TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00287 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G76Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

[Adresse 1]

prise en son établissement secondaire sis [Adresse 5]

représentée par Mme [L], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [J]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [I] [J] et à Madame [D] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat en date du 20 avril 2020, pour un loyer mensuel de 465,82 euros hors charges, payable à terme échu.

Suite au départ de Madame [O] du logement et par avenant du 21 septembre 2020, Monsieur [J] est devenu seul titulaire du contrat de location.

Des loyers étant demeurés impayés et Monsieur [J] n’ayant pas justifié de l’assurance du logement, la SA d’HLM [Adresse 1] a fait signifier par procès-verbal remis à étude le 2 octobre 2024 à Monsieur [I] [J] un commandement de justifier de l’assurance et de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.733,40 euros.

La SA d’HLM a ensuite fait assigner le 6 décembre 2024 Monsieur [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance ;ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [J], ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;ordonner que, faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Monsieur [I] [J] au paiement de la somme de 1.733,40 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;condamner Monsieur [I] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;condamner Monsieur [I] [J] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [I] [J] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [W] [L], employée du bailleur – a maintenu ses demandes relatives aux loyers impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.193,45 euros, hors frais, selon décompte arrêté au 24 juin 2025. Le bailleur a indiqué que Monsieur [J] avait effectué deux paiements au mois de juin 2025, pour un montant total de 481 euros. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement, indiquant qu’il ne s’agissait pas de la première procédure initiée à l’encontre de ce locataire, et a précisé que le logement n’était pas assuré depuis 2024.

La question de la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [I] [J] a comparu. Il a fait état de sa situation personnelle et de ses ressources, précisant être au chômage depuis le mois de février 2025 et percevoir environ 950 euros par mois de France Travail. Il a indiqué vivre seul et ne pas avoir d’enfant. Il a demandé des délais de paiement et a proposé de régler 50 euros par mois en sus du loyer pour solder la dette locative. Il a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire. S’agissant du défaut d’assurance, il a indiqué avoir oublié d’assurer le logement.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience, laquelle confirme les propos de Monsieur [J] sur sa situation personnelle et professionnelle, et précise en outre qu’il a beaucoup de dettes.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 6 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 20 avril 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges (article 9.1 des conditions générales, page 6) et une clause résolutoire pour défaut d’assurances, précisant que la résiliation du contrat de location interviendra de plein droit 1 mois après une sommation de justifier de ladite assurance (article 9.2 des conditions générales, page 6).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.733,40 euros.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 2 décembre 2024 à 24 heures, premier jour ouvrable après l’expiration du délai de 2 mois.

Entre le 2 octobre 2024 et le 2 décembre 2024 à 24 heures, Monsieur [I] [J] a procédé à un règlement de 590 euros. Il en résulte que Monsieur [I] [J] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 2 octobre 2024.

De plus, Monsieur [J] n’a toujours pas produit d’attestation d’assurance du logement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 3 novembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [I] [J] sera en conséquence ordonnée.

De plus, Monsieur [I] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 577,80 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [J] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (319,49 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 3.873,96 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [I] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [I] [J] sera condamné au paiement de cette somme de 3.873,96 euros, celle-ci portant intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR L’ABSENCE D’OCTROI DE DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [J] sollicite des délais de paiement et propose de régler 50 euros en plus du loyer mensuel pour apurer la dette locative. Le locataire demande en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur n’est pas favorable à l’octroi de tels délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Monsieur [I] [J] a repris des paiements irréguliers parfois supérieurs ou inférieurs au montant intégral du loyer. Au titre du mois de mai 2025, le montant du loyer n’est pas acquitté intégralement.

De plus, depuis 2024, le logement n’est pas assuré.

Monsieur [I] [J] ne remplit pas les conditions légales pour obtenir des délais de paiement et le bailleur s’y oppose en l’espèce.

Monsieur [J] sera ainsi débouté de sa demande de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [J], partie succombante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [I] [J] sera condamné au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés et défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés et défaut d’assurance figurant au bail du 20 avril 2020 objet d’un avenant du 21 septembre 2020, conclu entre la SA d’HLM [Adresse 1] et Monsieur [I] [J], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 novembre 2024 ;

DIT que Monsieur [I] [J] devra quitter les lieux loués consistant en un appartement n°242 sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [I] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux suivants : l’appartement n°242 sis [Adresse 2] ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.873,96 euros au titre des loyers et charges impayés incluant la mensualité du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.733,40 euros à compter du commandement de payer du 2 octobre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 577,80 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 16 octobre 2025, la minute étant signée par C.BOURDAIS, Magistrat à titre temporaire, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge,