TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/01949 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWTK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [U], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [F] [S]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mahamadou KANTE, avocat au barreau d’ORLEANS

bénéficie de l’aide juridictionnelle totale n° 2024-4487 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 5] le 18 février 2025

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 3 août 2021, l’OPH LOGEMLOIRET a consenti à Madame [F] [S] la location d’un appartement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 1] moyennant un montant mensuel initial de 294,95 €, hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 5 février 2024 à Madame [F] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 860,09 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire en titre, la société LOGEMLOIRET a fait assigner le 22 avril 2024 Madame [F] [S] -par acte d’huissier de justice signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation du 3 août 2021 par LOGEMLOIRET à Madame [F] [S] et la résiliation de plein droit dudit bail et ce, à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [F] [S] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe au [Adresse 1], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls, ce conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [F] [S] à lui payer la somme de 1643,25 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle de 312,69 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [F] [S], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 5 février 2024 et du présent acte ainsi qu’une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;voir constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’audience du 12 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 14 janvier 2025, pour permettre la constitution d’un dossier d’aide juridictionnelle par Madame [F] [S] et choix d’un avocat, puis aux fins d’échange de documents et pièces entre les parties dans le respect du contradictoire, à l’audience du 11 février 2025 où la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [G] – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.218,25 euros (loyer de janvier 2025 inclus) hors frais de poursuites, et a indiqué maintenir ses demandes dans la mesure où des versements irréguliers et insuffisants étaient effectués, que la dette arriérée augmentait tandis que le loyer courant n’était que très partiellement réglé, tandis qu’aucun contact avec Madame [F] [S] (qui vit seule sans enfant à charge) n’a été possible aux fins d’envisager un plan d’apurement de sa dette locative.

L’avocat de Madame [F] [S], M^e KANTE, sollicite dans ses conclusions en réplique, d’une part, le maintien dans les lieux de sa cliente, retraitée et veuve souffrant de la maladie d’Alzeimer, et qui disposant de faibles revenus (716,41 € de pension de retraite), a néanmoins de bonne foi repris le règlement de son loyer courant, impliquant en outre un important et prochain rappel d’APL de la CAF, ainsi que, d’autre part, l’octroi par le tribunal de 24 mois de délais pour lui permettre d’apurer sa dette locative, et enfin, la condamnation de son bailleur à 2.000 € d’indemnité au titre de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Une fiche de diagnostic social et financier en prévention des expulsions locatives a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Madame [F] [S] n’a pas pris contact avec le travailleur social.

Les débats étant clos, les parties ont déposé leur dossier, et la décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025, puis au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire, les parties ayant comparu dument représentée et en personne, le jugement étant en outre susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 23 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) la situation d’impayés dès le 1er février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc parfaitement recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 5 février 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 3 août 2021 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 3.6 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 février 2024, pour la somme en principal de 860,09 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance dudit commandement de payer.

Madame [F] [S] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 860,09 euros, expirant le vendredi 5 avril 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés par Madame [F] [S], il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 5 avril 2024.

L’expulsion de Madame [F] [S] sera ordonnée, en conséquence.

S’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il est rappelé que ce dernier est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte du 6 février 2025 démontrant que Madame [F] [S] reste devoir la somme résiduelle de 4.218,25 euros (loyer de janvier 2025 inclus), déduction faite des frais de procédure (237,85 euros) relevant éventuellement des dépens.

De ce montant de 4.218,25 €, il conviendra également de déduire la somme globale de 113,44 € -non justifiée contractuellement- correspondant à 91,44 euros (12 x 7,62 euros) de « pénalités d’enquête OPS », ainsi que 22,00 euros (4 x 5,50 euros) de « pénalités liées au risque locatif/assurance ».

Vérifications faites, la dette locative de Madame [F] [S] s’élève par conséquent à la somme de 4.104,81 euros (2.218,25 € – 113,44 €).

Représentée par son avocat à l’audience de jugement, Madame [F] [S] demande notamment, son maintien dans les lieux et l’octroi de 24 mois de délais pour apurer sa dette locative, mais sans en contester ni le principe, ni le montant, dont les éléments constitutifs ont été ci-avant vérifiés.

Madame [F] [S] sera donc condamnée à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 4.104,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 6 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En outre, si Madame [F] [S] reste redevable des loyers jusqu’au 5 avril 2024, il est constant qu’à compter du 6 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 6 avril 2024, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, et il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. La partie échue de cette indemnité d’occupation a été reprise ci-dessus dans le calcul de la somme due à la date de l’audience (cf. décompte du 1er avril 2025 -échéance du mois de janvier 2025 incluse-).

Madame [F] [S] sera, par conséquent, également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, calculée à compter du 1er février 2025, et ce, jusqu’à la libération des lieux, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’audience, la société LOGEMLOIRET maintient ses demandes introductives et s’oppose à tous délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En effet, aucun plan d’apurement n’a pu être mis en place par le bailleur avec Madame [F] [S] pour diminuer sa dette locative compte tenu de ses faibles ressources financières, tandis qu’à l’examen du décompte versé aux débats par LOGEMLOIRET, il apparaît que la locataire n’a pas repris le paiement ni régulier, ni intégral de son loyer courant. En conséquence, il n’est pas légalement possible de lui accorder des délais de paiement, et la clause résolutoire conservera ainsi tous ses effets.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [F] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, et au regard de la situation difficile tant socialement que financièrement de Madame [F] [S], il n’apparaît pas équitable de la condamner à verser à son bailleur une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande de l’OPH LOGEMLOIRET de ce chef sera donc rejetée.

L’exécution provisoire de la décision est de droit en vertu de l’article 514 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 3 août 2021 entre la société LOGEMLOIRET et Madame [F] [S], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 5 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [S], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [F] [S] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.104,81 € (quatre mille cent quatre euros et quatre vingt un centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 6 février 2025 (échéance de janvier 2025 incluse) et ce, déduction faite des frais de procédure, pénalités et frais non contractuels, ladite somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [F] [S] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte du 6 février 2025 comprenant l’échéance de janvier 2025- à compter du 1er février 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [S] aux dépens d’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,