TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/11908 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YQ6A

N° de MINUTE : 25/01061

DEMANDEUR

S.C.I. TSEDEK

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Me [O], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1707

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la Société NEXITY LAMY, SAS

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par M^e Thomas GARROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1730

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 21 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 09 février 2017, la SCI TSEDEK a acquis le lot n°1 de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 2] à Montreuil (93), bien à usage commercial de magasin de vêtements à la date de cet acte.

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2021, la SCI TSEDEK a donné à bail commercial ce lot n°1 à la SASU YANNI, aux fins d’y exploiter une activité de « Pizzas sur place et à emporter sans nécessité de conduit d’extraction réglementaire, vente de boissons sans alcool et avec alcool sous réserve que le Preneur obtienne La Licence IV sous sa seule responsabilité sans pouvoir rechercher le Bailleur à ce sujet, vente de pâtisseries. Le Preneur déclare et garantit au Bailleur que cette destination est sans nuisance sonore ni olfactive et ne nécessite aucun conduit d’extraction réglementaire. Et à l’exclusion de toute autre utilisation ».

Dans le cadre des travaux d’aménagement du local commercial, la société YANNI a procédé à l’installation d’une extraction.

Par exploit du 12 juillet 2023, Madame [R] [I], Monsieur [B] [J], Madame [X] [P], la SCI GARRANCHAN et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Montreuil (93), représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, ont assigné en référé devant le tribunal judiciaire de Bobigny la SCI TSEDEK et la SAS YANNI, dont le nom commercial est « JADE », aux fins à titre principal de les voir condamner à faire procéder à la dépose de l’extraction de la cuisine du local commercial ainsi qu’à la mise en conformité de l’évacuation des eaux-usés en caves.

Par ordonnance de référé du 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 3] Montreuil (93), représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, et des copropriétaires de leurs demandes relatives à l’extraction de la cuisine, suite à sa dépose en cours d’instance par la société YANNI et dit n’y avoir pas lieu à référé pour leurs demandes relatives à l’évacuation des eaux usées de la société.

Le 22 juin 2023, la SCI TSEDEK a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires fixée au 17 octobre 2023 d’une résolution tendant à l’autoriser à procéder à l’installation d’un conduit d’extraction dans la cour intérieure de la copropriété. Elle a ainsi été inscrite en résolution n°4 à l’ordre du jour de cette assemblée.

Cette résolution a toutefois été rejetée à la majorité absolue par l’assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, la SCI TSEDEK a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 4] (93) devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’autorisation des travaux d’installation de l’extraction.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 21 janvier 2025, la SCI TSEDEK a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— DECLARER la SCI TEDEK recevable et bien fondée en son exploit introductif d’instance.

Y faisant droit,

— JUGER le Syndicat des Copropriétaires prescrit en sa demande de contestation de l’usage commercial des locaux de la SCI TSEDEK

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

— JUGER que la SCI TSEDEK peut donner ses locaux à bail commercial pour y exercer une activité commerciale dans le respect du règlement de copropriété

— AUTORISER la SCI TSEDEK à procéder à ses frais exclusifs aux travaux d’installation d’une extraction suivant les modalités du dossier technique joint à la convocation à l’assemblée générale du 17 octobre 2023 et suivant les conditions fixées par le projet de résolution, complétées éventuellement par le Tribunal

— DIRE et JUGER que la réalisation des travaux fera l’objet d’un état des lieux contradictoire avant et après travaux,

— DONNER ACTE à la SCI TSEDEK et JUGER que les travaux seront réalisés par des entreprises qualifiées et assurées

— DONNER ACTE à la SCI TEDEK et JUGER qu’elle souscrira pour la réalisation des travaux une police dommage ouvrage ainsi qu’une assurance garantissant sa responsabilité civile au titre des désordres susceptibles d’être éventuellement causés à l’immeuble par l’exécution des travaux

— DONNER ACTE à la SCI TSEDEK et JUGER qu’elle missionnera un architecte pour l’étude et le suivi des travaux

— DONNER ACTE la SCI TSEDEK et JUGER qu’elle sera seule responsable de l’installation et de l’entretien de l’extraction

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 5] à payer à la SCI TSEDEK la somme de 4.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 5] aux entiers dépens par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile

— DIRE et JUGER que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire du jugement à intervenir et l’ordonner en conséquence.

Au soutien de ses prétentions, la SCI TSEDEK invoque la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et fait principalement valoir que l’installation d’un conduit d’extraction constituerait une amélioration au sens de l’article 30 de la loi susvisée, et que le refus de l’assemblée générale lui permet, par application de ce texte, de solliciter l’autorisation judiciaire de procéder aux travaux, à ses frais. La SCI TSEDEK souligne qu’elle exerce une activité commerciale conformément à l’usage du lot et de sa description par le règlement de copropriété. Elle considère que faute d’interdiction expresse d’une activité de restauration dans ledit règlement de copropriété, rien ne s’oppose à ce que le local soit louer pour une telle destination. Elle affirme que les nuisances alléguées ne sont pas établies de façon certaine et fait valoir que les travaux d’installation du conduit d’extraction souhaités ont été étudiés par un architecte et ont fait l’objet d’un rapport établi par un bureau de contrôle, le tout validé par l’architecte de l’immeuble. Au regard de ces éléments et de la décision favorable de la Mairie de [12] à l’égard de sa déclaration préalable de travaux, elle considère que le tribunal doit l’autoriser à procéder auxdits travaux. Enfin, se fondant sur l’article 42 de la même loi, elle affirme que la demande tendant à reconnaître une infraction au règlement de copropriété, en ses articles relatifs aux modes d’occupation, est prescrite.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— DÉBOUTER la SCI TSEDEK de l’ensemble de ses demandes.

— JUGER que les demandes reconventionnelles du Syndicat ne sont pas prescrites.

À titre reconventionnel de :

— PRONONCER la cessation de l’activité de bar-restaurant au jour de la signification de la décision à intervenir.

Et en tout état de cause de :

— CONDAMNER la SCI TSEDEK à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 4.500€ au titre de l’article 700 ainsi qu’au règlement des entiers dépens.

— PRONONCER l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires invoque la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et fait principalement valoir que le règlement de copropriété comprend une clause d’habitation bourgeoise s’opposant à l’usage commercial des lots et qu’il prohibe au surplus les nuisances à l’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble. Se fondant sur le bail donné par la SCI TSEDEK à la société YANNI le 23 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires affirme que l’activité de restauration et de bar est contraire au règlement, et à l’usage du local, visé dans l’acte de vente, attaché au commerce de vêtements. Il soutient que l’exploitation de la société YANNI génère des nuisances certaines et variées, qui doivent être sanctionnées par la cessation d’activité. Il fait également valoir que l’installation d’un conduit d’extraction ne peut valablement s’analyser en une amélioration au sens de l’article 30 de la loi susvisée, leur intérêt étant au profit exclusif du locataire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’affaire a été clôturée le 06 février 2025 et fixée à l’audience du 21 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

1/ Sur la demande d’autorisation judiciaire de réalisation de travaux de pose d’un conduit d’extraction

La SCI TSEDEK sollicite du tribunal d’autoriser les travaux d’installation d’une extraction. Se fondant sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, elle soutient que l’installation d’une extraction s’analyse en une amélioration au sens de l’article 30, et qu’elle est fondée à demander l’autorisation du tribunal considérant le refus de l’assemblée générale du 17 octobre 2023, qualifié d’abusif. A l’appui de sa demande d’autorisation, la SCI TSEDEK expose que des nuisances constituées par l’émanation d’odeurs sont apparues, que compte tenu des plaintes émanant de plusieurs copropriétaires de l’immeuble, il a décidé de faire réaliser à ses frais des travaux, pour lesquels la mairie de [12] lui a délivré une déclaration préalable.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il soutient que le règlement de copropriété prévoit, en son article 9 paragraphe 3, une clause d’habitation bourgeoise. Il conteste le caractère commercial de l’usage de lot n°1. En outre, il affirme que le bail en cours de la société YANNI a été conclu en contradiction avec l’acte d’achat de la SCI TSEDEK qui prescrivait l’usage du bien pour la vente de vêtements. Le syndicat des copropriétaires rejette ainsi la qualification son refus opposé aux travaux d’abusif. Au surplus, il expose que les travaux projetés ne peuvent valablement être qualifiés d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et que les travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires rejette ainsi la qualification son refus opposé aux travaux d’abusif. Au surplus, il expose que les travaux projetés ne peuvent valablement être qualifiés d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et que les travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En application des dispositions prévues à l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. Le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

— Les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— Il doit s’agir de travaux d’amélioration, sans qu’il ne soit nécessaire qu’elle bénéficie aux autres copropriétaires,

— Les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

Il n’appartient pas au tribunal de rechercher à ce stade si le refus de l’assemblée générale des copropriétaires serait abusif, contrairement à l’argumentation du syndicat des copropriétaires, mais de contrôler la conformité des travaux envisagés aux critères ci-dessus rappelés.

En l’espèce, il est constant que par une assemblée générale du 17 octobre 2023 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 3] Montreuil, la demande d’autorisation des travaux de la SCI TSEDEK formulée en résolution n°4 a été rejetée à la majorité absolue des copropriétaires.

Le règlement de copropriété, rédigé dans sa première version le 20 février 1953, mentionne en son article 4 relatif à la division de l’immeuble que le lot n°1 se compose notamment d'« une boutique en façade ». L’article 9 en son paragraphe 3, relatif aux modes d’occupation, prévoit que les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale, « sauf celles existant déjà », tandis que les professions libérales seront admises. Le règlement de copropriété de l’immeuble ne stipule ainsi aucune restriction quant à l’usage commercial du lot n°1. En outre, il ressort de l’acte notarié de vente du lot n°1 de l’immeuble sis [Adresse 7] à Montreuil au profit de la SCI TSEDEK que des cessions de droit au bail sont intervenues depuis le 11 décembre 1947.

L’usage commercial du lot n°1 est ainsi conforme au règlement de copropriété, lequel a entendu assurer l’usage habitation des autres lots, sans remettre en question les usages commerciaux lui étant antérieurs, comme l’illustre la qualification de boutique en façade du lot n°1.

Le contrat de vente précise l’usage commercial du bien au moment de la vente, le locataire exploitait alors un magasin de vêtements, toutefois l’usage s’entend uniquement du caractère commercial, en opposition à un usage d’habitation, et ne circonscrit pas en l’espèce les activités que l’acquéreur peut en faire. Le bail consenti par la SCI TSEDEK au profit de la société YANNI pour une activité de « pizzas sur place et à emporter » est ainsi conforme à l’usage commercial du lot n°1. De fait, si le règlement de copropriété prohibe le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes, il n’interdit pas de façon formelle les cafés, débits de boissons et restaurants.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires fait état de l’évacuation des odeurs du commerce par la cour intérieure, il verse en procédure un procès-verbal de constat par commissaire de justice établissant la présenceTC -2015931071

d’odeurs, et les courriers de plusieurs copropriétaires adressés à la société YANNI et à la commune de [Localité 13], qui constatera la non-conformité du conduit d’extraction actuel aux exigences réglementaires, placé sur la façade de l’immeuble [Adresse 7], à moins de huit mètres de tout ouvrant, imposées par l’article 63 de l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 14].

Il résulte du rapport du vérificateur COPRESTE, transmis par la SCI TSEDEK en vue de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2023, et de l’avis de l’architecte de l’immeuble, Monsieur [F] [W], que les travaux projetés dans l’étude de faisabilité d’un cabinet d’architecte mandaté par la SCI TSEDEK permettent de mettre en conformité le conduit d’extraction de la cuisine du restaurant avec l’exigence de son débouché à plus de huit mètres de tout ouvrant (page 27). L’étude de faisabilité comprend un visuel du cheminement du conduit le long de la façade, dont il ressort que le conduit est large, mais ne contrastera pas avec la paroi de l’immeuble. Le devis de l’entreprise devant réaliser les travaux assure la mise en peinture au ton du ravalement afin d’assurer l’esthétique du dispositif et la fixation du conduit par des colliers en acier, de la même nuance, munis d’un joint en caoutchouc anti-vibratile, assurant la conformité aux normes acoustiques. En outre, la déclaration préalable des travaux a fait l’objet d’une décision favorable de la mairie de [Localité 13]. Ces éléments ont été délivrés à l’ensemble des copropriétaires leur permettant de jouir d’une information claire et complète sur les contraintes possibles et l’étendue des nuisances pouvant être subies par eux.

Il ressort de tous ces éléments qu’au regard de l’absence de conformité actuelle aux exigences réglementaires, et des nuisances occasionnées par le rejet des odeurs et vapeurs émanant de la cuisine par le système de ventilation du lot n°1, l’installation d’un conduit d’extraction constitue une amélioration pour la copropriété, ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, qui peut dès lors se voir appliquer l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux seront réalisés, conformément à la demande de la SCI TSEDEK, à ses frais exclusifs suivant les modalités décrites par l’étude de faisabilité soumis à l’avis de l’architecte de l’immeuble et au devis transmis à l’assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2023. Un état des lieux sera réalisé par acte de commissaire de justice avant et après la réalisation de ces travaux, et les frais d’établissement des états des lieux seront à la charge de la SCI TSEDEK. En outre, les travaux seront exécutés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront à la charge de la SCI TSEDEK.

2/ Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal d’ordonner la cessation de l’activité de bar-restaurant. Il soutient que l’activité commerciale est prohibée par le règlement de copropriété, l’exploitation génère ainsi un trouble manifestement illicite. Il affirme que l’acte d’achat prévoit uniquement la reprise d’une activité de magasin de vêtements, et que la société SCI TSEDEK a donné à bail les locaux pour une activité de bar-restaurant.

En réponse à l’argumentation de la SCI TSEDEK selon laquelle sa demande serait prescrite au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le bail permettant l’activité de restaurant, consenti en violation du règlement de copropriété et entrainant des nuisances, datant de 2021, il ne peut y avoir de prescription. Il soutient que si d’autres activités commerciales ont pu se tenir antérieurement dans ces locaux, aucune ne portait sur une activité de restauration contraire au règlement.

La SCI TSEDEK s’oppose à cette demande et sollicite que l’action en contestation de l’usage commercial de ses locaux du syndicat des copropriétaires soit déclarée prescrite. Se fondant sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, elle soutient qu’en raison de l’ancienneté de l’exploitation commerciale des locaux, une telle action ne peut plus valablement s’exercer. Elle fait ainsi valoir l’existence d’une cession de fonds de commerce le 2 juillet 1987, suivie d’une cession de droit au bail commercial le 30 décembre 1999. Elle affirme que l’activité commerciale s’est poursuivie depuis, se déclinant dans divers domaines tels que l’activité bancaire, la vente de tissus, la vente de vêtements, ainsi que celle de boucherie et d’épicerie fine.

Sur la prescription

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état depuis le 1er janvier 2020 date d’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019.

En l’espèce, alors que l’instance a été introduite par exploit de commissaire de justice signifié le 15 décembre 2023, et donc postérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l’article 789 du code de procédure civile, il apparaît que la SCI TSEDEK soulève une fin de non-recevoir devant le tribunal.

Le juge de la mise en état disposant en conséquence d’une compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir, le tribunal n’est pas valablement saisi de ce moyen. La fin de non-recevoir soulevée par la SCI TSEDEK au titre de la prescription sera ainsi déclarée irrecevable.

Sur la demande de cessation d’activité

Aux termes de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965, Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 1134 alinéa 1 du code civil, devenu l’article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’alinéa 3 de l’article 1134, devenu l’article 1104 de ce même code, les contrats doivent être formés et exécutés de bonne foi.

L’article 9 du règlement de copropriété précise en son point 3 – Mode d’occupation, que « les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et mœurs, à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale et notamment de tout commerce de location meublée, sauf celles existant déjà ». Elle précise également qu'« Il ne devra rien, être fait qui puisse nuire à l’ordre, à la propreté, à la salubrité ou à la sécurité de l’immeuble ».

En l’espèce, il a déjà été démontré ci-avant la conformité du caractère commercial de l’usage du lot n°1 au règlement de copropriété. En outre, le syndicat des copropriétaires ne verse pas de pièces aux débats de nature à démontrer la violation alléguée dudit règlement.

Les témoignages de plusieurs copropriétaires de l’immeuble ne sauraient suffire à fournir la preuve des nuisances alléguées, faute d’éléments précis quant à la persistance et l’amplitude de celles-ci.

Le procès-verbal du 09 juin 2023 et la main courante déposée le 24 septembre 2024 attestent de nuisances sonores fondées sur l’utilisation des toilettes du lot n°1, situés dans la cour, mais sans qu’il ne soit possible d’établir si celles-ci demeurent, étant de surcroît relevé que ces nuisances ne résultent pas de l’activité de restauration exercée dans le lot appartenant à la SCI TSEDEK.

Le syndicat des copropriétaires affirme également que les nuisances consistent notamment en le fait d’avoir « percé une dalle, partie commune sans autorisation » et d’avoir « fait passer ces conduites par une cave partie privative sans autorisation ». Toutefois, par ordonnance de référé du 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a constaté que la société CHAPEAU, plombier de l’immeuble, est intervenue pour procéder à une vérification de l’installation de plomberie du restaurant le 15 juin 2023 et a indiqué dans sa facture valant rapport d’intervention que « les évacuations du restaurant en cave sont conformes », il constate également que l’architecte de l’immeuble a indiqué par mail le 19 septembre 2023 être rassuré « sur la conformité du réseau gaz et sur la conformité des évacuations d’eaux usées en cave », contredisant ainsi la réalité des nuisances alléguées par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande tendant à voir ordonner la cessation de l’activité commerciale de restauration et de bar.

3/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, devra verser à la SCI TSEDEK au titre de l’article 700 du code de procédure civile une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Autorise la SCI TSEDEK à procéder aux travaux d’installation d’un conduit d’extraction selon les modalités de l’étude de faisabilité et du devis transmis aux copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 2] à Montreuil (93), représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, à l’occasion de la convocation à l’assemblée générale du 17 octobre 2023,

Dit qu’un état des lieux sera réalisé par acte de commissaire de justice avant et après la réalisation de ces travaux et que les frais d’établissement des états des lieux seront à la charge de la SCI TSEDEK,

Dit que les travaux seront exécutés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront à la charge de la SCI TSEDEK,

Juge irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription formée par la SCI TSEDEK,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, de sa demande tendant à voir ordonner la cessation de l’activité commerciale de bar-restauration,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, à verser à la SCI TSEDEK, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT