N° RG 24/00488 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GGJH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 24/00488 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GGJH

N° minute : 24/246

Code NAC : 31B

PL/AFB

LE VINGT DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEUR

M. [X] [N]

né le 20 Octobre 1954 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Audrey D’HALLUIN de la SCP MANUEL GROS, HÉLOÏSE HICTER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

Mme [H] [S] [E] [G]

née le 15 Octobre 1970 à [Localité 5], demeurant Dernière adresse connue : dernière adresse connue : [Adresse 7]

n’ayant pas constitué avocat

* * *

Jugement réputé contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Monsieur Paul LEPINAY, Juge placé auprès du premier Président de la Cour d’Appel de Douai, délégué au Tribunal judiciaire de Valenciennes par ordonnance du premier Président de la Cour d’Appel de Douai en date du 02 Septembre 2024, assisté de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 26 Septembre 2024 devant Monsieur PaulL EPINAY statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assisté de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 9 octobre 2020, Monsieur [X] [N] et Madame [H] [G] ont conclu une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) d’un immeuble à usage d’habitation cadastré section AD [Cadastre 1], situé au [Adresse 3] à [Localité 4] pour un prix de 60.032 euros.

L’acte prévoyait que la vente devait être réitérée au plus tard le 26 février 2021 devant le notaire instrumentaire et une clause pénale était stipulée dans l’hypothèse où, alors que les conditions suspensives seraient remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique avant la date susmentionnée.

Dans l’attente de la réitération de l’acte de vente, Monsieur [X] [N] a laissé Madame [H] [G] occuper les lieux.

Par la suite, considérant qu’elle n’avait pas réitéré l’acte de vente alors que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées et en ayant dégradé le bien, Monsieur [X] [N] s’est rapproché de son assureur juridique qui, par courrier du 7 février 2022, a mis en demeure l’intéressée de s’acquitter de la clause pénale et de réparer les dégradations causées.

Par acte notarié en date du 23 juin 2022, Monsieur [X] [N] a vendu ledit bien à d’autres acquéreurs pour un prix de 45.000 euros.

Puis, par acte d’huissier délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile en date du 12 février 2024, Monsieur [X] [N] a fait assigner Madame [H] [G] devant le Tribunal judiciaire de VALENCIENNES aux fins de voir :

Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 6003 euros en application de la clause pénale insérée dans le compromis de vente ;Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 15.800 euros en réparation du préjudice matériel subi par lui en raison de ses agissements ;Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral subi par lui en raison de ses agissements ;Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de condamnation de Madame [H] [G] en application de la clause pénale, Monsieur [X] [N] fait valoir, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, qu’en l’espèce la promesse synallagmatique de vente signée par les parties le 9 octobre 2020 ne contenait pas de condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreuse, que l’ensemble des autres conditions suspensives de droit commun ont été réalisées et qu’à la date de régularisation de l’acte prévue le 26 février 2021, Madame [H] [G] n’a pas régularisé la vente sans fournir la moindre explication. Il sollicite donc l’application de la clause pénale, rappelant que le seul manquement du débiteur à son obligation suffit à mettre en œuvre une clause pénale, et la condamnation de Madame [H] [G] à lui payer la somme de 6003 euros, laquelle n’apparait pas manifestement excessive.

Au soutien de sa demande d’indemnisation, Monsieur [X] [N] fait valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que Madame [H] [G] a eu un comportement particulièrement préjudiciable à son égard en occupant l’immeuble avec de nombreux chiens, puis, en l’abandonnant dans un état déplorable sans signer la vente. Il explique que Madame [H] [G] lui avait demandé qu’il lui remette les clés dans l’attente de la réitération de la vente afin d’effectuer des travaux mais qu’elle n’a, en réalité, réalisé aucun travaux et qu’elle a occupé les lieux avec des dizaines de chiens, laissant derrière elle un bien dégradé (traces de griffures et de morsures notamment sur les murs et menuiseries, présence d’urine et d’excréments d’animaux sur les sols).

Monsieur [X] [N] indique qu’en agissant de la sorte, Madame [H] [G] a commis une faute au sens de l’article 1240 du code civil et sollicite réparation de son préjudice matériel et de son préjudice moral.

S’agissant de son préjudice matériel, Monsieur [X] [N] explique qu’étant âgé de 70 ans et ne disposant pas des ressources nécessaires pour engager les travaux que réclamait l’immeuble, il a été contraint de le remettre en vente dans l’état dans lequel l’avait laissé Madame [H] [G] et l’a vendu au prix de 45.000 euros le 23 juin 2022, réalisant une moins-value de 15.032 euros par rapport au prix de 60.032 euros conclu avec Madame [H] [G]. Il ajoute qu’il a également dû s’acquitter de la taxe foncière de l’immeuble pour l’année 2021 pour un montant de 768 euros et sollicite donc la réparation de son préjudice matériel qu’il évalue à 15.800 euros.

Par ailleurs, Monsieur [X] [N] sollicite la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral, expliquant que Madame [H] [G] a manifestement abusé de sa confiance.

Il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [H] [G] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 17 avril 2024, le juge de la mise en état a clôturé la mise en état de l’affaire et l’affaire a été fixée à l’audience du 26 septembre 2024

MOTIVATION

Sur la qualification du jugement

En l’espèce, l’assignation n’a pas été délivrée à personne mais la décision est susceptible d’appel, de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

En pareille hypothèse, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande de Monsieur [X] [N] au titre de la clause pénale

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article 1231-5 du code civil, consacrant la pratique des clauses pénales, prévoit que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, il convient de relever que la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 octobre 2020 entre Monsieur [X] [N] et Madame [H] [G] comprend une « stipulation de pénalité », autrement dit, une clause pénale rédigée comme suit :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 6.003 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

En outre, cet acte prévoyait plusieurs conditions suspensives et mentionnait qu’en cas de réalisation de ces conditions, la signature de l’acte authentique de vente devait intervenir, au plus tard, le 26 février 2021 par le ministère du notaire instrumentaire.

Parmi les conditions suspensives, avaient ainsi été stipulées les conditions suspensives de droit commun en faveur de l’acquéreur (absence notamment de servitude, de charge, de vice, de saisies, d’inscriptions sur le bien vendu) mais force est de relever qu’en l’espèce, aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par l’acquéreuse n’avait été prévue. Le compromis de vente mentionnait d’ailleurs expressément, conformément aux dispositions de l’article L.313-40 du code de la consommation, que l’acquéreur, Madame [H] [G], déclare ne vouloir recourir à aucun prêt pour le paiement du prix et avoir l’intention de réaliser le financement du prix à partir de ses fonds personnels.

Par la suite, le notaire instrumentaire de l’acte a écrit le 22 octobre 2021 à Madame [H] [G] pour lui signifier qu’à la date du 26 février 2021, elle n’avait pas souhaité procéder à la signature de l’acte authentique.

De plus, Monsieur [X] [N] justifie avoir sollicité son assureur, la Matmut Protection juridique, qui a mis en demeure, le 7 février 2022, Madame [H] [G] de s’acquitter des sommes dues, lui rappelant qu’elle n’avait pas réitéré la vente et qu’elle était donc redevable de la clause pénale.

Dans ces conditions, il est donc constant que Madame [H] [G] n’a pas réitéré l’acte avant l’échéance et ce, alors que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées.

Ainsi, compte tenu de l’inexécution définitive par Madame [H] [G] de son obligation d’acquérir, Monsieur [X] [N] est donc fondé à réclamer le bénéfice de la clause pénale susmentionnée, de sorte que Madame [H] [G] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [N] la somme de 6.003 euros conformément aux stipulations contractuelles, ce montant correspondant à 10% du prix de vente et n’apparaissant pas manifestement excessif.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [X] [N] au titre de la responsabilité délictuelle de Madame [H] [G]

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, le demandeur qui souhaite engager la responsabilité délictuelle d’un défendeur doit rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, s’agissant d’abord de la faute alléguée par Monsieur [X] [N], si le demandeur ne démontre pas que Madame [H] [G] l’avait effectivement sollicité pour qu’il lui remette les clés dans l’attente de la réitération de l’acte de vente afin qu’elle y effectue des travaux comme il le soutient dans son assignation, il verse aux débats un constat d’huissier en date du 12 novembre 2021 qui relève la présence, dans les lieux, de plusieurs niches à chien métalliques en acier ainsi que des traces manifestant la présence d’animaux (morsures, griffures, présence d’urine et d’excréments). De plus, Monsieur [X] [N] produit également une attestation émanant du Docteur [V], médecin-vétérinaire, qui certifie avoir suivi un élevage de chiens détenu par Madame [H] [G] et Monsieur [A] [Z] au [Adresse 3] à [Localité 4] entre le mois décembre 2021 et août 2022. Il précise avoir ainsi procédé à l’identification et à la primovaccination de nombreux chiots de races différentes détenus à différentes adresses de facturation dont celle d'[Localité 4].

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que Madame [H] [G] a effectivement occupé l’immeuble litigieux dans le cadre d’une certaine tolérance de Monsieur [X] [N] – et en dehors de tout cadre juridique –, avant de le quitter par la suite, sans que les dates exactes d’entrée et de sortie des lieux ne puissent être déterminées.

S’agissant de l’état dans lequel le bien a été retrouvé par son propriétaire, le procès-verbal de constat de l’huissier de justice souligne la présence d’une mauvaise odeur, de griffures sur les portes vitrées de la pièce intermédiaire donnant sur le jardin, d’excréments sur le sol de la cuisine, de la salle de bain et de la chambre à l’étage et des traces de morsures au niveau des placoplâtres de la cuisine. Les photographies annexées au procès-verbal démontrent que le bien se trouve effectivement dans un très mauvais état.

Pour autant, Monsieur [X] [N] ne fournit pas de descriptif de l’immeuble avant l’entrée dans les lieux de Madame [H] [G] et il y a lieu de relever que l’immeuble était, déjà, en mauvais état avant l’arrivée de Madame [H] [G] dans les lieux, ayant fait l’objet d’une procédure d’insalubrité comme le mentionne le compromis de vente du 9 octobre 2020.

Néanmoins, malgré ces éléments, au regard des constats décrits par l’huissier de justice (présence d’urine, d’excréments, de cages de chiens ainsi que les griffures et morsures constatées), il convient de considérer que Madame [H] [G] a commis une faute délictuelle envers Monsieur [X] [N] en dégradant le bien et engageant ainsi sa responsabilité délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil.

S’agissant ensuite du préjudice allégué par Monsieur [X] [N] et en premier lieu, du préjudice matériel et du lien de causalité, il est établi que Monsieur [X] [N] a vendu son bien litigieux par la suite, le 23 juin 2022, pour un prix de 45.000 euros à Monsieur [O] [I] et Madame [Y] [F] (selon attestation du notaire), soit une baisse de 15.032 euros par rapport au prix de 60.032 euros qui avait été convenu avec Madame [H] [G].

Pour autant, Monsieur [X] [N] ne saurait se prévaloir d’un prix « acquis » de 60.032 euros pour solliciter réparation de son préjudice matériel, sans démontrer qu’une telle différence de prix s’explique exclusivement par les agissements de la défenderesse. En effet, un prix de vente est fixé au cas par cas en fonction d’une pluralité de facteurs, dont l’état du bien fait partie mais pas seulement. Peuvent ainsi influer sur le prix, l’état du marché immobilier, la période de vente, les capacités de financement acquéreurs, la dynamique du quartier etc. Or, Monsieur [X] [N] ne démontre pas que l’état dans lequel il a retrouvé son bien, – dont il est constant qu’il était déjà dans un très mauvais état puisqu’ayant fait l’objet d’une procédure d’insalubrité –, est à l’origine de cette différence de 15.032 euros.

Monsieur [X] [N] ne fournit, par exemple, aucune évaluation chiffrée des dégâts matériels causés et on ne saurait estimer, en l’absence d’autres éléments, que cette différence de prix s’explique uniquement par la faute de Madame [H] [G] et ce, d’autant plus que Monsieur [X] [N] a permis à l’intéressée de résider dans les lieux avant la réitération de la vente sans aucun cadre juridique et alors que rien ne le contraignait à le faire, de sorte qu’il lui incombait, en tant que propriétaire des lieux, de s’assurer du respect de son bien par l’intéressée.

Dans ces conditions, Monsieur [X] [N] ne saurait donc solliciter la différence de 15.032 euros entre le prix de vente prévu avec Madame [H] [G] et celui finalement fixé lors de la vente intervenue par la suite mais uniquement le préjudice matériel causé par la faute de Madame [H] [G] qu’il convient d’estimer, au regard des photographies produites aux débats et du constat d’huissier – tout en prenant en compte le fait que le bien était déjà très dégradé avant son entrée dans les lieux –, à la somme de 500 euros.

De plus, contrairement à ce que sollicite Monsieur [X] [N], Madame [H] [G] ne saurait être condamnée à payer la taxe foncière au titre de l’année 2021 de 768 euros qu’il a payée suite à la non-réalisation de la vente, à défaut de lien de causalité entre la faute de l’intéressée et ce préjudice puisque la faute réside dans le fait d’avoir dégradé le bien et non de ne pas avoir réalisé la vente, cette inexécution contractuelle faisant déjà l’objet d’une indemnisation forfaitaire par la clause pénale.

En définitive, Madame [H] [G] sera donc condamnée à verser à Monsieur [X] [N] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice matériel.

S’agissant ensuite du préjudice moral sollicité par Monsieur [X] [N], il convient d’estimer, au regard des éléments relatés ci-dessus et du contexte rappelé précédemment, le préjudice moral subi par l’intéressé en raison des agissements de Madame [H] [G] à la somme de 200 euros.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [G], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [H] [G], condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [X] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire apparaît compatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [H] [G] à payer à Monsieur [X] [N] la somme de 6.003 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 9 octobre 2020 ;

CONDAMNE Madame [H] [G] à payer à Monsieur [X] [N] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE Madame [H] [G] à payer à Monsieur [X] [N] la somme de 200 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [H] [G] à payer à Monsieur [X] [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier, Le Président,