TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 16 avril 2026

à M^e RICHARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 avril 2026

à M. [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03514 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SOA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [Q]

née le 24 Décembre 1951 à [Localité 1]

domiciliée : chez AGENCE LA COMTESSE SA GIA MAZET, [Adresse 1]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [A] [B] [J] [Y]

né le 01 Février 1969 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 avril 2001, Mme [W] [Q] a consenti à M. [A] [Y] et Mme [P] [Y] un bail d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel charges comprises.

Par avenant du 23 juillet 2021, conclu suite au décès de M. [A] [Y] père le 22 juillet 2021, M. [A] [B] [J] [Y], fils des preneurs initiaux, est devenu colocataire du bail. Mme [P] [Y] est décédée le 23 février 2022, de sorte que M. [A] [B] [J] [Y] est depuis lors seul titulaire du bail.

Le 27 septembre 2024, un congé avec offre de vente a été signifié par voie d’huissier à M. [Y] à la requête de Mme [Q], propriétaire bailleur. Le prix de vente du bien était fixé à la somme de 390 000 euros en principal. L’offre de vente était valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, soit jusqu’au 27 novembre 2024. Le congé impartissait à M. [Y] de libérer les lieux au plus tard le 30 avril 2025 en cas de non-acceptation de l’offre dans ce délai

.

M. [Y] n’ayant pas régulièrement exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois imparti et n’ayant pas libéré les lieux à l’échéance du 30 avril 2025, une sommation de quitter les lieux lui a été signifiée le 7 mai 2025, demeurée sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, Mme [W] [Q] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins de :

constater la résiliation du bail par l’effet du congé délivré par acte d’huissier en date du 27 septembre 2024 ;constater l’occupation sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 3], par M. [Y] à compter du 30 avril 2025 ;ordonner l’expulsion de M. [Y] et de tous occupants de son chef dudit appartement;fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à la somme de 988,81 euros jusqu’au départ effectif des lieux et condamner M. [Y] au paiement de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 988,81 euros jusqu’au départ effectif des lieux;condamner M. [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 7 136,11 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026 ;condamner M. [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du congé.

À l’audience du 29 janvier 2026, M. [A] [B] [J] [Y], comparant en personne, demande :

à titre principal, qu’il lui soit accordé un délai d’un an pour procéder à son relogement, sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, en raison de son âge, de sa situation sociale et médicale et de l’ancienneté de son occupation;à titre subsidiaire, qu’une compensation équitable lui soit accordée au titre des travaux de rénovation réalisés par ses parents dans l’appartement, sous la forme de douze mois de loyers ;à titre subsidiaire et distinct, qu’il lui soit accordé une extension de son droit de préemption sur l’acquisition du logement ;en tout état de cause, que l’article 700 du code de procédure civile ne lui soit pas appliqué compte tenu de sa situation de fragilité sociale.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement. Ce congé, qui vaut offre de vente au profit du locataire, est délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier de justice. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire qui n’a pas accepté l’offre dans ce délai est déchu de tout titre d’occupation à l’expiration du préavis.

En l’espèce, le congé pour vendre a été régulièrement signifié par acte d’huissier le 27 septembre 2024 à M. [Y], avec un prix de vente de 390 000 euros, pour une échéance fixée au 30 avril 2025. L’offre de vente était valable jusqu’au 27 novembre 2024. M. [Y] reconnaît expressément à l’audience ne pas contester le principe du congé. Il indique avoir tenté d’exercer son droit de préemption le 27 novembre 2024 à 23h38, soit dans l’extrême limite du délai, mais reconnaît l’avoir annulé. Il n’a en conséquence pas valablement exercé son droit de préemption dans le délai légal.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail par l’effet du congé délivré le 27 septembre 2024 et de constater que M. [Y] est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 3], depuis le 30 avril 2025.

La résiliation du bail étant constatée et l’occupation sans droit ni titre établie depuis le 30 avril 2025, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, sauf si le juge en décide autrement.

