16 Janvier 2026

N° RG 25/05239 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OWP4

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

S.A.S.U. [K] [J]

C/

Madame [I] [F] épouse [V]

Monsieur [W] [F]

Madame [G] [U] veuve [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

S.A.S.U. [K] [J]

Chez Kandbaz

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Monsieur [A] [H], son gérant

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [I] [F] épouse [V]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Monsieur [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Madame [G] [U] veuve [F]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par Maître Samuel ZEITOUN de l’AARPI DZ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame LEMAIRE, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 28 Novembre 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 16 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 12 septembre 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par la société [K] [J], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion des lieux sis [Adresse 4] et [Adresse 1] 95400 [Adresse 17] BEL, à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 1er septembre 2025 à la requête de Mme [I] [F] épouse [V], M. [T] [F] et Mme [G] [U] veuve [F].

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2025.

A l’audience, la société [K] [J], représentée par son gérant M. [A] [H], demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, et notamment de ses recherches de local qui n’ont pas encore abouti. Il fait valoir que l’expulsion immédiate entrainerait un préjudice économique majeur, son activité reposant sur les véhicules présents sur le terrain. Il ajoute qu’il ne conteste pas la décision d’expulsion mais qu’il sollicite uniquement un temps raisonnable pour quitter les lieux dans des conditions compatibles avec la sauvegarde de son activité professionnelle et afin d’éviter la saisie ou l’enlèvement des véhicules. Il précise qu’il a quinze véhicules sur le terrain et qu’il n’a pas d’autres endroits où les stationner. Il expose avoir vendu deux véhicules, avoir réalisé des recherches sur le BONCOIN et avoir fait l’objet d’une saisie-attribution sur ses comptes bancaires. Il soutient qu’il est tiers occupant de bonne foi et qu’il est victime d’une sous-location illicite. Il indique avoir occupé les lieux sans fraude et avoir effectué des paiements réguliers au locataire principal.

Mme [I] [F] épouse [V], M. [T] [F] et Mme [G] [U] veuve [F], représentés par leur conseil qui développe oralement ses conclusions visées à l’audience, demandent au juge de l’exécution de :

A titre principal,

CONSTATER que l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à une demande de délai relative à des locaux commerciaux,

CONSTATER que l’assignation en référé du 7 mai 2025 a été régulièrement délivrée à la société [K] [J] et M. [A] [H],Subsidiairement,

CONSTATER que la société [K] [J] n’a accompli aucune démarche sérieuse et suffisante pour trouver de nouveaux locaux,CONSTATER que la société [K] [J] a bénéficié de délais amplement suffisants pour libérer les locaux et évacuer ses biens d’autant plus qu’elle sait son occupation initialement illicite,CONSTATER que l’expulsion de la société [K] [J] n’entraine pas un préjudice grave et irréparable à l’égard de Monsieur [A] [H],CONSTATER la mauvaise foi de la société [K] [J] et M. [A] [H] dans son occupation des locaux,CONSTATER qu’aucune diligence n’a été effectuée en vue de l’obtention de délais, qu’aucun loyer n’a été payé depuis l’installation de la société [K] [J] il y a environ deux ans,En conséquence,

REJETER l’ensemble des demandes de la société [K] [J],ORDONNER le départ sans délai de la société [K] [J] et de tous occupants de leur chef à compter de la décision à intervenir,CONDAMNER la société [K] [J] au paiement des sommes suivantes :250 euros à titre d’astreinte par jour de retard à compter de la décision à intervenir,2 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la société [K] [J] aux entiers dépens de la présente instance.

Les consorts [F] soutiennent que le champ d’application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution exclut le bail commercial et que l’occupant expulsé d’un bail commercial n’est pas fondé à formuler une demande de délai. Ils rappellent que M. [H] et la société [K] [J] occupent illégalement les locaux commerciaux et font valoir que les significations à M. [H] et la société [K] [J] de l’assignation devant le juge des référés sont régulières. S’agissant de Monsieur [H], ils indiquent que face à l’impossibilité de signifier à personne, à domicile, à résidence ou sur un lieu de travail connu, un [14] 659 a été dressé, lequel relate bien les diligences accomplies. S’agissant de la société, ils précisent que la signification a été faite à l’adresse des locaux illégalement occupés.

A titre subsidiaire, ils s’opposent à l’octroi de délais en rappelant que l’installation de la société [K] [J] s’est faite sans titre et que le gérant avait conscience de la précarité de son occupation et de l’installation de son activité. Ils prétendent que la demande de délais est dilatoire, que M. [H] ne rapporte pas la preuve matérielle du préjudice que lui causerait l’expulsion de sa société et qu’il ne justifie pas avoir entrepris des recherches de locaux commerciaux. Ils arguent également de la mauvaise foi de M. [H] en faisant valoir qu’il a déjà bénéficié des plus amples délais pour déménager, que la société occupe sans titre les locaux depuis deux ans et qu’il n’a été procédé à aucun paiement malgré sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 8 octobre 2024 dont l’arriéré s’élève à ce jour à 45 065,65 euros.

A titre reconventionnel, ils sollicitent le prononcé d’une astreinte et des dommages et intérêts en raison de la résistance abusive de la demanderesse. Ils soutiennent que le maintien dans les lieux de la société [K] [J] leur cause un préjudice moral puisqu’ils se trouvent dans l’impossibilité de jouir de leur bien.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la recevabilité de la demande de délais

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Il est de jurisprudence constante que le juge de l’exécution tient des articles L412-3, L412-4 et R121-1 du code des procédures civiles d’exécution et L613-1 du code de la construction et de l’habitation, le pouvoir d’accorder un délai de grâce à l’occupant d’un local à usage commercial (Cass., 2e civ. 4 juillet 2007 RG n° 06-14.601)

Par ailleurs, il n’est pas démontré en l’espèce que la société [K] [J] soit entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Au contraire, la société demanderesse argue de sa bonne foi et produit un contrat de sous-location commerciale entre elle et la société AUTO MOTO [S] à hauteur de 50% du terrain.

Dès lors, la demande de délais de la société [K] [J] doit être déclarée recevable.

Sur les délais avant expulsion

Il résulte de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales (…) ».

L’article L 412-4 du même code précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, les consorts [F] sont propriétaires en indivision d’un bien immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 15].

Selon acte sous signature privée du 18 juin 2013, Mme [G] [U] veuve [F] a consenti un bail commercial à M. [S] [L] et Mme [X] [M], portant sur ledit terrain pour une durée de deux années à compter du 1er juillet 2013, soit jusqu’au 30 juin 2015, renouvelable, moyennant un loyer mensuel hors charges de 2 500 euros.

Selon procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 8 octobre 2024, il a été constaté l’occupation illicite du terrain sis [Adresse 2] à [Localité 18] par la société [K] [J].

L’expulsion est poursuivie en vertu d’une ordonnance rendue le 15 juillet 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE, réputée contradictoire, qui a notamment :

ordonné l’expulsion de la société [K] [J] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 15] appartenant à Mme [G] [U] veuve [F], Monsieur [W] [F] et Mme [I] [F] épouse [V], quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, au besoin avec l’assistance de la force publique,fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [K] [J] à Mme [G] [U] veuve [F], Monsieur [W] [F] et Mme [I] [F] épouse [V], à compter du 8 octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamné en tant que de besoin la société [K] [J] au paiement de cette indemnité ;condamné in solidum M. [S] [L], Mme [X] [M] et la société [K] [J] au paiement des dépens et à payer à Mme [G] [U] veuve [F], Monsieur [W] [F] et Mme [I] [F] épouse [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée le 8 août 2025 au siège social de la société [K] [J] et le 12 août 2025 sur les lieux occupés. Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 1er septembre 2025 et le concours de la force publique a été requis le 12 septembre 2025.

Il convient de rechercher si la situation de la société [K] [J] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des pièces produites, notamment de l’ordonnance de référé du 15 juillet 2025 que M. [A] [H] est désigné en qualité de gérant de la société [K] [J] sur l’extrait Kbis de cette dernière en date du 28 mai 2024 versée aux débats devant le juge des référés.

Il est également versé aux débats un contrat de sous-location en date du 1er septembre 2023 aux termes duquel la société AUTO MOTO [S] s’engage à sous-louer à la société [K] [J] son droit au bail de 50% du terrain objet du bail initial, moyennent le paiement d’un loyer de 1 000 euros. De plus, il est établi que la société [K] [J] a payé à la société AUTO MOTO [S] une somme totale de 17 400 euros entre le 4 octobre 2023 et le 11 septembre 2024. Ainsi, il ne justifie pas avoir réalisé des versements au sous-bailleur/locataire en titre à compter d’octobre 2024, ni avoir versé une quelconque somme au bailleur principal.

En effet, il convient de rappeler que la société demanderesse a été condamnée par le juge des référés à payer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 8 octobre 2024, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires. Au vu du décompte produit, la dette d’indemnités d’occupation actuelle est de 45 756,51 euros. Ainsi, la dette est en augmentation et l’indemnité d’occupation courante n’est pas réglée.

M. [A] [H] soutient qu’une expulsion immédiate entrainerait pour lui un préjudice grave et disproportionné en ce qu’il risque de perdre ses véhicules et de compromettre son activité économique, mais ne verse aucune pièce au soutien de ses déclarations.

En réplique, les consorts [F] mentionnent les difficultés générées par cette situation, notamment l’occupation de leur terrain par la société demanderesse sans contrepartie financière, le locataire en titre ayant quitté les lieux. Ils rappellent également que l’indivision a besoin de cet argent.

La situation de la société [K] [J], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son occupation dans les lieux sans limite de temps et sans bourse délier au détriment des propriétaires légitimes.

Par ailleurs, la société [K] [J] n’apporte à l’appui de sa demande de délais aucun élément de nature à justifier l’octroi de ceux-ci. Elle ne justifie d’aucune recherche de local commercial et ne démontre donc pas que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

En outre, elle a déjà bénéficié de larges délais, l’ordonnance de référé ayant été signifiée en août 2025 et le commandement de quitter les lieux le 1er septembre 2025. Or, force est de constater que le gérant de la société demanderesse ne justifie pas avoir mis à profit ce délai de fait.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles d’astreinte et de dommages et intérêts

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de façon exclusive des difficultés d’exécution relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. (…). Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée (…).

Il résulte de l’article L121-3 du code des procédures civiles d’exécution que le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les consorts [F] considèrent que la société [K] [J] oppose une résistance abusive à quitter les lieux lui causant un préjudice puisqu’ils se trouvent dans l’impossibilité totale de jouir paisiblement de leur bien, et ils sollicitent à ce titre une somme de 2 000 euros pour l’indemnisation de son préjudice.

Or, il convient de rappeler que l’indemnité l’occupation prévisionnelle fixée par le juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE indemnise déjà l’occupation illicite du terrain par la société [K] [J] et l’atteinte au droit de propriété des défendeurs, de sorte que cette demande apparait superfétatoire.

De surcroit, les défendeurs ne démontrent pas que le maintien de la société [K] [J] sur ledit terrain leur crée un préjudice distinct de l’occupation irrégulière des lieux.

Dès lors, les consorts [F] n’établissent en rien l’existence d’un dommage distinct ou nouveau, ni la mauvaise foi de la société demanderesse, et ils seront en conséquence, déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Les consorts [F] sollicitent également le prononcé d’une astreinte de 250 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à venir, compter tenu de la résistance abusive de la société [K] [J].

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Toutefois, il convient de rappeler que le juge des référés a déjà débouté les consorts [F] de leur demande d’expulsion sous astreinte dans son ordonnance du 15 juillet 2025 laquelle a autorité de la chose jugée relative.

En outre, le recours à la force publique ayant été autorisé par le juge des référés et requis le 12 septembre 2025, les propriétaires des lieux disposent d’une mesure suffisamment coercitive pour obtenir l’expulsion de l’occupante.

La demande d’astreinte sera donc rejetée

Sur les demandes accessoires

La société [K] [J], partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par Mme [I] [F] épouse [V], M. [T] [F] et Mme [G] [U] veuve [F] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Déclare recevable la demande de délais présentée par la société [K] [J] ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par la société [K] [J] pour le terrain qu’elle occupe [Adresse 4] et [Adresse 1] [Localité 10] [Adresse 16] [Localité 12] [Adresse 11] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [I] [F] épouse [V], M. [T] [F] et Mme [G] [U] veuve [F] ;

Rejette la demande d’astreinte formée par Mme [I] [F] épouse [V], M. [T] [F] et Mme [G] [U] veuve [F] ;

Condamne la société [K] [J] à payer à Mme [I] [F] épouse [V], M. [T] [F] et Mme [G] [U] veuve [F] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [K] [J] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que les décisions du Juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 13], le 16 Janvier 2026

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,