TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 22/05877 – N° Portalis DB2H-W-B7G-W7GL

Jugement du 06 Mai 2025

N° de minute

Affaire :

M. [T] [K], M. [I] [K], Mme [R] [U] épouse [K]

C/

S.A.S. LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION, S.A.R.L. ONE NOTAIRES, S.A. CIC LYONNAISE DE BANQUE

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL – 654

M^e Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE – 502

M^e Sara MALDERA – 3111

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 06 Mai 2025 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 Décembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 13 Mars 2025 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [K]

né le 10 Avril 1970 à [Localité 10], demeurant [Adresse 12] PROVINCE (CHINE) – agissant en qualité d’héritier de [F] [K] décédé le 21 octobre 2022. Faisant élection de domicile au cabinet de M^e Sara MALDERA

représenté par M^e Sara MALDERA, avocat au barreau de LYON

Monsieur [I] [K]

né le 12 Janvier 1973 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1] – agissant en qualité d’héritier de [F] [K] décédé le 21 octobre 2022.

représenté par M^e Sara MALDERA, avocat au barreau de LYON

Madame [R] [U] épouse [K]

née le 10 Juillet 1944 à [Localité 17], demeurant [Adresse 3] – agissant en qualité d’héritière de [F] [K] décédé le 21 octobre 2022 et en son nom personnel.

représentée par M^e Sara MALDERA, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.S. LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [15]

S.A.R.L. ONE NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 5],

représentée par Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON

S.A. CIC LYONNAISE DE BANQUE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale de vente reçue par Maître [C], notaire à [Localité 13] (étude ONE NOTAIRES), le 13 février 2020, Monsieur [F] [K] et Madame [R] [U] épouse [K] se sont engagés à vendre à la société SLC (SOCIETE LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION) une maison d’habitation avec terrain attenant située [Adresse 4]), figurant au cadastre de ladite commune sous les numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 7] de la section AO, moyennant un prix de 1 150 000 euros.

La réalisation de la promesse de vente était soumise à l’accomplissement de différentes conditions suspensives, relatives à l’obtention d’un permis de construire exprès valant permis de démolir mais également à la levée des conditions figurant à la promesse de vente signée le 24 juillet 2019 avec les consorts [O], propriétaires d’une parcelle limitrophe.

Le montant de l’indemnité d’occupation a été fixé à la somme forfaitaire de 57 500 euros, la date de levée d’option étant initialement prévue au 30 septembre 2021.

Par acte notarié du 12 juin 2020, un avenant à ladite promesse a été signé, son terme étant reporté au 31 janvier 2022.

Par lettre recommandée du 23 juin 2021, la SLC a indiqué aux époux [K] que le PLU-H allait être modifié, de sorte qu’elle ne pourrait plus réaliser son programme immobilier, entendant en conséquence se prévaloir de la caducité de la promesse, sans versement d’une quelconque indemnité.

Par lettre recommandée en date du 24 septembre 2021, les époux [K] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la société SLC de leur régler la somme de 57 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente, lui reprochant notamment de ne pas justifier d’un dépôt complet de demande de permis de construire.

Par lettre recommandée datée du 11 octobre suivant, leur Conseil a demandé à Maître [C] de rédiger un procès-verbal constatant le défaut de signature de l’acte authentique par le bénéficiaire, ce dernier n’ayant pas donné suite à leur demande.

Par actes délivrés les 5 et 8 juillet 2022, les consorts [K] ont assigné la SASU LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION ainsi que la SA CIC LYONNAISE DE BANQUE (cette dernière en sa qualité de caution solidaire) devant le tribunal judiciaire de LYON.

Monsieur [F] [K] est décédé le 21 octobre 2022 à [Localité 16].

En leur qualité d’héritiers du défunt, Monsieur [T] [K] et Monsieur [I] [K] sont intervenus volontairement à l’instance le 08 mars 2023.

Les consorts [K] ainsi que Madame [U] veuve [K] ont appelé en cause la SARL ONE NOTAIRES, par assignation délivrée le 17 juillet 2023.

La jonction des procédures a été ordonnée par le Juge de la Mise en Etat le 16 novembre 2023.