Aux termes de l’article L. 412-3 du même code, le juge peut, en accordant des délais renouvelables d’une durée n’excédant pas trois ans aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans qu’il soit nécessaire que ces occupants soient de bonne foi. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre ou de catastrophe naturelle, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [Y] occupe le logement depuis l’enfance, dans la continuité d’un bail conclu par ses parents en 2001, soit depuis plus de vingt-cinq ans. Il justifie d’une situation sociale et médicale difficile (trouble neurodéveloppemental de type TDAH, période de précarité liée au blocage de la succession de ses parents) et d’une amorce de réinsertion professionnelle depuis décembre 2025. Il a en outre effectué un virement de 1 977,62 euros le 22 janvier 2026, témoignant d’une volonté de régulariser sa situation. Néanmoins, le congé lui a été signifié dès le 27 septembre 2024 et M. [Y] ne justifie pas de démarches concrètes de relogement entreprises depuis lors, sa situation professionnelle demeurant précaire avec un contrat à durée déterminée de deux mois.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’accorder à M. [Y] un délai supplémentaire de trois mois au-delà du délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, soit un délai global de cinq mois à compter de la signification dudit commandement, pour lui permettre d’organiser son relogement dans des conditions satisfaisantes.

Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, Mme [Q] verse aux débats un décompte établissant une dette de 7 136,11 euros arrêtée au mois de janvier 2026. M. [Y] a produit à l’audience un justificatif de virement de 1 977,62 euros effectué le 22 janvier 2026, correspondant à deux mois de loyer. Après déduction de ce règlement, la dette résiduelle s’établit à la somme de 5 158,49 euros, dont l’existence n’est pas sérieusement contestable. M. [Y] sera condamné au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Par ailleurs, depuis le 30 avril 2025, M. [Y] occupe le logement sans droit ni titre. Une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle sera fixée à la somme de 988,81 euros, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à Mme [Q] ou à son mandataire.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [Y]

Sur la demande de compensation pour travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut statuer que sur des demandes ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

M. [Y] sollicite une compensation équivalente à douze mois de loyers au titre de travaux de rénovation que ses parents auraient réalisés dans l’appartement avec l’accord oral de la bailleresse de l’époque. Le contrat de bail stipule expressément que le locataire ne peut faire aucun changement de distribution ou transformation sans l’accord écrit du bailleur, et que les améliorations apportées restent acquises au bailleur sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation. La réalité d’un accord écrit du bailleur, l’étendue des travaux allégués et leur qualification juridique impliquent une appréciation au fond que le juge des référés ne peut opérer. Cette demande se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur ce chef.

Sur la demande d’extension du droit de préemption

Aux termes de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, l’offre de vente au locataire n’est valable que pendant les deux premiers mois du délai de préavis. M. [Y] sollicite une extension judiciaire de ce droit de préemption, dont il reconnaît ne pas avoir valablement fait usage dans le délai légal. Une telle demande, qui supposerait que le juge des référés modifie les effets d’un droit légal dont le délai d’exercice est expiré, excède la compétence du juge des référés et se heurte à une contestation sérieuse.

Il n’y a pas lieu à référé sur ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. M. [Y], qui succombe à titre principal, sera condamné aux entiers dépens, comprenant le coût du congé signifié le 27 septembre 2024.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Au regard de la situation de fragilité sociale de M. [Y], il convient de le condamner au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail par l’effet du congé pour vendre délivré par acte d’huissier en date du 27 septembre 2024,

CONSTATE que M. [A] [B] [J] [Y] est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 3], depuis le 30 avril 2025,

ORDONNE l’expulsion de M. [A] [B] [J] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef dudit appartement, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

ACCORDE à M. [A] [B] [J] [Y] un délai supplémentaire de trois mois au-delà du délai légal, en application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, soit un délai global de cinq mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par M. [A] [B] [J] [Y] à la somme de 988,81 euros (neuf cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-un centimes) jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE M. [A] [B] [J] [Y] au paiement de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 988,81 euros jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés à Mme [Q] ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [A] [B] [J] [Y] à payer à Mme [W] [Q] la somme de 5 158,49 euros (cinq mille cent cinquante-huit euros et quarante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2026, déduction faite du virement de 1 977,62 euros effectué le 22 janvier 2026,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation pour travaux et sur la demande d’extension du droit de préemption, en raison de l’existence de contestations sérieuses,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [A] [B] [J] [Y] à payer à Mme [W] [Q] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [A] [B] [J] [Y] aux entiers dépens, comprenant le coût du congé signifié le 27 septembre 2024.

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 9 avril 2026,

La Greffière Le Juge