TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00532 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZUQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [C] [X] [J]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [N] [S]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 24 septembre 2018, Monsieur [W] [J] -venant aux droits de Madame [R] [F], précédente propriétaire-bailleresse jusqu’au 26 juillet 2019- a donné à bail à Madame [N] [S] un appartement à usage d’habitation de type 2, avec cave et parking, situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 400,00 euros hors charges provisionnelles d’un montant de 60,00 €, payables à terme à échoir le 12 de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [N] [S], Monsieur [W] [J] a fait signifier le 30 avril 2024 à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 3.450,00 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire, Monsieur [W] [J] a fait assigner, en référé, Madame [N] [S] -par acte d’huissier de justice du 12 juillet 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [N] [S] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Madame [N] [S] au titre des loyers et charges à la somme de 3.450,00 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [N] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [N] [S] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel Madame [N] [S] en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 14 janvier 2025, Monsieur [W] [J] a maintenu ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 5.750,00 euros. Il a indiqué avoir financé le remplacement de la chaudière (3571,42 €), et supporté les frais d’entretien (218 €), outre les frais de justice exposés non inclus dans le présent décompte locatif.

Citée à étude, Madame [N] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [N] [S], confrontée à une période douloureuse dans sa vie personnelle est en conflit avec Monsieur [J] depuis 2023, a retenu indûment des loyers en prétextant des dysfonctionnements de chaudière et autres réparations, puis avait prévu de quitter les lieux le 24 septembre 2024, mais occupe toujours l’appartement à ce jour.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 15 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi -suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 avril 2024- la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) auprès de la Préfecture du Loiret par la voie électronique le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 30 avril 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2024 pour la somme en principal de 3.450,00 euros, et ce, non pas dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 de six semaines, mais dans le délai de 2 mois fixé par le contrat de location (paragraphe VIII des conditions générales).

Sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [N] [S] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 3.450,00 euros, expirant le dimanche 30 juin 2024 à 24 heures, jour ouvré, sachant que ce délai a été légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 1er juillet 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 1er juillet 2024.

En conséquence, l’expulsion de Madame [N] [S] sera ordonnée, ainsi que de tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [N] [S] reste redevable des loyers jusqu’au 1er juillet 2024 et, à compter du 2 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 2 juillet 2024, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Monsieur [W] [J] produit un décompte arrêté à la date de l’audience du 14 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) démontrant que Madame [N] [S] reste devoir la somme résiduelle de 5.750,00 euros, hors frais de poursuites.

Par conséquent, la dette locative s’élève à la somme de 5.750,00 euros.

Absente à l’audience, Madame [N] [S] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [N] [S] sera donc condamnée à verser à Monsieur [W] [J] une somme provisionnelle de 5.750,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 14 janvier 2025-échéance du mois de janvier 2025 incluse). Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 3.450,00 euros, à compter du 12 juillet 2024, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande.

Madame [N] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et charges du logement -contractuellement indexés et actualisés- calculée à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, ceci conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [N] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront, notamment, le coût du commandement préalable du 30 avril 2024 et de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des nombreuses démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [J], et en l’absence de toute information sur la réelle situation tant sociale que financière de Madame [N] [S], cette dernière sera condamnée à verser à son bailleur la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2018 entre Monsieur [W] [J] -venant aux droits de Madame [R] [F]- et Madame [N] [S], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 1er juillet 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [S], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [N] [S] à verser à Monsieur [W] [J] la somme provisionnelle de 5.750,00 € (cinq mille sept cent cinquante euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 14 janvier 2025 incluant l’échéance du mois de janvier 2025- hors frais de procédure. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 3.450,00 euros, à compter du 12 juillet 2024, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande ;

CONDAMNONS Madame [N] [S] à verser à Monsieur [W] [J] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte arrêté au 14 janvier 2025 incluant l’échéance du mois de janvier 2025- ceci à compter du 1er février 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [N] [S] à verser à Monsieur [W] [J] une somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,