Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CARANTA

1 EXP Me [W]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/233

N° RG 24/00780 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PSHG

DEMANDERESSE :

Madame [C] [J]

née le 22 Août 1956 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 2]

représentée par M^e Jérôme CARANTA, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et par M^e CAEN, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DEFENDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 11]

domiciliée : chez CABINET CENTRAL GESTION

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 ;

A l’audience publique du 05 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 07 Juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [C] [J] est propriétaire d’un appartement et d’un parking au sein de la copropriété [Adresse 11], sise [Adresse 3].

Un litige s’est élevé entre Madame [C] [J] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] au sujet de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 décembre 2023, et notamment des résolutions numéros 4 et 5.

Par acte signifié le 7 février 2024, Madame [C] [J] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] devant le Tribunal judiciaire de Grasse.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 6 août 2024, Madame [C] [J] sollicite du Tribunal de :

« PRONONCER l’annulation des délibérations n° 4 et 5 de l’Assemblée générale de la copropriété » [Adresse 11] " en date du 6 décembre 2023 ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 11] " à payer à Mme [C] [J] la somme de 3 900 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 11] " à payer à Mme [C] [J] la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 11] " à payer à Mme [C] [J] la somme de 3 600 € sur le fondement des dispositions de l’Art. 700 du CPC ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 11] « aux entiers dépens. ».

*****

En défense et par conclusions notifiées le 25 mars 2025 par RPVA, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] demande au Tribunal de :

«  DEBOUTER Madame [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [J] aux entiers dépens. "

*****

La clôture a été prononcée le 9 janvier 2025 par le juge de la mise en état, avec effet différé au 3 avril 2025.

A l’issue de l’audience du 5 mai 2025, le délibéré de la décision a été fixé au 7 juillet 2025.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

*****

MOTIFS :

Remarque préliminaire

Conformément au principe dispositif édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et que le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur la demande d’annulation de la délibération n° 4 du 06 décembre 2023 :

Le syndic de la copropriété [Adresse 11] a convoqué une assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 6 décembre 2023.

Au cours de cette assemblée générale, a été votée la résolution numéro 4 ainsi rédigée dans le procès-verbal :

«  Point 04 : Interdiction de location touristique de tout type & de courte durée de type Airbnb ou par toute plateforme commerciale via internet (Article 24)

L’Assemblée Générale interdit tout type de location touristique & de courte durée de type Airbnb ou par toute autre plateforme commerciale via internet et ce en vertu du règlement de copropriété qui rappelle le critère « d’occupation bourgeoise » contraire à ce type de location : Fondement de la Cour de Cassation

Pour rappel autre réponse de la CC : L’arrêt n°195 du 18 février 2021. N°17-26.156, Affaire CALI de la Cour de cassation – Ville de [Localité 12]

NB : Pour mémoire, l’article L631-7 al 1 du Code de la construction et de l’habitation impose aux propriétaires qui souhaitent louer leur résidence secondaire de solliciter une autorisation de changement d’usage de logement auprès du Maire, laquelle est soumise ou non à compensation selon les Communes. "

Sur la demande d’annulation fondée sur l’excès de pouvoir :

Madame [C] [J] invoque plusieurs moyens à l’appui de sa demande d’annulation de la résolution numéro 4 de l’assemblée générale du 06 décembre 2023.

A titre principal, elle reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir commis un excès de pouvoir.

Sur ce point, elle précise que :

— le syndicat des copropriétaires a commis un excès de pouvoir puisqu’aux termes de l’article 26 de la loi de 1965, celui-ci n’a pas compétence pour restreindre les droits des copropriétaires sur leurs lots ;

Or, selon la demanderesse, le règlement de copropriété ne prévoit pas de clause d’occupation exclusivement bourgeoise et la location en meublé est expressément autorisée, sans distinction entre la destination touristique ou non-touristique, à la seule condition de ne pas dégénérer en division des appartements aux fins de location de chambres meublées à des personnes distinctes ;

Elle en déduit alors que les restrictions apportées aux droits de la copropriété présentent un caractère disproportionné et constituent un excès de pouvoir.

De son côté, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] explique que la location de courte durée est interdite depuis l’établissement du règlement de copropriété.

Il indique que la clause interdisant la location de chambre meublée destinée à des personnes distinctes en raison de la destination de l’immeuble, doit s’interpréter dans le sens d’une interdiction de location meublée de courte durée à des personnes distinctes entraînant un turn-over important, en contravention avec la destination bourgeoise de celle-ci.

En outre, le syndicat défendeur souligne que cette interdiction va dans le sens des évolutions législatives qui durcissent l’encadrement des meublés de tourisme suivant les dispositions des articles 6, 8-1-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Au vu de ces éléments :

Il est constant que l’abus de majorité consiste en une situation où l’assemblée générale a voté une décision qui présente une apparence de régularité en la forme et au fond, mais qui est en réalité le résultat d’un ensemble de manœuvres tendant à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs véritables.

L’abus de majorité consiste ainsi à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec intention de nuire.

D’une manière générale, l’abus de majorité relève de la théorie générale de l’abus de droit selon laquelle l’exercice d’un droit se transforme en abus s’il est motivé uniquement par l’intention exclusive de nuire.

Au demeurant, nul abus de droit ne peut être constaté s’il n’est pas établi sans doute possible que la décision ainsi contestée a été prise au service d’un intérêt privatif qui se révélait bien supérieur à celui de la copropriété dans son ensemble.

En tout état de cause, l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

La partie qui invoque un fait – tel que l’est un abus de majorité – doit ainsi le prouver dûment par des pièces suffisamment précises et circonstanciées et ne peut se borner à procéder par simples allégations. Aucune des parties ne saurait ainsi attendre du Tribunal qu’il conçoive lui-même des démonstrations ou soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction judiciaire pour palier des éléments de preuve inexistants ou carencés.

Dès lors, il appartient aux copropriétaires qui le soulèvent de rapporter dûment la preuve de la fraude ou du dol, par tous moyens, ou de l’abus du droit, avec suffisamment de vraisemblance, sans se contenter de simples allégations. La conscience d’agir résolument dans un but strictement personnel, éloigné de l’intérêt collectif et avec dessein de nuire à une minorité de copropriétaires doit être ainsi prouvée, et ce conformément au principe selon lequel la mauvaise foi ne se présume pas.

Au demeurant, le tribunal ne peut que rappeler que n’est pas ipso facto constitutive d’un abus de majorité la circonstance qu’une décision a été adoptée alors que certains copropriétaires, voire un seul, s’y étaient opposés.

En l’espèce, la demanderesse ne rapporte nullement la preuve de ce que la résolution en cause a été emportée par des motivations purement personnelles des copropriétaires majoritaires dans un but parfaitement étranger à l’intérêt de la copropriété mais aux fins essentielles de satisfaire leur intérêt.

Cette preuve n’étant pas rapportée, ce moyen développé par Madame [J] sera écarté.

Sur la demande d’annulation fondée sur la majorité requise :

Subsidiairement, Madame [C] [J] sollicite l’annulation de la résolution numéro 4 sur le moyen tiré de la majorité nécessaire à l’adoption de la résolution attaquée.

Elle explique que le syndicat des copropriétaires n’a pas respecté les règles de majorité imposées par l’article 26 de la loi de 1965.

De son côté, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] indique que la location de courte durée est interdite par le règlement de copropriété.

Selon lui, la clause interdisant la location de chambre meublée destinée à des personnes distinctes doit s’interpréter dans le sens d’une interdiction de location meublée de courte durée à des personnes distinctes.

Sur ces éléments :

Aux termes de l’article 8 I. alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’alinéa 2 du même texte dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 I. de la même loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 26 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Ainsi, tout changement de la destination de l’immeuble requiert le vote unanime des copropriétaires. Le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l’immeuble que par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité (Civ. 3e, 19 oct. 2011, no 10-20.634).

En l’espèce, la résolution querellée a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige.

Il convient donc d’examiner quelle est, dans la présente instance, la destination de l’immeuble telle que définie dans le règlement de la copropriété, afin de déterminer si la résolution n°4 ne fait que rappeler la destination de l’immeuble et les modalités de jouissance des parties privatives en découlant, ou si au contraire cette décision implique une modification du règlement de copropriété.

A l’appui de sa demande d’annulation, Madame [C] [J] produit aux débats l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 11] du 10 août 1073, comportant acte complémentaire et rectificatif du 12 septembre 1973.

Le Tribunal relève que, en sa page 66, il est indiqué que « Les appartements ne pourront être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale. La location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite, en raison de la destination de l’immeuble. »

Il est rappelé que, le principe, en droit de la copropriété, est celui de la liberté d’affectation et d’usage des lots.

A la lecture de la clause précitée du règlement de copropriété, il apparaît que celle-ci constitue une clause d’habitation non exclusivement bourgeoise, dès lors qu’elle permet l’exercice d’une activité libérale.

Il en résulte que la location en meublé, dans un immeuble d’habitation bourgeoise n’est pas en elle-même contraire à la destination de l’immeuble. (Cass. 3ème civ., 22 mai 2012, n° 11-10.032), d’autant que le règlement de copropriété de l’immeuble objet du présent litige, autorise les locations en meublé par appartement entier, sans précision quant à leur durée ou à leur caractère touristique.

Il ne peut donc être admis, comme le soutient le syndicat des copropriétaires défendeur, que cette clause édicte une interdiction des locations touristiques de courte durée, l’interdiction édictée ne visant pas expressément ce type de location mais uniquement l’hypothèse d’une transformation d’appartements en chambres meublées.

Si l’objectif de cette clause est d’éviter la location à des personnes distinctes, cette situation ne correspond pas précisément à la location touristique de courte durée.

Ainsi, force est de constater que l’interdiction votée par la résolution attaquée constitue une restriction à la jouissance des parties privatives telle qu’elle est définie dans le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, en adoptant la résolution litigieuse, a donc fait une mauvaise lecture du règlement de copropriété.

En ce qu’elle est à l’origine d’une restriction à la jouissance des parties privatives, cette résolution aurait donc dû être votée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires suivant article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des moyens et arguments avancés par les parties, il y a lieu de prononcer l’annulation de la résolution numéro 4 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 6 décembre 2023.

Sur la demande d’annulation de la délibération n°5 de l’assemblée générale du 06 décembre 2023

Madame [J] sollicite, en outre, l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 06 décembre 2023, rédigée dans les termes qui suivent :

«  Point 05 : En cas d’adoption de la résolution n°4 Autorisation est d’ores et déjà donnée au Syndic pour missionner un huissier de son choix pour dresser un constat à l’appui de celui initialement dressé par le gardien assermenté et mission Me [W] avocate [Adresse 5] à [Localité 9] pour assigner le copropriétaire et/ou son locataire ne respectant pas la décision de l’assemblée votée en résolution par l’Assemblée Générale. (Article 24)

L’Assemblée Générale autorise le syndic à agir conformément à la résolution. "

Le Tribunal relève que le vote de la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 6 décembre 2023 découle de l’adoption de la résolution numéro 4, laquelle est en l’espèce annulée.

En conséquence, la résolution numéro 5 sera également annulée.

Sur la demande de réparation d’un préjudice de jouissance

Madame [C] [J] sollicite une indemnisation de 3.900 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

A cette fin, elle explique que la délibération litigieuse de l’assemblée générale des copropriétaires l’a privée de revenus locatifs sur les mois de juillet et août 2024, alors qu’elle était parvenue à mettre le bien à bail pour 60 nuits au cours de l’été 2023, lui permettant d’acquérir des revenus locatifs d’un montant de 3.900 euros.

Selon elle, il lui aurait été loisible de mettre son bien à bail pour une période deux fois plus longue dans le respect de la règlementation, de sorte que ses revenus locatifs en 2024 auraient pu être considérablement plus élevés.

En défense, le syndicat des copropriétaires LE ROSELAND rétorque que, même s’il avait commis une quelconque faute, Madame [C] [J] échoue à démontrer le préjudice subi et le lien causal.

Sur ces éléments :

Il est rappelé, à titre liminaire, que le trouble de jouissance, non strictement défini par les textes, désigne l’impossibilité d’utiliser un bien, les pertes de loyer ou les pertes d’exploitation pouvant en résulter ou la dépréciation d’un bien consécutive aux réparations du dommage.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

Il appartient à Madame [J] de caractériser la matérialité de son préjudice.

A ce titre, Madame [J] verse aux débats un contrat de location saisonnière portant sur son logement sis [Adresse 7] à [Localité 10], pour la durée du 01/07/2023 au 31/08/2023, pour le loyer total de 3.900 euros.

Il n’est donc pas contestable que Madame [J] a subi un préjudice en lien avec l’adoption de cette résolution visant à interdire les locations de courte durée.

Il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires défendeur à payer à Madame [J] la somme de 3 900 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral :

Madame [C] [J] sollicite une indemnisation de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] indique que Madame [J] échoue à démontrer le préjudice subi et le lien causal.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Ainsi, la partie qui invoque un fait doit le prouver dûment par des éléments ou des pièces suffisamment précis et circonstanciés et ne peut se borner à procéder par simples allégations. Aucune des parties ne saurait en effet attendre du Tribunal qu’il conçoive lui-même des démonstrations ou soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction judiciaire pour palier des éléments de preuve inexistants ou lourdement carencés.

En l’espèce, la demanderesse ne produit aucune pièce permettant de vérifier la réalité de son prétendu préjudice moral.

Il y a donc lieu de débouter Madame [C] [J] de cette demande d’indemnisation.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [J] l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 2.500 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

*****

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE l’annulation des résolutions numéros 4 et 5 de l’assemblée générale des copropriétaires [Adresse 11] en date du 6 décembre 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] au paiement de la somme de 3.900 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [C] [J] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à verser à Madame [C] [J] la somme globale de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE