TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00391 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFJ4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [U] [P] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [B] épouse [P] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2021 à effet du 1er février 2022, Monsieur [Y] [G] a donné en location à Monsieur et Madame [F] [P] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1.035 euros, payable le 1er jour du mois.

Puis, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [G] a fait signifier le 9 août 2024 à Monsieur et Madame [F] [P] [S] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3.325,50 euros, selon décompte incluant l’échéance d’août 2024.

De plus, un procès-verbal de saisie conservatoire a été dénoncé à la banque CIC le 19 septembre 2024.

Monsieur [Y] [G] a ensuite fait assigner Monsieur et Madame [F] [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 14 février 2025 (remis à Madame en personne et à Madame en tant que présente au domicile pour Monsieur), aux fins suivantes :

Juger Monsieur [Y] [G] recevable et fondé en toutes ses demandes ;Y faire droit,

Dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue pour les loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 1er février 2022 entre Monsieur [G] et Monsieur et Madame [P] [S], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 9 octobre 2024 et que le bail est ainsi résilié à cette date ;Juger Monsieur et Madame [P] [S] occupants sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 2] ;Autoriser Monsieur [G] à faire procéder à l’expulsion des époux [P] [S] du logement sis [Adresse 2], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [F] [P] [S] à verser à Monsieur [G] une indemnité provisionnelle d’un montant de 6.812 euros égale au montant impayé de ses loyers et charges, compte arrêté au 1er novembre 2024, avec intérêts légaux ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [F] [P] [S] à payer à Monsieur [G] une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges, à compter du 9 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des locaux ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [F] [P] [S] à régler à Monsieur [G] une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

A l’audience du 14 octobre 2025, Monsieur [Y] [G] a comparu, représenté par son avocat qui a procédé au dépôt de son dossier et a maintenu ses demandes. Il a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 19.251,92 euros, échéance d’octobre 2025 incluse, par le biais d’une note en délibéré. Elle a précisé qu’il n’y avait aucun règlement du loyer.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Valablement cités à personne et à domicile, Monsieur et Madame [F] [P] [S] n’ont pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 474, alinéa 1er du code de procédure civile dispose :

« En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »

La présente ordonnance sera réputée contradictoire.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 août 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine de recevabilité pour le bailleur personne physique, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans ses termes applicables à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 décembre 2021 contient une clause résolutoire (chapitre VIII, page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 août 2024, pour la somme en principal de 3.325,50 euros.

Le bail prévoit un délai de deux mois pour la résiliation du bail, applicable à l’époque de la signature du bail et non le délai de six semaines, applicable postérieurement à la loi du 27 juillet 2023. Le délai de deux mois, plus favorable aux locataires, est en tout état de cause applicable en l’espèce, bien que le commandement de payer vise un délai de six semaines pour régler.

Il sera ici fait application du délai de deux mois ; en tout état de cause, aucun règlement n’a été effectué en l’espèce par les locataires, ni dans le délai de six semaines de la délivrance du commandement de payer, ni dans le délai de deux mois, ni postérieurement.

Monsieur et Madame [F] [P] [S] avaient jusqu’au 9 octobre 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification de ce commandement, les locataires n’ont procédé à aucun règlement. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2024.

L’expulsion de Monsieur et Madame [F] [P] [S] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur et Madame [F] [P] [S] restent redevables des loyers jusqu’au 9 octobre 2024 et, à compter du 10 octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 10 octobre 2024, ils ont causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

Monsieur [Y] [G] produit un décompte faisant apparaître une dette de loyers et charges de 19.251,92 euros, échéance d’octobre 2025 incluse ; en outre, cette somme inclut la taxe d’ordures ménagères de 2024 pour la somme de 161 euros.

Absents à l’audience, Monsieur et Madame [F] [P] [S] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de la dette mentionnée, les éléments constitutifs de la dette actualisée ayant été vérifiés.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 19.251,92 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 14 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.325,50 euros à compter du 9 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.108,50 euros (somme contenue dans le PV de saisie conservatoire de laquelle est soustraite la totalité du principal contenu dans le commandement de payer) à compter du 19 septembre 2024, date du PV de saisie conservatoire, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur et Madame [F] [P] [S] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges indexé et tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Il est précisé qu’aucun délai de paiement n’est demandé, en l’absence des défendeurs et donc aucun délai de paiement n’est en l’espèce accordé.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur et Madame [F] [P] [S], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, Monsieur et Madame [F] [P] [S] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 22 décembre 2021 entre Monsieur [Y] [G], d’une part, et Monsieur et Madame [F] [P] [S], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 octobre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

DECLARONS en conséquence Monsieur et Madame [F] [P] [S] occupants sans droit ni titre et leur ordonnons de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur et Madame [F] [P] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Y] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [F] [P] [S] à verser à Monsieur [Y] [G], à titre provisionnel, la somme de 19.251,92 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 14 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.325,50 euros à compter du 9 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.108,50 euros (somme contenue dans le PV de saisie conservatoire de laquelle est soustraite la totalité du principal contenu dans le commandement de payer) à compter du 19 septembre 2024, date du PV de saisie conservatoire, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [F] [P] [S] à verser à Monsieur [Y] [G] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexé et majoré, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [F] [P] [S] à verser à Monsieur [Y] [G] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [F] [P] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2024 et le coût de l’assignation du 14 février 2025 ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés

LE GREFFIER LE PRESIDENT