Au terme de leurs dernières conclusions, transmises par voie électronique le 09 septembre 2024, les consorts [K] [U] sollicitent, au visa des articles 1104, 1304-3, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL :

Juger que la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION est à l’origine de la défaillance des conditions suspensives stipulées à la promesse du 13 février 2020 et de son avenant du 12 juin 2020,

Par conséquent,

Condamner solidairement la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION ainsi que la société CIC LYONNAISE DE BANQUE, en sa qualité de caution solidaire, à verser à Monsieur [I] [K], à Monsieur [T] [K] ainsi qu’à Madame [R] [U] la somme de 57.500 euros ; Condamner la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION à verser la somme de 200.000 euros à Monsieur [I] [K], à Monsieur [T] [K] ainsi qu’à Madame [R] [U] en réparation de leur préjudice lié à la perte de chance de conclure la vente au prix stipulé à la promesse, Condamner la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION à verser la somme de 20.000 euros à Monsieur [I] [K], à Monsieur [T] [K] ainsi qu’à Madame [R] [U] en réparation de leur préjudice moral,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Condamner la SARL ONE NOTAIRES à verser à Monsieur [I] [K], à Monsieur [T] [K] ainsi qu’à Madame [R] [U] la somme de 51.750 euros en réparation de leur perte de chance de se voir attribuer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 57.500 euros par la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION ainsi que par la société CIC LYONNAISE DE BANQUE, en sa qualité de caution solidaire,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner in solidum la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION, la société CIC LYONNAISE DE BANQUE ainsi que la SARL ONE NOTAIRES à verser à Monsieur [I] [K], à Monsieur [T] [K] ainsi qu’à Madame [R] [U] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Rejeter toutes demandes contraires.

Rappelant qu’une demande d’autorisation de permis de construire n’est appréciée qu’au regard des règles d’urbanisme en vigueur, ils concluent d’abord que la SLC n’avait pas respecté son engagement de déposer son permis de construire le 23 juin 2021 (jour de son courrier) alors que cela aurait dû être fait depuis le 26 février précédent.

Ils considèrent qu’elle ne peut soutenir que la demande de permis de construire n’aurait pas acceptée, le PLU-H n’étant alors pas modifié, s’agissant d’une simple orientation.

Ils en déduisent que la défenderesse ne démontre pas qu’en l’état des normes en vigueur au moment où elle aurait dû déposer son permis de construire, sa demande n’aurait pas abouti, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive.

S’agissant du courrier du maire de la commune, daté du 18 décembre 2023, relatant l’opposition de riverains au projet en raison de la hauteur des bâtiments projetés, ils relèvent que ce simple mécontentement n’empêche pas le dépôt d’une demande de permis et son obtention, les tiers pouvant ensuite le contester.

Sur la condition suspensive relative à l’assiette foncière du projet de construction, ils reconnaissent que la promesse de vente signée avec les consorts [O] est relative à l’obtention d’un rapport de repérage amiante mais objectent que le devis produit par la SLC ne porte pas sur le bon immeuble.

Ils relèvent également que la rédaction de ladite condition démontre que c’est uniquement si les parties n’avaient pas trouvé d’accord au sujet du coût des travaux de désamiantage et de déplombage, dès le 30 novembre 2020, que la SLC aurait pu se prévaloir de la caducité.

Ils soulignent au contraire que la défenderesse a attendu huit mois après son obtention pour invoquer la caducité pour une autre raison sans rapport avec l’amiante. Ils en déduisent que le fait que la SLC ne se soit jamais prévalue de la non-réalisation de cette condition prouve qu’elle avait accepté le surcoût.

S’agissant du défaut de réalisation des autres conditions suspensives reproché par la défenderesse (justification de l’origine de propriété trentenaire, absence de servitude, fourniture d’un état hypothécaire), ils relèvent non seulement qu’il n’est pas prévu de transmission de documents au bénéficiaire mais également qu’elles ne sont exigibles qu’à compter de la levée d’option, qui n’a pas eu lieu en l’espèce, aucune date d’envoi n’étant prévue.

Ils en déduisent que les conditions suspensives sont réputées réalisées de sorte que l’indemnité d’immobilisation est due.

Sur la perte de chance de vendre au prix de la promesse, ils concluent d’abord que l’existence d’une indemnité d’immobilisation n’empêche pas de solliciter la réparation du préjudice causé par l’inexécution de l’obligation par le débiteur.

Ils se prévalent de deux estimations de leur bien, démontrant selon eux qu’ils ne parviendront pas à vendre l’immeuble au prix qui aurait dû être versé, retenant une perte de chance de 50%.

