TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 8 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 24/00453 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYIW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [W]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Anne PALADINO, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [Y]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [D]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de la SCP SOREL, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail en date du 8 août 2009, Monsieur [M] [Y] est bénéficiaire d’un contrat de location d’un appartement d’habitation au 3ème étage -bâtiment A porte n°11- au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 454,00 € ainsi qu’une provision pour charges de 46,00 €, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Le 6 août 2019, Madame [L] [D] signait un engagement de cautionnement.

Par acte notarié du 8 juillet 2021, Monsieur [I] [W] a acquis l’appartement susvisé.

A compter de février 2023, Monsieur [M] [Y], locataire en titre, étant défaillant dans le règlement de ses loyers et charges, ainsi que dans la souscription d’une assurance « risques locatifs » pour le logement, un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 3.540 € et de justifier de l’assurance souscrite lui a été délivré le 6 septembre 2023, avec dénonciation du commandement à Madame [L] [D] le 15 septembre 2023 en sa qualité de caution solidaire.

Les causes du commandement n’ayant pas été remplies, Monsieur [I] [W] a, par conséquent, fait assigner Monsieur [M] [Y] et Madame [L] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, aux fins suivantes :

Constater que le bail intervenu le 8 août 2019 se trouve résilié de plein droit le 6 novembre 2023 par le jeu de la clause résolutoire conventionnelle ;En conséquence, voir ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [M] [Y] à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer l’appartement qu’il occupe au 3ème étage -bâtiment A porte n°11- du [Adresse 2], et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles, objets se trouvant dans les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [M] [Y] solidairement avec Madame [L] [D], caution solidaire ;Condamner solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [L] [D], caution solidaire, à régler à Monsieur [I] [W] une indemnité provisionnelle de 8.190,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (compte arrêté au 1er juin 2024) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 septembre 2023 et jusqu’au parfait paiement ;Condamner solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [L] [D], caution solidaire, à régler à Monsieur [I] [W] une indemnité provisionnelle d’occupation des lieux correspondant au loyer et charges mensuels soit 535 euros fixés et indexés selon les clauses contractuelles, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux avec restitution des clés ;Condamner à titre provisionnel et solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [L] [D], caution solidaire, à régler à Monsieur [I] [W] une indemnité de 2.000,00 en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner à titre provisionnel et solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [L] [D], caution solidaire, au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer et sa dénonciation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire, après avoir été appelée entre les parties présentes ou représentées à l’audience du 10 décembre 2024, a été renvoyée afin de permettre l’échange et transmission de pièces et conclusions de la défenderesse Madame [L] [D], et ce, dans le respect du principe du contradictoire, puis elle a été retenue à l’audience publique du 11 février 2025 où les avocats des parties ont développé oralement leurs arguments et prétentions.

Monsieur [M] [Y] n’a pas comparu et n’est pas représenté, bien que régulièrement cité à l’étude.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Monsieur [M] [Y], auto-entrepreneur depuis 2023, et sans activité professionnelle depuis plusieurs années, n’a pas perçu le RSA pour la période de juin 2023 à avril 2024, prestation qui fut suspendue suite aux rendez-vous non honorés avec le travailleur social.

L’avocat de Madame [D], soulève dans ses conclusions en défense -outre le débouté de de l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [I] [W]- l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire obstacle à la compétence du juge des référés, portant, tant sur la validité et régularité de l’engagement de caution du 6 août 2019, que sur sa résiliation préalable sollicitée le 23 juillet 2021 auprès du nouveau propriétaire-bailleur Monsieur [I] [W], laquelle serait intervenue au terme du bail initial de trois ans, soit le 7 août 2022.

Dans ses conclusions en réplique, l’avocat de Monsieur [I] [W], demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en matière de référé :

— de se déclarer compétent, au regard de l’absence de toute contestation réelle et sérieuse portant sur les demandes, d’une part, de nullité, et d’autre part, de résiliation préalable de l’engagement de cautionnement de Madame [L] [D] envers son frère Monsieur [M] [Y] ;

— de faire droit à toutes ses demandes introductives d’instance, tout en déboutant Madame [L] [D] et Monsieur [M] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires.

A l’audience, les parties ont déposé des conclusions écrites auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025, puis au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties citées pour le même objet, l’une d’entre elles n’ayant pas comparu ou été représentée à l’une des audiences de la présente procédure.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse portant sur la validité de l’engagement de cautionnement solidaire :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 2288 du Code Civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part, et même à son insu.

Aux termes de l’article 2290 du Code Civil, le cautionnement est simple ou solidaire. La solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

En l’espèce, il est constant que Madame [L] [D] a signé un engagement de cautionnement le 6 août 2019 au profit de son frère Monsieur [M] [Y].

A l’analyse, la contestation existante tant sur la validité et la régularité de l’engagement de caution de Madame [L] [D] en date du 6 août 2019, que sur la résiliation préalable sollicitée par cette dernière en date du 23 juillet 2021 auprès du nouveau propriétaire-bailleur Monsieur [I] [W], est de nature à constituer une contestation sérieuse ne relevant pas de la compétence du juge des référés, mais nécessitant un débat des parties au fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes présentées par les parties en ce qu’elles excèdent la compétence du juge des référés.

Monsieur [I] [W] sera débouté de l’ensemble de ses demandes, tandis qu’il n’y a pas lieu, par suite, de statuer sur la demande d’astreinte et sur les demandes subsidiaires.

Les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir au fond.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu des circonstances de l’espèce, les parties conserveront chacune la charge de ses propres dépens et seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’égard des demandes formées par Monsieur [I] [W] concernant l’appartement situé au 3ème étage -bâtiment A porte n°11- du [Adresse 2] pris à bail suivant contrat du 8 août 2009 par Monsieur [M] [Y] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé compte tenu des demandes formées par Monsieur [I] [W] à l’encontre de Madame [L] [D], caution solidaire ;

INVITONS les parties à mieux se pourvoir au fond ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

LAISSONS à chaque partie la charge de ses propres dépens.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 8 juillet 2025 par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,