TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00195 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G7YV

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [C] [N] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 14 janvier 2015, la Société VALLOGIS (devenue la SA d'[Adresse 4]) a donné en location à Monsieur [O] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 120,34 euros et 47,64 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

Des loyers étant impayés, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret par voie électronique le 26 juillet 2024.

Par la suite et en raison de la persistances de loyers impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er août 2024 à Monsieur [O] [D], pour un montant en principal de 1049,67 euros, selon décompte arrêté le 26 juillet 2024.

La SA d'[Adresse 4] a ensuite fait assigner Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

— condamner Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 1586,67 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 3 octobre 2024 ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;

— condamner Monsieur [O] [D] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [O] [D] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 octobre 2024.

A l’audience du 22 avril 2025, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT – représentée avec pouvoir par Monsieur [C] [N], employé du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2674,23 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué qu’il n’y avait eu aucun paiement depuis le mois d’avril 2024. Il n’a pas donné son accord à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [O] [D] a comparu à l’audience. Il a reconnu le montant de la dette locative et a sollicité des délais de paiement indiquant pouvoir verser 183 euros par mois en plus du loyer courant. Il a précisé ne plus avoir de saisie sur salaire et ne pas souhaiter rester dans le logement mais solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il y est indiqué que Monsieur [O] [D] vit seul et qu’il est bénéficiaire de l’allocation de retour à l’emploi. Il est locataire de son studio depuis 11 ans et explique la dette locative par la baisse de ses revenus. Il est également noté que Monsieur [O] [D] a bénéficié d’une mesure de tutelle par le passé et qu’il peut se sentir un peu perdu.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'[Adresse 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 14 janvier 2015 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 5-A, page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er août 2024, pour la somme en principal de 1049,67 euros.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le mardi 1er octobre 2024 à 24 heures.

Entre le 1er août et le 1er octobre 2024 à 24 heures, Monsieur [O] [D] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Monsieur [O] [D] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 1er août 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 2 octobre 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [O] [D] du logement sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [O] [D] reste redevable des loyers jusqu’au 1er octobre 2024 et, à compter du 2 octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 2 octobre 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l’audience, conformément aux termes de l’assignation et à l’actualisation réalisée à l’audience.

La SA d’HLM VALLOIRE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [D] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (88,61 euros et 182,75 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de pénalités (25 euros, non justifiés en procédure), la somme de 2.674,23 euros à la date du 17 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [O] [D] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 2.674,23 euros.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [O] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] sollicite des délais de paiement et propose de verser la somme mensuelle de 183 euros.

Le bailleur n’a pas donné son accord à l’octroi de délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Monsieur [O] [D] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges, le dernier règlement datant du 3 avril 2024.

Monsieur [O] [D] ne peut donc pas bénéficier de délais de paiement, ni obtenir de suspension des effets de la clause résolutoire, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’issues de la loi du 27 juillet 2023.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [O] [D] sera condamné à verser au demandeur la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 14 janvier 2015 conclu entre la Société VALLOGIS (devenue la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT) et Monsieur [O] [D], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 octobre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d'[Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.674,23 euros (selon décompte en date du 17 avril 2025, incluant la mensualité de mars 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date) ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à la SA d'[Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 (date de la 1ère échéance impayée) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN greffière.

La Greffière, La Juge,