S’agissant de leur préjudice moral, rappelant leur âge et le fait que le bien appartient à leur famille depuis un siècle, ils soulignent la difficulté que cela représentait pour eux de valider sa destruction. Ils ajoutent avoir d’ailleurs prévu dans l’acte leur achat d’appartement dans la nouvelle résidence devant être réalisée.

A titre subsidiaire, sur la responsabilité notariale, ils reprochent à Maître [C] de ne jamais avoir répondu à leur demande de transmission de justificatifs relatifs à la réalisation des conditions suspensives et à leur transmission au bénéficiaire, n’en justifiant pas davantage dans le cadre la présente instance.

Ils considèrent ainsi que l’étude a commis une faute, n’assurant pas l’efficacité de la promesse, leur faisant perdre une chance à hauteur de 90% de percevoir l’indemnité d’immobilisation.

La SASU LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION demande, dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 25 octobre 2024, au visa des articles 1103, 1304-6 et 1186 du code civil, ainsi que 699 et 700 du code de procédure civile, de :

Débouter Madame [R] [K] et Messieurs [I] et [T] [K] de leur demande tendant au versement à leur profit de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue dans la promesse unilatérale de vente en date du 13 février 2020, au motif que : La condition suspensive relative à la maitrise de l’assiette foncière du projet de construction est défaillie ;

La condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire est défaillie ; Il n’a pas été justifié à la société SLC par Madame [R] [K] et Monsieur [F] [K], alors promettants, de la réalisation des conditions suspensives dont la levée leur incombait. Débouter Madame [R] [K], et Messieurs [I] et [T] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et moyens. Condamner Madame [R] [K] et Messieurs [I] et [T] [K], in solidum à payer à la société SLC la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner Madame [R] [K] et Messieurs [I] et [T] [K], in solidum aux entiers frais et dépens avec distraction au profit de la SELAS Léga-Cité, avocat autorisée, sur son affirmation de droit qu’elle a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur la défaillance de la condition suspensive relative à la maîtrise de l’assiette foncière du projet de construction, elle soutient qu’aucun accord avec les consorts [O] n’a pu être trouvé pour la prise en charge du surcoût lié au désamiantage de sorte que la promesse est devenue caduque du fait de la défaillance de cette condition suspensive.

S’agissant du problème de numéro de rue sur le devis, elle relève qu’il s’agit d’une simple erreur de plume.

Elle conclut qu’elle n’est donc pas responsable du fait que cet avant-contrat soit devenu caduc, pouvant opposer la défaillance de cette condition essentielle et déterminante aux consorts [K].

Sur la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire, elle considère qu’en raison des exigences de la mairie le dépôt d’une demande de permis de construire conforme aux prescriptions prévues par la promesse de vente aurait obligatoirement débouché sur un refus d’obtention. Elle se prévaut à ce titre d’un courrier du maire et de celui de riverains manifestant leur opposition au projet.

Elle en déduit qu’elle ne peut pas se voir reprocher une faute pour ne pas avoir déposé une demande de permis dès lors qu’il est établi que, quand bien même une telle demande aurait été déposée, elle aurait été rejetée.

Sur la réalisation des autres conditions suspensives, elle souligne d’abord que, peu importe que la promesse prévoie ou non la transmission de documents au bénéficiaire, il appartient au promettant de lui justifier de la levée des conditions suspensives dont la réalisation lui incombe, ne pouvant exciper de leur ignorance des diligences accomplies par le notaire.

Elle en déduit qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir levé l’option alors qu’elle ne disposait pas de tous les éléments justifiant de la levée des conditions suspensives.

Elle ajoute qu’à partir du moment où la promesse prévoit que la levée d’option est subordonnée à la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, les requérants ne peuvent soutenir que les éléments visés n’auraient été exigibles qu’à la levée d’option et prétendre au versement de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les dommages et intérêts sollicités, elle conclut que le seul fait de ne pas avoir levé l’option ne peut constituer une faute puisqu’elle disposait par définition de cette faculté, n’ayant aucune obligation d’acheter.

Elle ajoute qu’il ne peut davantage lui être reproché un comportement déloyal, restant libre de décider de ne pas lever l’option.

Elle considère de même que la perte de chance invoquée est hypothétique, les demandeurs ayant toute liberté de vendre ou non leur bien, au prix qu’ils entendent, aucun élément ne démontrant avec certitude qu’ils le céderaient à un prix inférieur à celui fixé dans la promesse de vente.

Elle conclut enfin que le préjudice psychologique allégué n’est pas démontré, est spéculatif.

La société ONE NOTAIRES demande, au terme de ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 09 avril 2024, au visa de l’article 1240 du code civil de :

A TITRE PRINCIPAL :

S’en rapporter sur l’attribution de l’indemnité d’immobilisation ;Mettre hors de cause la SARL ONE NOTAIRES,Juger que les conditions de la responsabilité civile de la société ONE NOTAIRES ne sont pas caractérisées,Débouter les consorts [K] de toutes leurs demandes,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner les consorts [K] à payer à la société ONE NOTAIRES la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la même aux entiers dépens.

Elle conclut qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, les conditions suspensives ayant été énoncées de manière précise et circonstanciée, ayant été diligent dans la rédaction de la promesse.

Elle rappelle que le litige porte sur la non-réalisation des conditions suspensives, cette question concernant uniquement les parties.

Elle soutient en tout état de cause que les riverains avaient témoigné de leur hostilité à ce projet au cours d’une réunion publique, de sorte qu’il apparaissait plus que vraisemblable que la demande de permis de construire était vouée à l’échec.

Elle ajoute de même, s’agissant de la question de l’assiette foncière du projet de construction, qu’aucun accord sur la prise en charge du surcoût de ces travaux n’a pu intervenir de sorte que la promesse est caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive.

Elle conclut, s’agissant du grief tiré de la justification de la réalisation de certaines conditions suspensives aux vendeurs, que le notaire n’a pas un rôle de notification, ayant pris acte de la position de la SLC indiquant que la vente ne pouvait intervenir.

Sur les demandes indemnitaires, elle considère que l’indemnité d’immobilisation ne constitue pas un préjudice mais une disposition contractuelle.

Elle relève enfin l’absence de caractérisation d’un lien de causalité, le non accomplissement des conditions suspensives lui étant extérieur.

La SA CIC LYONNAISE DE BANQUE a été régulièrement citée à étude mais n’a pas constitué avocat, de sorte que la décision rendue sera réputée contradictoire.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 19 décembre 2024, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 13 mars 2025, a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur le défaut de comparution du défendeur

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque l’un des défendeurs ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Messieurs [T] et [I] [K]

Conformément à l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 328 du même code précise que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

De même, l’article 329 prévoit que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il est constant que [T] et [I] [K] sont les héritiers de [F] [K], demandeur à l’instance.

Leur intervention volontaire sera en conséquence déclarée recevable.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1304-3 du même code dispose de même que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1186 prévoit également qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

Autrement dit, la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire s’est abstenu de réaliser les diligences nécessaires dans le délai fixé ou s’il est abstenu de les accomplir en temps utile.

C’est à lui qu’il appartient de démontrer que, s’il n’a pas levé l’option comme prévu, c’est en raison de la défaillance, sans faute de sa part, des conditions suspensives.

Sur la condition suspensive tenant au dépôt du permis de construire :

Les termes de la promesse de vente sont les suivants :

L’avenant du 12 juin 2020 a prorogé au 26 février 2021 la date pour justifier du dépôt d’un dossier complet de permis de construire.

En l’espèce, dans un courrier du 18 décembre 2023, le Maire de la commune est revenu sur une rencontre organisée le 03 février 2021 autour du projet de construction, relevant que « les riverains ayant exprimé lors de cette réunion, leur opposition au projet, jugé surdimensionné, votre société avait convenu de se rapprocher de chaque voisin présent avec l’architecte pour entendre leurs réclamations et examiner les adaptations possibles.

Une seconde réunion s’est ensuite tenue en mairie le 26 mai 2021 avec votre société et l’équipe municipale. A cette occasion, vous nous avez fait part de l’opposition des riverains, toujours aussi forte, et nous avons convenu de la sensibilité de ce dossier, compte tenu du contexte urbain (morphologie du secteur caractérisée par du R+1, étroitesse de la [Adresse 18]) et des enjeux liés au secteur de protection des monuments historiques, notamment.

Le projet esquissé par votre société n’apparaissait donc pas intégré à son environnement architectural et paysager ».

Cet écrit démontre ainsi une opposition manifeste des riverains au projet immobilier, un courrier collectif de ces derniers (daté du 21 janvier 2021) la mettant également en évidence.

En revanche, la SLC ne rapporte pas la preuve qu’une modification du PLU-H était envisagée en réponse par la commune de [Localité 19], comme elle le prétend pourtant dans son courrier du 23 juin 2021 adressé au couple [K].

Elle ne prouve pas davantage qu’une révision de celui-ci est ensuite effectivement intervenue, avec une interdiction des bâtiments en R+2.

En tout état de cause, quand bien même l’imminence d’une telle modification du plan d’occupation des sols serait démontrée, il n’en demeure pas moins que si la SLC avait déposé sa demande de permis de construire dans les délais impartis, celle-ci aurait été conforme aux prescriptions d’urbanisme en vigueur. Dès lors, si un rejet de la commune pouvait effectivement intervenir, il n’aurait pu être fondé sur le défaut de conformité au PLU-H.

Ainsi, elle ne peut se contenter de se prévaloir des réticences des riverains, disposant d’ailleurs de recours à l’encontre de la délivrance d’un permis de construire, pour affirmer que sa demande aurait été nécessairement rejetée par la mairie.

Par conséquent, la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION doit être réputée avoir renoncé à ladite condition suspensive.

Sur la condition suspensive relative à la maitrise de l’assiette foncière du projet de construction :

La promesse de vente consentie par les consorts [K] prévoit de même qu’elle est soumise à la condition suspensive suivante :

« * Que toutes les conditions suspensives afférentes auxdites promesses de vente portant sur l’ensemble des parcelles constituant l’assise foncière du projet immobilier soient réalisées et qu’aucun obstacle de quelque nature que ce soit n’empêche la réitération par acte authentique desdites promesses.

Il est expressément convenu, qu’en cas de non-réalisation d’une seule des conditions suspensives ci-dessus énoncées dans le délai de la présente promesse, si le BENEFICIAIRE le juge utile, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues, et les parties déliées l’une comme l’autre de leurs engagements respectifs sans indemnité de part ni d’autre ».

A cet égard, il est constant que la promesse d’achat conclue le 24 juillet 2019 entre la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION et les consorts [O] [Y] stipule la condition suspensive suivante :

Cette condition n’a pas été remise en cause par les avenants des 20 février 2020 et 29 juin 2020.

En l’espèce, si le devis de désamiantage et de déplombage, daté du 14 octobre 2020, mentionne comme adresse le « [Adresse 2] à [Adresse 20] [Localité 11] », alors que l’immeuble des consorts [O] se situe au numéro 5 de la même rue, il n’y a toutefois aucun doute sur l’identification de la parcelle en cause. En effet, la numéro A046 visée appartient bien aux consorts [O], telle que celle-ci est identifiée dans la promesse d’achat, de sorte que le document en cause est manifestement entaché d’une erreur de plume.

Il est également constant que ce devis met en évidence des travaux dont le coût est supérieur aux 10 000 euros retenus par la promesse d’achat.

Néanmoins, si la SOCIETE LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION prétend qu’aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties pour la prise en charge du surcoût lié au désamiantage, elle n’en rapporte pas la preuve. En effet, non seulement elle ne communique aucun élément portant sur des échanges avec les consorts [O], mais elle ne prouve pas qu’elle se serait prévalue de la défaillance de cette condition suspensive pour invoquer la caducité de la promesse.

Au contraire, les requérants versent aux débats le courrier que la SLC a adressé à Madame [Y], le 23 juin 2021 ; il en ressort qu’à l’instar du courrier envoyé le même jour aux consorts [K], la défenderesse invoque exclusivement l’opposition manifestée par les riverains et le passage prévisionnel du PLU-H en R+1 pour constater la révocation de la promesse d’achat et de ses avenants. A aucun moment elle ne se prévaut de la non réalisation de la condition liée à l’amiante, n’évoquant pas même un échec des discussions des parties quant à la prise en charge du coût de désamiantage susvisé, huit mois plus tôt.

Dès lors, la SOCIETE LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION n’est pas fondée à se prévaloir de la défaillance de cette condition suspensive.

Sur les autres conditions suspensives :

Or, si la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION reproche aux requérants de ne pas avoir justifié de la réalisation de ces conditions suspensives, il est pourtant établi que la promesse ne fixe aucun délai spécifique pour leur réalisation, la levée de l’option n’étant pas davantage subordonnée à la production des documents invoqués par la défenderesse. Celles-ci pouvaient donc être levées, jusqu’à la réitération de la vente par acte authentique.

Ainsi, la défenderesse ne peut se prévaloir du fait qu’elle ne disposait pas de tous les éléments justifiant de la levée des conditions suspensives, l’empêchant ainsi de lever l’option, étant souligné qu’il ressort de son courrier du 23 juin 2021 qu’elle a invoqué la caducité de la promesse au motif exclusif qu’elle n’obtiendrait pas la délivrance d’un permis de construire.

La caducité n’est donc pas encourue pour ce motif.

En revanche, il ressort des termes de la promesse la fixation d’une indemnité d’immobilisation de 57 500 euros, devant être remise au « BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le BENEFICIAIRE n’aurait pas renoncé ».

Elle précise de même qu’elle « sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

Enfin, alors que l’article 2288 du code civil prévoit que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même, il est constant que le CIC-Lyonnaise de BANQUE, au terme d’un acte du 12 février 2020, s’est constitué caution solidaire envers le Promettant du paiement par le Bénéficiaire de l’indemnité d’immobilisation susvisée, dans la limite de la somme de 57 500 euros.

Par conséquent, alors qu’il a été précédemment démontré que les conditions suspensives susvisées sont réputées réalisées, il y a lieu de condamner solidairement la SOCIETE LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION et le CIC-Lyonnaise de Banque à verser, au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 57 500 euros aux consorts [K].

Sur les autres demandes indemnitaires

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour rappel, le chef de préjudice relatif à la perte de chance exige la disparition certaine d’une éventualité favorable ; il ne peut ainsi être fait droit à une demande d’indemnisation de la perte de chance de survenance d’un événement futur favorable qu’à la condition que cet événement ne soit pas simplement virtuel et hypothétique ; il appartient donc à celui qui entend obtenir réparation à ce titre de rapporter la preuve d’un préjudice direct et certain résultant de la perte d’une chance raisonnable de survenance de l’événement favorable en raison du fait dommageable.

Il lui appartient également, le cas échéant, de rapporter la preuve de ce que la chance de survenance de cet événement n’était pas seulement raisonnable, mais incontestable et inconditionnelle, de sorte que la survenance de l’événement futur n’était affectée d’aucun aléa.

En outre, il est constant que le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente n’est pas tenu d’acquérir l’immeuble, de sorte qu’il ne peut être considéré comme fautif lorsqu’il choisit de ne pas le faire.

Ainsi, alors que seuls les consorts [K] se sont engagés à vendre leur immeuble à la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION, celle-ci étant libre de lever ou non l’option prévue à la page 5 de la promesse de vente, quand bien même l’ensemble des conditions suspensives seraient réalisées, aucune faute ne peut lui être reprochée, y compris alors qu’elle s’est prévalue à tort de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.

Elle ne peut être qu’exclusivement condamnée au paiement de l’indemnité d’immobilisation fixée, correspondant au prix de l’exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse.

Par conséquent, les consorts [K] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires tant au titre de la perte de chance de vendre au prix de la promesse qu’en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION et la société CIC Lyonnaise de Banque, parties succombant, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner in solidum la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION ainsi que la société CIC-Lyonnaise de Banque à verser à Monsieur [I] [K], Monsieur [T] [K] ainsi qu’à Madame [R] [U] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 susvisé.

En outre, les consorts [K] seront condamnés à payer à la société ONE NOTAIRES la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Enfin la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION sera déboutée de sa propre demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Messieurs [I] [K] et [T] [K],

CONDAMNE solidairement la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION ainsi que la société CIC LYONNAISE DE BANQUE, en sa qualité de caution solidaire, à verser à Monsieur [I] [K], à Monsieur [T] [K] ainsi qu’à Madame [R] [U] la somme de 57.500 euros,

DEBOUTE Monsieur [I] [K], Monsieur [T] [K] ainsi que Madame [R] [U] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION ainsi que la société CIC-Lyonnaise de Banque à supporter les entiers dépens de la procédure,

CONDAMNE in solidum la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION et la société CIC-Lyonnaise de Banque à verser à Monsieur [I] [K], Monsieur [T] [K] ainsi qu’à Madame [R] [U] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les consorts [K] à payer à la société ONE NOTAIRES la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE