TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/03535 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ5R

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [E] [B] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [X] [K] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2016, la société VALLOGIS a donné en location à Madame [X] [K] [O] un logement T3 n°C44 au 10ème étage sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel charges comprises de 432,40 euros, payable à terme échu.

La société VALLOGIS est devenue la société « [Localité 5] HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

Se prévalant d’impayés, par acte du 4 avril 2024, la société [Localité 5] HABITAT a fait signifier à Madame [X] [K] [O], par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire du bail susvisé pour un montant total en principal de 1125,05 euros, coût de l’acte en sus. La bailleresse lui en outre fait signifier un commandement de justifier de l’assurance suivant procès-verbal remis à personne le 17 mai 2023.

C’est dans ce contexte que par acte du 9 juillet 2024, la société [Localité 5] HABITAT a fait assigner Madame [X] [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

A titre principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [X] [K] [O] et de toute autre occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1185,22 euros représentant le montant des loyers et indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 22 juillet 2024 ;La condamner en outre à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges ;Ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience tenue le 25 février 2025, la société [Localité 5] HABITAT représentée par Madame [E] [B], salariée munie d’un pouvoir, actualise la dette à la somme de 1.333,29 euros, fait état de paiements irréguliers et d’un règlement au mois de janvier 2025 pour une quote-part de 96,34 euros. Elle consent à l’octroi de délais de paiement sur un délai de 12 mois à concurrence de 120 euros. Elle indique par ailleurs que l’attestation d’assurance n’est pas produite mais que son absence ne serait pas visée en procédure.

La question de l’application des nouvelles dispositions législatives a été soulevée lors de l’audience.

Madame [X] [K] [O], comparante, reconnait le montant de la dette et fait état d’autres dettes. Elle excipe de la perception de l’AAH soit environ 1000 euros mensuellement outre les APL. Elle sollicite l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer.

La fiche de diagnostic social et financier reçue avant l’audience contient les déclarations reprises à l’audience outre qu’elle a pu apporter son aide à plusieurs personnes. Il est par ailleurs fait état de l’échec de contact de la défenderesse par l’assistante sociale aux fins de mettre en œuvre un accompagnement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la société [Localité 5] HABITAT a signalé la situation d’impayés auprès de la CCAPEX le 29 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture et enregistrée le 30 juillet 2024 par voie électronique.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 15 septembre 2016 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet pendant un délai de 2 mois.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT a signifié le 4 avril 2024 à Madame [X] [K] [O] par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail susvisé pour un montant total en principal de 1125,05 euros, coût de l’acte en sus.

Au cours de la période de deux mois suivant ce commandement de payer et en l’absence de règlements par la locataire, il y a lieu de constater que les conditions des clauses résolutoires se sont trouvées réunies le 5 juin 2024.

Sur l’arriéré locatif du logement :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte valant preuve de ses prétentions et visant une créance de 1.439,97 euros après déduction des frais de contentieux de laquelle il convient en outre de déduire la somme de 106,68 euros au titre de frais et pénalités, soit une dette locative restante de 1.333,29 euros , non contestée par la défenderesse.

Madame [X] [K] [O] sera donc condamnée à verser, au titre des loyers, charges et indemnités, à la bailleresse la somme de 1.333,29 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus en principal, portant intérêts au taux légal à compter à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, il ressort des débats ainsi que la défenderesse a repris des paiements partiels et un règlement intégral au mois de janvier 2025 en ce compris les APL. En outre, les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient donc d’autoriser Madame [X] [K] [O] à se libérer de sa dette conformément à sa proposition par le paiement de 11 échéances mensuelles successives de 100 euros, le solde devant être versé le 12 ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la société [Localité 5] HABITAT sera suspendue à la demande de la locataire, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [K] [O] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Madame [X] [K] [O], occupant sans droit ni titre, causerait un préjudice à la société [Localité 5] HABITAT qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Elle serait dès lors condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la société [Localité 5] HABITAT.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit ne pas avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] [K] [O] succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de constat de résiliation du bail ;

CONSTATE à compter du 5 juin 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 15 septembre 2016 conclu entre la société VALLOGIS devenue [Localité 5] HABITAT et Madame [X] [K] [O] et portant sur un logement T3 n°C44 au 10ème étage sis [Adresse 3] ;

SUSPEND les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNE Madame [X] [K] [O] à payer à [Localité 5] HABITAT la somme de 1.333,29 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus en principal, portant intérêts au taux légal à compter à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [X] [K] [O] à se libérer de sa dette en 11 mensualités successives de 100 euros, la 12ème mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée si Madame [X] [K] [O] se libère des sommes dues dans le délai précité ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 1.333,29 euros devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux susdésignés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de les quitter;

* que la demanderesse puisse faire procéder à son expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [X] [K] [O] soit condamnée à verser à [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [X] [K] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,