ce qui constitue une acceptation tacite de ces révisions. Il reconnaît sur ce point avoir commis une erreur dans le décompte annexé à son acte introductif d’instance en ce que la première augmentation de loyer n’a eu lieu qu’au mois de novembre 2018. Il conteste avoir sollicité le paiement du loyer en espèces. Il ajoute que ses décomptes sont clairs et lisibles et que les quittances produites par ses locataires sont peu probantes en ce que leur recto n’est rempli que par les locataires. Il fait enfin valoir que les versements de la caisse d’allocations familiales ont été suspendus en raison de leurs impayés.

A l’appui de sa demande en paiement des travaux de réfection des lieux, il fait valoir que l’état des lieux établi le 1er mars 2010 mentionne une cuisine neuve, que les photos établies le même jour attestent du bon état de la salle de bain. Il ajoute que le procès-verbal de constat d’huissier met en évidence l’existence de multiples dégradations dans le séjour, la salle de bain, les toilettes du rez-de-chaussée et de l’étage, la première chambre, à l’extérieur et sur le toit. Il expose en outre que ses locataires ont posé du carrelage dans la salle de séjour, du parquet à l’étage, du vinyle sur le plan de travail de la cuisine et un bardage extérieur sans son accord. Il déclare avoir été contraint de faire procéder à des travaux de réfection du logement, en ce compris le remplacement du radiateur, du lavabo et du meuble y afférent, l’achat de deux nouveaux abattants de cuvettes, la remise en état du jardin et l’entretien de la chaudière. Il expose à cet égard que les locataires n’ont jamais effectué l’entretien de la chaudière. Il précise que les désordres reprochés sont sans lien avec les travaux qu’ils s’étaient engagés à faire dans le logement lors de leur entrée dans les lieux. Il fait enfin valoir que Madame [X] était présente lors de l’état des lieux de sortie et n’a pas contesté ce dernier.

Reprenant oralement les termes de leurs dernières écritures, Monsieur [E] [X] et Madame [M] [X], comparants en personne, ont demandé au Juge des contentieux de la protection de constater qu’ils ont quitté les lieux le 1er mai 2022 et de débouter Monsieur [G] [S] de l’ensemble de ses demandes.

Invoquant les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ils font valoir que la demande en paiement des sommes dues avant le 12 juillet 2019 est prescrite ; ils soutiennent à cet égard que le courrier du 19 octobre 2019 évoque un plan d’apurement sans renseigner le montant de la dette, de sorte qu’il n’a pas eu pour effet d’interrompre la prescription.

Ils font ensuite valoir que la caisse d’allocations familiales a directement versé au bailleur les APL durant toute la durée du bail, de sorte que le décompte produit comporte de multiples erreurs.

Ils reconnaissent ne pas avoir contesté les augmentations de loyer des 1er novembre 2019 et 1er janvier 2021, bien que cette dernière n’ait fait l’objet d’aucune demande formalisée ni justification chiffrée, et demandent au juge des contentieux de la protection de fixer le montant du loyer comme suit :

673 euros du 1er avril 2013 au 31 octobre 2018 ;684 euros du 1er novembre 2018 au 30 décembre 2020 ;700 euros du 1er janvier 2021 au 30 avril 2022.En réponse à la demande en paiement des réparations locatives, ils font valoir que le document du 1er mars 2010 produit par le bailleur ne saurait tenir lieu d’état des lieux d’entrée dès lors qu’il n’évoque pas toutes les pièces du logement et ne mentionne que les éléments en bon état ; ils ajoutent que la nature des travaux qu’ils se sont engagés à faire dans le logement le 1er mars 2010 démontre que celui-ci ne satisfaisait pas aux normes de décence lorsqu’ils en ont pris possession. Ils soutiennent ensuite qu’aucun des contrats de bail conclus ne contient de clause expresse conforme aux dispositions de l’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989 ; que les travaux de changement de sanitaire, de raccordement au tout à l’égout, d’isolation d’une chambre et de la véranda qu’ils se sont engagés à effectuer lors de l’entrée dans les lieux constituent des travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence, de sorte que la clause de travaux n’est pas valable. Ils ajoutent avoir effectué ces travaux sans obtenir aucune rémunération.

Ils contestent ensuite la valeur probante du procès-verbal de constat établi par huissier de justice 24 jours après qu’ils aient quitté les lieux ; ils soutiennent que cette pièce ne saurait constituer un état des lieux de sortie dès lors qu’ils n’ont pas été convoqués 7 jours avant sa réalisation. Ils font ensuite valoir que le logement litigieux a été acquis par leur bailleur en 2010 après le décès de la précédente propriétaire ; qu’aucune réparation n’avait été effectuée avant qu’ils ne le prennent à bail ; qu’ils y sont restés 12 ans, en sorte que les équipements tels que le réfrigérateur, la robinetterie de la salle de bain, les abattants de cuvette et meubles de la salle de bain, eussent-ils été neufs lors de leur entrée dans les lieux, étaient nécessairement atteints de vétusté lors de leur sortie.

Ils sollicitent enfin l’octroi d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu des multiples déplacements engendrés par la procédure et du temps passé dessus.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2024.

Par jugement du 17 juin 2024, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter le bailleur à produire un décompte unique reprenant, pour chaque échéance mensuelle, le montant payé par ses locataires, celui versé par la caisse d’allocations familiales et le solde dû en fin de mois.

A l’audience du 7 octobre 2024, Monsieur [G] [S], représenté par son conseil, maintient ses précédentes demandes et renvoie à la pièce n°21 pour le décompte sollicité. Il se réfère à ses dernières écritures déposées, aux termes desquelles il actualise le montant réclamé au titre des loyers impayés à la somme de 6354 €. Sur le décompte, il explique qu’il n’a pas conservé les justificatifs antérieurs au mois de juillet 2017, à l’exception de la reconnaissance de dette établie par les débiteurs en date du 28 septembre 2016 pour un montant de 3670 €, hormis un courrier du 10 octobre 2019, qui n’a pas été contesté par les défendeurs, et qui indiquait que la dette locative s’élevait à la somme de 4439 €. Il ajoute que, contrairement à ce qui a été indiqué par les locataires, le versement des APL a régulièrement été diminué ou suspendu au regard des impayés de loyers, et que l’attestation qu’ils produisent indique que les montants « sont restitués avant retenue éventuelle » et qu’elle ne peut donc pleinement établir que les sommes ont bien été versées.

Enfin, il s’oppose aux délais de paiement sollicités.

Madame [X] et Monsieur [X], valablement représenté par son épouse, maintiennent leurs précédentes demandes et indiquent qu’ils contestent la somme antérieure réclamée de 3500 euros, indiquant que leur ancien bailleur a fait des erreurs de calcul dans la prise en compte des APL et le calcul des loyers. A titre reconventionnel, ils sollicitent des délais de paiement, précisant qu’ils ont environ 3000 euros de ressources, qu’ils ont 3 enfants à charge et qu’ils payent un loyer de 1017 euros ainsi qu’une mensualité de crédit de 149 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre des loyers impayés :

A titre liminaire, il y a lieu de constater que la période d’occupation du logement par les locataires n’est plus contestée comme ayant pris fin le 1er mai 2022.

Sur la prescription des sommes réclamées antérieures au 12 juillet 2019Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En vertu de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

L’acte interruptif résultant d’une reconnaissance par le débiteur du droit du créancier fait courir, à compter de sa date, un nouveau délai de prescription et n’a pas pour effet de frapper le débiteur d’une déchéance du droit d’invoquer la nouvelle prescription.

Enfin, la reconnaissance, même partielle, que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif de prescription qui ne peut se fractionner.

Il est de principe qu’aucune condition de forme n’est exigée, la reconnaissance pouvant s’induire tacitement de tous les faits impliquant l’aveu de l’existence du droit du créancier dans la mesure où elle est non équivoque.

En l’espèce, Monsieur [S] produit les pièces suivantes pour voir rejeter la prescription des sommes qu’il réclame :

Un courrier du 28 septembre 2016 valant reconnaissance d’une dette de 3670 € avec mise en place d’un plan d’apurement avec des versements supplémentaires de 100 à 150 € par mois à compter de novembre 2016 ;Une déclaration sur l’honneur du 10 octobre 2019 de Madame [X] indiquant la mise en place d’un plan d’apurement avec un virement permanent de la somme de 100 € à compter du 5 novembre 2019 ainsi qu’une promesse de souscription de crédit ;Un courrier électronique du 10 octobre 2019 de Monsieur [S] à Madame [X] où il rappelle que le montant de la dette est de 4439 € ;Un décompte reprenant l’intégralité des versements réalisés par les locataires en supplément au paiement du loyer courant (pièce n°19).S’agissant des sommes dues antérieurement au 28 septembre 2016, force est de constater que le demandeur ne produit pas de preuve que la somme de 3670 € réclamée correspond à une somme non prescrite dès lors qu’aucun décompte n’est produit à l’appui de cette somme mentionnant les dates d’exigibilité des sommes et les éventuels paiements partiels intervenus ayant pu interrompre cette prescription, la somme ayant pu être déjà prescrite au moment de la rédaction de la reconnaissance de dette du 28 septembre 2016, d’autant plus que le bailleur ne prouve pas que la somme n’incluait pas la dette locative faisant l’objet d’un plan de surendettement.

Dès lors, les sommes dues antérieurement au 28 septembre 2016 seront déclarées prescrites et ne pourront être remboursées à ce titre.

S’agissant des sommes dues entre le 28 septembre 2016 et le 1er mai 2022, il résulte du décompte produit que des versements à hauteur de différentes sommes ont été réalisés par les locataires au cours des mois suivants :

Août, octobre et décembre 2017 ; Janvier, mars, juin, août, septembre, octobre et novembre 2018 ; Janvier, février, mars, avril, mai, juin, octobre, novembre et décembre 2019 ;Mai, juin, août, octobre, novembre et décembre 2020 ;Janvier, mars, mai, juillet, août et septembre 2021 ;Janvier 2022.Monsieur [S] indique que ces sommes ont été versées par les locataires en vue d’apurer leur dette locative, ce qui n’est pas contesté par ces derniers, et qui est en outre corroboré par la déclaration sur l’honneur du 10 octobre 2019 où Madame [X] fait état d’un plan d’apurement, et du courrier électronique du même jour où le bailleur lui rappelle le montant de la dette locative.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que ces versements sont constitutifs de paiements partiels volontaires, qui valent reconnaissance non équivoque de la créance locative, et entraînent donc interruption de la prescription, faisant courir un nouveau délai de prescription.

Le dernier paiement partiel ayant eu lieu le 8 janvier 2022 (pièce n°19 du demandeur), le nouveau délai de prescription de 3 ans n’avait pas expiré au moment de l’assignation du 1er juin 2023.

Sur le montant du loyerL’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande sans effet rétroactif.

Ces dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, il résulte de l’article 3 du contrat de bail du 1er avril 2013 que le loyer initial a été explicitement fixé à la somme de 673 €, ainsi que 22 € de provision de charges, soit un total de 695 €.

Le contrat de bail contient une clause de révision du loyer en son article 5, ayant pour indice de référence celui du 4ème trimestre 2012 : « Le loyer ci-dessus fixé sera révisé au terme de chaque année du bail le 1er janvier de chaque année, selon la variation légale de l’indice du coût de la construction publiée par l’INSEE. Cette révision n’aura lieu qu’en cas de hausse dudit indice. L’indice de référence sera celui du 4e trimestre 2012 dont la valeur est de 123,97, dernier indice connu à la date de la prise d’effet du bail, et l’indice du même trimestre chaque année. »

Il ressort des déclarations des deux parties qu’il n’est pas contesté que le montant du loyer, hors charges, est le suivant et sera fixé ainsi :

673 € du 1er avril 2013 au 31 octobre 2018 ;684 € du 1er novembre 2018 au 30 décembre 2020 ;700 € du 1er janvier 2021 au 30 avril 2022.

Sur le montant de la detteIl résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les décomptes produits par le bailleur (pièces 4, 19 et 21) apparaissent particulièrement inintelligibles, notamment en ce que la somme de 3.570 euros figurant en tête des deux décomptes au titre du solde antérieur n’est pas explicitée, et en ce que le décompte figurant en pièce 21 ne débute qu’au mois d’août 2017, sans que ce saut dans le temps ne trouve d’explication, et sans que ne soient listés les différents paiements survenus entre la reconnaissance de dette du 28 septembre 2016 et le mois d’août 2017 pour être pris en compte.

En outre, il résulte de la comparaison du décompte produit par le bailleur et de l’attestation de droits par prestation CAF produite par les locataires, sur les années 2019 à 2022, les différences suivantes :

Les versements d’APL de 287 € pour les mois d’août et septembre 2019 pour un décompte indiquant 177 € ;Le versement d’APL de 253 € pour le mois de mai 2020 pour un décompte indiquant 141 € ;

Le versement d’APL de 227 € pour les mois de février et mars 2021 pour un décompte indiquant 196 et 193 € ;Le versement d’APL de 202 € pour le mois d’octobre 2021 pour un décompte indiquant 174 € ;Le versement d’APL de 101 € pour le mois de décembre 2021 pour un décompte de 202 € ;Le versement d’APL de 118 € pour les mois de janvier, février et mars 2022 pour un décompte indiquant 195 €.Il convient notamment de relever à ce titre que Monsieur [S] ne prouve pas la réalité des retenues sur les APL dont il se prévaut, ses seules déclarations ne suffisant pas à combattre la valeur probante certaine de l’attestation de droits de la CAF, d’autant plus qu’elle fait explicitement état de mois où les APL ont été suspendus.

Enfin, il résulte de la comparaison du décompte et des relevés de compte produits par les locataires, sur l’année 2020 à titre d’exemple, les différences suivantes :

Le versement de sommes de 50 € en avril, août et octobre 2020 n’apparaissant pas sur le décompte ;Le versement de 426,25 € sur les relevés en lieu et place de 453 € sur le décompte (janvier 2020) ;Le versement de 452 € sur les relevés en lieu et place de 569 € sur le décompte (juin 2020) ;Le versement de 608 € sur les relevés en lieu et place de 491 € sur le décompte (août 2020) ;Le versement de 607 € sur les relevés en lieu et place de 572 € sur le décompte (septembre 2020).Dès lors, force est donc de constater que le décompte produit par le bailleur, contesté par les locataires, contient de multiples erreurs.

A ce titre, il sera rappelé que, bien que les textes n’imposent aucune forme particulière pour la présentation d’un décompte, le juge qui est tenu de vérifier si les sommes réclamées correspondent aux sommes réellement dues doit être parfaitement éclairé quant au montant réclamé et aux justifications correspondantes et si le décompte est insuffisamment précis et détaillé, la demande du bailleur peut être écartée totalement ou partiellement. Le juge n’est en effet pas tenu de procéder à des calculs financiers complexes pour retrouver les sommes réellement dues par le locataire, et ce d’autant plus que le tribunal avait ordonné la réouverture des débats afin de clarifier la situation des impayés locatifs et que Monsieur [S] n’a apporté aucune explication complémentaire et a augmenté le montant de la dette locative sollicitée sans indications approfondies sur le changement soudain de ce montant.

En conséquence, faute pour Monsieur [S] de prouver la réalité de l’existence d’une dette locative et de son montant réel, la demande de paiement des loyers impayés sera rejetée.

Sur la demande de paiement au titre des dégradations locatives :

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Parallèlement, aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

En outre, par application de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Ainsi, les articles 1730 et 1731 du code civil disposent que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un état des lieux est établi en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle et joint au contrat de location.

Ainsi, il est constant que l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qui doivent être établis contradictoirement ou à défaut par acte d’huissier.

1Cependant, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou force majeure aux termes de l’article 1755 du code civil. 1Il n’en irait autrement que si cette vétusté n’ait été créée ou aggravée par une négligence ou un défaut d’entretien du locataire.

Parallèlement, l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. L’annexe 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise la liste des réparations locatives à la charge du locataire.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

En l’espèce, Monsieur [S] réclame le paiement de la somme totale de 3085,73 euros au titre du remplacement du réfrigérateur, de la remise en état du jardin, du remplacement de deux abattants de WC et du meuble sous vasque de la salle de bain, ainsi que de l’achat d’acide chlorhydrique.

A l’appui de sa demande, il produit :

Le contrat de bail du 1er avril 2013 ;L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er mars 2010 ;Le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 24 mai 2022.Une facture du 26 février 2022 ;Deux factures de BricoDépôt du 12 mai 2022 ;Un devis relatif à la remise en état du jardin.A titre liminaire, en l’absence d’un état des lieux plus précis, la présomption de réception en bon état de l’article 1731 du code civil s’applique, les locataires ne versant par ailleurs aux débats aucun élément objectif de nature à combattre cette présomption et notamment le bon état du jardin et de la salle de bain, les travaux à effectuer par les locataires ne concernant aucun de ces éléments directement.

En conséquence, la vétusté initiale du mobilier ne pourra être prise en compte, faute d’élément contraire à la présomption de bon état de ce dernier.

De surcroît, l’absence de convocation régulière à l’état des lieux de sortie ne suffit pas à en diminuer la valeur probatoire dès lors que Madame [X] était présente pendant qu’il a été dressé et qu’il a en outre été soumis à la libre discussion des parties dans le cadre de la présente procédure. L’établissement de cet état des lieux 24 jours après le départ des locataires ne conduit pas à écarter toute imputabilité des désordres à ces derniers dès lors que les locataires ne justifient pas de leurs déclarations selon lesquelles l’état des lieux de sortie n’a pas pu être établi le 1er mai 2022 en raison d’un désaccord, que le logement était inoccupé pendant cette courte période (sans que cela ne soit contesté par les locataires) et qu’aucune contestation n’a été soulevée auprès du commissaire de justice.

Enfin, les moyens tenant à l’illégalité de la mise à la charge du locataire des travaux de mise en conformité du logement avec les normes de décence, ainsi qu’à la réalisation d’autres travaux, même avérés, sont indifférents à la réalité des dégradations locatives dès lors que les locataires ne fondent aucune demande dessus et que ces travaux ne les dispensent pas de leur obligation d’entretien.

S’agissant des deux abattants de cuvette et de l’acide chlorhydrique, en l’absence d’indications sur l’état des deux toilettes dans l’état des lieux d’entrée, les locataires sont présumés les avoir reçus en bon état, sans qu’aucun élément combattant cette présomption ne soit versé aux débats. Or, compte tenu du procès-verbal de constat du 24 mai 2022, indiquant des cuvettes de WC particulièrement entartrées et sans couvercles ni abattants dans les toilettes du rez-de-chaussée et de l’étage, photographies à l’appui, il y a lieu de retenir l’existence de dégradations locatives et de faire droit à la demande de Monsieur [S] à hauteur des sommes justifiées de 69,80 € TTC pour le remplacement des deux abattants de cuvette et 7,99 € TTC pour l’acquisition d’acide chlorhydrique pour le nettoyage des WC.

Quant au réfrigérateur, il n’est pas contesté par les locataires que le logement était pourvu d’un tel équipement lors de leur entrée dans les lieux et qu’il n’en comportait plus à leur départ, comme confirmé par le procès-verbal de constat. Néanmoins les époux [X] déclarent que le réfrigérateur fourni par le propriétaire ne fonctionnait pas et qu’ils l’ont ainsi remplacé par leur propre réfrigérateur, ce qui est confirmé par une attestation de Monsieur [V] [I], beau-père des locataires, qui indique avoir aidé Monsieur [S] à jeter son réfrigérateur qui ne fonctionnait pas. Dès lors, le remplacement du réfrigérateur ne sera pas retenu au titre d’une dégradation locative ouvrant droit à réparation.

S’agissant du meuble de salle de bain, en l’absence d’indication de l’état des lieux, il est présumé avoir été reçu en bon état, sans qu’aucun élément contraire ne soit produit aux fins de renverser cette présomption, et ce alors que le procès-verbal de constat indique le descellement du lavabo et l’état hors d’usage du meuble, sans porte, avec la tablette abîmée, qui ne tient plus. Compte tenu de la caractérisation de cette dégradation locative, la demande de Monsieur [S] sera accueillie et le remplacement du meuble sera justement réparé par l’allocation de la somme de 150 € TTC en tenant compte de la nécessaire vétusté du mobilier occasionnée par les 12 années d’occupation des locataires en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, les paiements survenus de 50 € pour rembourser l’équipement de la salle de bain étant toutefois indifférents au regard de leur ancienneté et de l’absence de preuve précise du mobilier remboursé.

S’agissant du jardin, aux termes des clauses particulières du contrat, « le locataire est tenu et s’engage à entretenir les plantations et pelouses en temps et en heure et de respecter l’environnement. » A ce titre, il résulte des éléments produits que si l’état des lieux d’entrée du 1er mars 2010 ne donne aucune indication sur l’état du jardin, celui-ci est présumé avoir été reçu en bon état, sans que cela ne soit contesté par aucun élément de preuve contraire. Or, il ressort du procès-verbal de constat et de ses photographies que le jardin est totalement en friche et non entretenu, avec la présence de mauvaises herbes éparses dans la cour et de lierre envahissant entre cour et jardin remontant sur la toiture de l’extension. Le procès-verbal établit en outre l’existence d’un chêneau particulièrement encrassé et jonché de mégots et de mousse au niveau du toit.

A ce titre, il convient de souligner que l’argument selon lequel les locataires n’ont eu qu’un mois pour quitter le logement et qu’ils ont sollicité d’entretenir le jardin après leur départ définitif des lieux est indifférent dès lors qu’il leur incombe de s’organiser pour rendre le logement en bon état à leur départ.

Le devis fourni par la société [B] le 9 mai 2022 pour des travaux de remise en état de jardin chiffrés à hauteur de 1848 € TTC n’indiquant pas l’intégralité des opérations réalisées, il sera fait droit à la demande de Monsieur [S] de remboursement des dégradations locatives, qui sera exactement réparée par l’octroi de la somme de 1000 € TTC.

S’agissant de l’entretien annuel de la chaudière, en vertu du décret n° 2009-649 du 9 juin 2009, toute chaudière alimentée par un combustible gazeux, liquide ou solide et dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW, doit faire l’objet d’un entretien annuel, obligatoire et réalisé par un professionnel. L’entretien de la chaudière individuelle est à l’initiative de l’occupant du logement, locataire ou propriétaire, sauf disposition contraire prévue dans le bail.

En l’espèce, le contrat de bail de 2013 met à la charge du locataire une provision sur charges de 22 € « à titre de provision d’ordures ménagères et contrat chaudière », tout en indiquant au titre de ses conditions générales, à l’article 10. 6 Etat des lieux et travaux. « […] [Le locataire] souscrira un contrat d’entretien auprès d’une entreprise spécialisée pour faire entretenir, au moins une fois par an, la chaudière de chauffage central et […] en justifiera à toute réquisition du bailleur. » et au titre des clauses particulières, une clause contractuelle libellée « Entretien chaudière GAZ et production d’eau chaude. », « il est expressément convenu que l’entretien sera réalisé par un installateur qualifié au norme exigés par EDF/GDF et agréé par le propriétaire sauf stipulation contraire du bailleur. Cette clause est une partie substantielle du contrat et aucune dérogation ne peut être accordée. L’entretien de chauffe-eau électrique et la chaudière sont à la charge du locataire. »

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Or, il résulte du contrat de bail signé que celui-ci comporte une clause particulière mettant expressément l’entretien de la chaudière à la charge du locataire conformément au décret du 9 juin 2009. Si le contrat indique que la provision sur charges comprend le « contrat chaudière », cette seule indication ne suffit pas à renverser l’obligation de paiement de l’entretien de la chaudière par le locataire, notamment dans la mesure où le montant de la provision sur charges de 22 € est manifestement insuffisant pour comprendre en réalité la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et l’entretien de la chaudière.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de paiement de Monsieur [S] au titre de l’entretien de la chaudière et ce à hauteur de la somme de 120 € TTC de la facture établie par la société MGC le 19 mai 2022 pour l’entretien de chaudière gaz et le ramonage du conduit.

Dès lors, Monsieur [E] [X] et Madame [M] [X] seront condamnés à verser solidairement la somme totale de 1347,79 euros à Monsieur [G] [S].

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les époux [X] sollicitent des délais de paiement, indiquant avoir 3 enfants à charge, ainsi que des ressources et charges qu’ils chiffrent respectivement environ à 3000 et 1500 euros.

Compte tenu de ces éléments et de la proposition de règlement formulée à l’audience, [E] [X] et Madame [M] [X] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [X] et Madame [M] [H] épouse [X], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [E] [X] et Madame [M] [H] épouse [X], condamnés aux dépens, devront verser in solidum à Monsieur [G] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la prescription des sommes antérieures au 28 novembre 2026 réclamées ;

FIXE le loyer hors charges dû par Monsieur [E] [X] et Madame [M] [H] épouse [X] pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] au montant de :

673 € du 1er avril 2013 au 31 octobre 2018 ;684€ du 1er novembre 2018 au 30 décembre 2020 ;700 € du 1er janvier 2021 au 30 avril 2022.REJETTE la demande de paiement des loyers impayés de Monsieur [G] [S] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [M] [H] épouse [X] à verser la somme de 1347,79 euros à Monsieur [G] [S], au titre du cumul des sommes suivantes :

69,80 € TTC au titre de l’acquisition de deux abattants de cuvette de WC ;7,99 € TTC au titre de l’achat d’acide chlorhydrique ;150 € TTC au titre du remplacement du meuble sous lavabo de la salle de bain ;1000 € TTC au titre de la remise en état du jardin ;120 € TTC au titre de l’entretien annuel de la chaudière.REJETTE plus amples demandes à ce titre ;

AUTORISE Monsieur [E] [X] et Madame [M] [H] épouse [X] à s’acquitter de la somme de 1347,79 euros en 9 mensualités de 150 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [M] [H] épouse [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [M] [H] épouse [X] à payer à Monsieur [G] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 7] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR