Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 30 juin 2025, n° 25/00341

TJ Orléans 30 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers et défaut d'assurance
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance étaient réunies, rendant la résiliation du bail légitime.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de la résiliation du bail, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Loyers impayés
La cour a condamné le locataire au paiement des sommes dues, en se basant sur le décompte fourni par le bailleur.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, occupant sans droit ni titre, devait verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné le locataire à verser une somme au bailleur pour couvrir ses frais de justice, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 30 juin 2025, n° 25/00341
Numéro(s) :	25/00341
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Parties :	S.A. [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00341 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HABQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [I] [H] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [T] [U] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 23 février 2018, pour un loyer mensuel de 359,17 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Adresse 3] a fait signifier le 24 juillet 2024 à Monsieur [T] [U] un commandement de payer les loyers dans les 2 mois et de justifier de la souscription de l’assurance garantissant les risques locatifs dans le mois, visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2.593,06 euros, selon décompte en date du 30 juillet 2024.

La SA d’HLM a ensuite fait assigner le 4 octobre 2024 Monsieur [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ;condamner Monsieur [T] [U] à quitter les lieux qu’il occupe, avec tout occupant de son chef ;dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la requise ainsi que tout occupant de son chef, en sera expulsée avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L411-1 et R411-1 et suivants du Code des procédures civile d’exécution ;condamner Monsieur [T] [U] à lui payer la somme de 3.888,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1153 du Code civil) ;condamner Monsieur [T] [U] à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;condamner Monsieur [T] [U] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant appel et sans caution ;condamner Monsieur [T] [U] en tous les frais et dépens.

A l’audience du 24 avril 2025, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [I] [H], salariée du bailleur – a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.864,41 euros en faisant état de l’absence de règlements depuis le mois d’avril 2024.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité par procès-verbal remis à personne, Monsieur [T] [U] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il est fait état de revenus irréguliers et d’une importante dette au titre d’un trop perçu de la CAF. Il est également mentionné un refus de la famille de la mise sous protection de Monsieur [U].

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique et enregistrée le 9 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer et de ces actes.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 23 février 2018 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (article 9.2 des conditions générales).

Le 24 juillet 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [T] [U], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Monsieur [T] [U] avait jusqu’au 26 août 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement, le 24 août 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

A l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n’était toujours pas produite.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 27 août 2024.

L’expulsion de Monsieur [T] [U] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [T] [U] reste redevable des loyers jusqu’au 26 août 2023 et, à compter du 27 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 27 août 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l’audience, conformément aux termes de l’assignation.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [U] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (234,19 euros qui relèvent éventuellement des dépens) et de pénalités (dénuées de la nature locative), la somme de 6.864,41 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [T] [U] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 6.864,41 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.593,06 euros à compter du 24 juillet 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et à la demande.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [T] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats, au regard du premier motif d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le défaut d’assurance du logement et quoiqu’il en soit de l’absence de reprise des règlements.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 3], Monsieur [T] [U] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 23 février 2018 entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Monsieur [T] [U], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM [Adresse 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [T] [U] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.864,41 euros incluant la mensualité de mars 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.593,06 euros à compter du 24 juillet 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [U] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [T] [U] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,