N°Minute:24/00317

DOSSIER : N° RG 24/01197 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PL5A

Copie exécutoire à

SELARL MEYNADIER – BRIBES

expédition à

M. [E] [N] [M]

le 07 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Mars 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. J&2C IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e SCP RGM, avocat au barreau de LYON substitué par la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [E] [N] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 11 Février 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 07 Mars 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 22 mars 2023, la SCI La Mouline a donné à bail à Monsieur [E] [L] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 399 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

La SARL J&2C IMMO est venue aux droits de la SCI La Mouline.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL J&2C IMMO a fait signifier à Monsieur [E] [L], par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, un commandement de payer la somme principale de 1416.03 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 14 août 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 4 novembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la SARL J&2C IMMO a fait assigner Monsieur [E] [L] pour l’audience du 11 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [E] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et sa majoration à 10 % conformément à la clause pénale stipulée au bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [E] [L] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [E] [L] à payer la somme de 2439,03 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [E] [L] aux entiers dépens et à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [E] [L], daté du 17 janvier 2025. La conclusion est que Monsieur est célibataire, vit seul, qu’il était salarié à temps plein mais qu’il est en arrêt maladie depuis octobre 2023, qu’en décembre 2024 il a été reconnu inapte à son poste de travail et que ces difficultés ont entraîné une dette locative. Monsieur a repris le paiement du loyer plein depuis fin 2024 et bénéficie du RSA dans l’attente des droits au chômage. Un plan d’apurement est envisagé ainsi qu’un FSL. Une mesure ASLL prévention des expulsions locatives lui a été proposée et va prochainement se mettre en place.

À l’audience du 11 février 2025, la SARL J&2C IMMO était représentée par son conseil. Monsieur [E] [L] a comparu assisté de son travailleur social.

La SARL J&2C IMMO a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 3140 euros. Elle s’est par ailleurs opposée à des délais de paiement eu égard aux ressources difficiles du défendeur et a indiqué ne pas avoir reçu les virements faits avant l’audience.

Monsieur [E] [L] a indiqué avoir fait deux virements de 230 euros avant l’audience. Il a précisé avoir les justificatifs de la banque et ajouté que les sommes devaient être sur leur compte. Il a exposé s’être soigné, être en reconversion [Localité 4]. Il a exposé que comme il avait mal à la hanche il ne pouvait pas porter de charges lourdes.

La décision a été mise en délibéré au 7 février 2025

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la SARL J&2C IMMO justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SARL J&2C IMMO justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 16 août 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [E] [L], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, l’encaissement des sommes évoquées à l’audience n’a pas été justifié en délibéré.

Il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [E] [L] se trouve redevable de la somme de 3142,37 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 5 février 2025, mensualité du mois de février comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [E] [L] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 3142,37 euros à la SARL J&2C IMMO.

Sur la clause pénale

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’occurrence, le contrat de bail ayant été conclu entre les parties le 22 mars 2023, les dispositions précitées lui sont applicables.

Dès lors, la clause stipulée dans ce bail qui prévoit que « tout retard dans le paiement du loyer ou de ces accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l’article 1230 du code civil » doit être réputée non écrite de sorte que la demande tendant à son application sera rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [L] n’ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En outre, ses revenus sont très faibles et le bailleur est un bailleur privé.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [E] [L] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [L], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [E] [L] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SARL J&2C IMMO sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2023 entre la SARL J&2C IMMO et Monsieur [E] [L] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 octobre 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [E] [L] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 17 octobre 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [E] [L] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 17 octobre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [E] [L] à payer à la SARL J&2C IMMO la somme provisionnelle de 3142,37 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 5 février 2025, mensualité du mois de février comprise,

DÉCLARONS réputée non écrite la clause pénale stipulée au bail sans préjudice de la clause de résolutoire et DÉBOUTONS la SARL J&2C de sa demande d’application de ladite clause,

DÉBOUTONS la SARL J&2C IMMO de sa demande de capitalisation des intérêts,

DÉBOUTONS la SARL J&2C IMMO de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [E] [L] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [E] [L],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la SARL J&2C IMMO de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS