TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 16 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00210 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E2ME

DEMANDEUR :

SA [Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par LEGACITE, société d’avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [Z] [L] épouse [U] [V]

domiciliés [Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [H] [U] [V] est comparant et Madame [D] [Z] [L] épouse [U] [V] est représentée par son époux, muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 4 novembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 août 2020, à effet au 12 août 2020, la SA d’HLM ICF – SUD EST MEDITERRANEE, a donné à bail à Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 608,01 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 135,03 euros ainsi qu’un loyer de 10,28 euros pour les locaux annexes.

Par contrat du 13 août 2020, à effet au 12 août 2020, la SA d’HLM ICF – SUD EST MEDITERRANEE a donné à bail à Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] un emplacement de stationnement (n°32) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 46,26 euros, outre une provision sur charges de 2,79 euros.

La SA d’HLM ICF – SUD EST MEDITERRANEE a fait signifier deux commandements de payer en date du 7 mars 2025 visant les clauses résolutoire pour le logement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement. Par la suite, la SA d’HLM ICF – SUD EST MEDITERRANEE a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte d’huissier en date du 16 juillet 2025 et sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail à défaut de paiement,

— le prononcé de la résiliation de plein droit des contrats de bail à compter du jugement à intervenir,

— ordonner l’expulsion de corps et de bien de Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement et de l’emplacement de stationnement dès que le délai légal sera expiré, et au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] au paiement de la somme de 4142,76 euros (3857,13 euros + 285,63 euros) due au titre des loyers et charges impayés au 8 août 2025 , somme qui produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2025 sur la somme de 3857,13 euros et à compter de la présente demande pour le surplus,

— la condamnation des locataires au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation de Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— la condamnation des locataires au paiement de tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites.

A l’audience du 4 novembre 2025, la SA d’HLM ICF – SUD EST MEDITERRANEE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 6077,88 euros pour le logement et 448,98 euros pour l’emplacement de stationnement (n°32). Le demandeur déclare que le locataire a repris le paiement du loyer courant. Le demandeur indique en outre ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [H] [U] [V], représentant Madame [D] [U] [V] muni d’un pouvoir, comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 100 euros en plus du loyer courant. Il déclare que les sommes énoncées par le bailleur lui semble excessives. Il explique que le montant du loyer courant s’élève à 898 euros. Il indique percevoir un revenu mensuel de 1998 euros et ajoute que celui de son épouse est de 1500 euros. Il précise ne percevoir aucune aide de la CAF et avoir trois enfants âgés de 24 ans, 22 ans et 16 ans. Au niveau des charges, il explique avoir un crédit voiture de 270 euros par mois et un crédit à la consommation de 170 euros par mois. Il déclare vouloir rester dans le logement.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, les contrats de bail ont été conclus avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ces contrats de bail ont été tacitement reconduits depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 13 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 7 mars 2025, pour la somme en principal de 2023,79 euros.

Le bail conclu relatif à l’emplacement de stationnement contient également une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 7 mars 2025, pour la somme en principal de 176,73 euros.

Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 8 mai 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] ont repris le paiement intégral du loyer courant pour le logement et l’emplacement de stationnement avant la date de l’audience. En effet, pour le logement, ils ont réglé 800 euros le 20 août 2025, 945,55 euros le 10 septembre 2025 et 945,55 euros en date du 10 octobre 2025, ce qui correspond au versement de sommes supérieures au loyer. Concernant l’emplacement de stationnement, ils ont repris le paiement du loyer courant en versant 54,55 euros en date du 10 septembre 2025 et du 10 octobre 2025. En outre, Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] perçoivent des revenus mensuels de 1998 euros et 1500 euros, et apparaissent en conséquence en situation de régler leur dette locative.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SA d’HLM ICF – SUD EST MEDITERRANEE produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6077,88 (5628,90 euros + 448,98 euros) euros incluant les loyers du mois d’octobre 2025 et les divers réglements intervenus au cours de ces derniers mois.

Les défendeurs n’apportant aucun élément probant de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, se contentant d’indiquer que la dette semble excessive, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, en raison de la clause de solidarité prévue dans les contrats de bail, somme qui produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2025 sur la somme de 3857,13 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4142,76 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les contrats de bail n’avaient pas été résiliés.

V. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

Conformément à l’article 1231-6 du Code civil, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

En l’espèce, le bailleur, ne justifiant pas de la mauvaise foi des locataires, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2020, à effet au 12 août 2020, entre d’une part la SA d’HLM ICF – SUD EST MEDITERRANEE et d’autre part Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 8 mai 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 août 2020, à effet au 12 août 2020, entre d’une part la SA d’HLM ICF – SUD EST MEDITERRANEE et d’autre part Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] concernant l’emplacement de stationnement (n°32) situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 8 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] à payer à la SA d’HLM ICF – SUD EST MEDITERRANEE la somme de 6077,88 euros (5628,90 euros + 448,98 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’octobre 2025, somme qui produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2025 sur la somme de 3857,13 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4142,76 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISE Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire des contrats de bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié aux contrats de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires des contrats de bail retrouvent leur plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM ICF – SUD EST MEDITERRANEE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] soient condamnés solidairement à verser à La SA d’HLM ICF – SUD EST MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [U] [V] et Madame [D] [U] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle relative aux dommages et intérêts ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 16 janvier 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION