Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 30 avril 2025, n° 24/00623

TJ Orléans 30 avril 2025

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 30 avr. 2025, n° 24/00623
Numéro(s) :	24/00623
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Parties :	S.A. [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/00623 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2N5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [C] [T] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [O] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE :Par contrat du 27 décembre 2010, ayant pris effet le 1er janvier 2011, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [O] [X] un appartement à usage d’habitation bâtiment 23 Escalier 2 étage 4 appartement n°732/1076 – situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 379,63 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d'[Adresse 6] a fait signifier à Madame [O] [X] le 13 septembre 2023, par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 1.987,68 euros, coût de l’acte en sus au titre des loyers et charges impayés du 30 août 2022 au 8 septembre 2023.

C’est dans ce contexte que la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a ensuite fait assigner Madame [O] [X], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte d’huissier remis à étude du 5 août 2024, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue audit bail ;

— et en conséquence, condamner la défenderesse à quitter l’appartement dont il s’agit 2 mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;

— et, passé ledit délai, autoriser qu’elle soit expulsée ainsi que tout occupant de son chef par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner à titre provisionnel Madame [O] [X] au paiement, au titre des loyers impayés au 31 juillet 2024, de la somme de 3.698,23 euros en principal en sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 13 septembre 2023 sur 1.987,68 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

— la condamner en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 791,80 euros jusqu’à complète libération des locaux ;

— ainsi qu’au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

À l’audience du 25 février 2025, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES – représentée avec pouvoir par Madame [T] – maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 5.712,89 euros. Elle fait état du respect de l’échéancier convenu avec la défenderesse soit 131,48 euros qu’elle souhaite continuer accompagné de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [O] [X], comparante, explique vivre avec son compagnon qui ne travaille plus et ne perçoit actuellement aucune ressource. Elle déclare percevoir 500 euros de prestations sociales (ASS) outre 145 euros versée par la CAF et une pension alimentaire de 160 euros.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience outre les déclarations reprises lors de l’audience mentionne que les impayés ont concordé avec la réduction des allocations générée par l’emploi commencé par leur fille. Il est également fait état de divers crédits et frais bancaires. Un accompagnement social est mis en place.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES justifie avoir préalablement signalé à la CCAPEX la situation d’impayés de Madame [O] [X] le 14 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 27 décembre 2010 ayant pris effet le 1er janvier 2011 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause du bail a été signifié par procès-verbal de remise à étude, le 13 septembre 2023 par la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES à Madame [O] [X] pour un montant en principal de 1.987,68 euros, coût de l’acte en sus.

Le délai de six semaines visé dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023. Cependant, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévus par le bail au commandement de payer

Madame [O] [X] avait jusqu’au 14 novembre 2023 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

Les causes du commandement n’ont pas été éteintes en l’absence de versements dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2023 , 1er jour ouvrable après l’expiration du délai de 2 mois.

Il y aura donc lieu d’ordonner son expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de souligner que le contrat de bail prévoit une possibilité de révision les 1er janvier et 1er juillet de chaque année selon les modalités contenues audit bail.

La SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte actualisé, échéance du mois janvier 2025 incluse, démontrant que Madame [O] [X] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (159,62 euros), la somme provisionnelle de 5.712,89 euros de laquelle il sera également soustrait la somme de 12 euros au titre du badge, non sollicitée. En outre, l’augmentation du loyer appelée au 30 juin 2023 ne répond pas aux dates de révision contractuelles susvisées de sorte qu’il convient de déduire 73,36 euros (776,63-703,27).

La dette locative s’élève par suite à la somme de 5.627,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois janvier 2025 incluse.

Madame [O] [X] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette.

Madame [O] [X] sera donc condamnée à verser à a la société bailleresse une somme de 5.627,53 euros, à titre provisionnel au titre des loyers charges et indemnités impayés, échéance du mois janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2023 sur la somme de 1.987,68 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT et LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que les règlements du loyer ont repris outre la somme de 131,46 euros régularisée aux termes de l’accord conclu le 18 février 2025 entre les parties, lesquelles souhaitent échelonner la dette locative sur cette même base.

Il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 131,46 euros en plus de l’échéance locative, pour régler la dette de loyer conformément à l’échéancier en cours en accord entre les parties.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande de la SA [Adresse 5].

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [O] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 791,80 euros. Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.

V. Sur les demandes accessoires :

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, Madame [O] [X] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [O] [X], succombant, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2010 et ayant pris effet le 1er janvier 2011, entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES d’une part et Madame [O] [X] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation bâtiment 23 Escalier 2 étage 4 appartement n°732/1076 – situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [O] [X] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 5.627,53 euros au titre des loyers charges et indemnités impayés, échéance du mois janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2023 sur la somme de 1.987,68 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Madame [O] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 131,46 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire contenue dans le bail du 27 décembre 2012 retrouve son plein effet;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [O] [X] soit condamnée à verser à la SA [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer soit 791,80 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ;

DEBOUTONS la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la signification de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

Le Greffier, Le Juge des Contentieux de la protection