TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03714 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2GY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LEMAIGNEN – WLODYKA – DE GAULLIER, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [L]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

A l’audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA D’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [U] [L] et à Madame [K] [C] un appartement de type 3 à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 3], par contrat en date du 30 décembre 2015, moyennant un loyer mensuel initial de 345,80 euros, outre 146,83 euros de provision sur charges en sus, payables mensuellement d’avance le premier de chaque mois.

Madame [K] [C] est décédée le 15 octobre 2018, Monsieur [U] [L] devenant le seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés à compter du mois de mars 2023, la SA [Adresse 6] a fait signifier le 25 octobre 2023 à Monsieur [U] [L] un commandement de payer dans les 2 mois les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.548,37 euros. Le même acte a fait sommation à Monsieur [U] [L] de justifier de l’occupation du logement.

Les causes du commandement n’ayant pas été remplies, la SA D’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a ensuite fait assigner le 28 juin 2024 Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Condamner le requis à payer au requérant la somme suivant décompte ci-dessus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de la présente assignation pour le surplus (article 1153 du Code Civil) ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyersCondamner le requis à quitter les lieux qu’il occupe avec tout occupant de son chef ;Dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, le requis ainsi que tout occupant de son chef en sera expulsé avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L.411-1 et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner le requis à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce, jusqu’au départ volontaire des lieux ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;Condamner le requis à payer au requérant la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution ;Condamner le requis en tous les frais et dépens.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA [Adresse 6], représentée par son avocat, a actualisé la dette locative à la somme de 5.293,27 euros, hors frais de procédure, tout en maintenant l’intégralité de ses demandes introductives d’instance.

Monsieur [U] [L], comparaissant en personne à l’audience, a déclaré vivre seul, en attente du renouvellement de son titre de séjour, son droit APL étant suspendu, et percevoir une retraite CARSAT de 150,00 €. Il ajoute héberger sa fille de 22 ans, étudiante, et explique sa dette par ses problèmes de santé apparus après le décès de sa femme. Il espère reprendre le paiement de ses loyers quand le bénéfice de l’AAH et du RSA lui seront ouverts et que la CAF lui versera un rappel de droits.

Une action de prévention des expulsions a pu intervenir le 2 décembre 2024, avant l’audience, d’où il ressort que Monsieur [U] [L] souhaite demander sa mise sous protection dès qu’il bénéficiera d’un titre de séjour permettant la saisine du juge des tutelles, et adhère aux préconisations et à l’accompagnement proposé par le travailleur social du CCAS.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le défendeur ayant comparu en personne à l’audience du 14 janvier 2025, le jugement sera contradictoire et la décision susceptible d’appel.

SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, il est justifié par la SA [Adresse 6] du signalement de la situation d’impayés de Monsieur [U] [L] enregistré par la CAF du Loiret, valant saisine de la CAPEX en date du 16 septembre 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture par la voie électronique le 1er juillet 2024.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent litige dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, le bail en date du 30 décembre 2015 contient une clause résolutoire (article 9 page 5 du contrat de bail) aux termes de laquelle, à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers et charges locatives, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Or, un commandement de payer dans un délai de 2 mois visant cette clause résolutoire a été signifié le 25 octobre 2023 pour la somme en principal de 1.548,37 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail pour régler la dette locative, ainsi que le délai prévu au commandement de payer étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le lundi 25 décembre 2023, jour férié ouvré, légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le mardi 26 décembre 2023 à 24 heures.

Monsieur [U] [L] n’ayant pas éteint les causes du commandement de payer dans ce délai, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 26 décembre 2023 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [U] [L] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Monsieur [U] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 26 décembre 2023 et, à compter du 27 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2023, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tels que si le contrat de bail n’avait jamais été résilié, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La société demanderesse produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [L] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (315,00 euros qui relèveront éventuellement des dépens), la somme de 5.293,27 euros à la date du 14 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [U] [L], ne conteste pas, ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [U] [L] sera condamné au paiement de la somme de 5.293,27 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (échéance du mois de décembre 2024 incluse), assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [U] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à effet du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges tel que si le contrat n’avait jamais été résilié, afin de réparer le préjudice découlant pour la société demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Monsieur [U] [L], du fait que qu’aucune reprise du paiement du loyer courant n’est intervenue avant l’audience de jugement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaire qu’à dû accomplir la SA [Adresse 6], Monsieur [U] [L] sera condamné à lui verser la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés figurant au bail du 30 décembre 2015, conclu entre la SA D’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE d’une part et Monsieur [U] [L] d’autre part, et portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 8], sont réunies à la date du 26 décembre 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [L] de libérer les lieux loués et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à la SA D’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 5.293,27 euros (selon relevé de compte en date du 14 janvier 2025, incluant la mensualité du mois de décembre 2024), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser la SA [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail d’habitation s’était poursuivi, à compter du terme du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,