TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06044

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGGT

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/04/2026

S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Madame [K] [X]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SCP LDGR

— [K] [X]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES

domiciliée : chez [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 avril 2020 avec prise d’effet le 15 mai 2020, M. [F] [G], avec le concours de la SARL EUROGESTION en tant que mandataire, a loué à M. [A] [Y] [W] [R] et Mme [K] [X] un local à usage d’habitation numéroté [Adresse 4] ainsi qu’une cave numérotée 28 et un emplacement de stationnement numéroté 10 situés [Adresse 5] (résidence [Etablissement 1] jardin) – [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 645,00 € hors charges outre 100,00 € de provision pour charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [A] [Y] [W] [R] et Mme [K] [X] pour le réglement des loyers et des charges, par contrat de cautionnement daté du 4 mai 2020 dans le cadre du dispositif VISALE.

Par courriel reçu par le bailleur en date du 23 janvier 2022, M. [A] [Y] [W] [R] a donné congé du bail et annoncé avoir quitté les lieux depuis le 21 mai 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire du logement a mis en jeu le cautionnement VISALE et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ainsi réglé plusieurs échéances en sa qualité de caution de la seule locataire, Mme [K] [X].

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, déclarant être subrogée dans les droits de M. [F] [G], a fait délivrer le 19 juin 2025 à la locataire un commandement de payer la somme de 1 122,28 € au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus, visant la clause résolutoire du bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 5 312,24 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 700,56 € et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner la locataire à payer lesdites indemnités d’occupations dès lors que les paiements de la demanderesse seront justifiés par une quittance subrogative,condamner la locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 février 2026.

A cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 460,96 €, au titre des loyers et charges échus au 3 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement du loyer n’a pas repris, qu’elle s’en remet aux termes de son assignation et maintient ses demandes.

Citée par acte délivré à tiers présent à domicile, Mme [K] [X] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 150,00 € réglées le 30 de chaque mois.

Elle expose être en arrêt maladie depuis le mois de décembre 2024 suite à un infarctus et ne percevoir à ce titre qu’une somme de 860,00 € par mois. Auparavant, son salaire mensuel en tant que gestionnaire administrative dans le domaine du Bâtiment et Travaux Publics était de 1 880,00 €. Elle indique être en attente des règlements de la sécurité sociale malgré une première régularisation au mois de juin. Mme [K] [X] n’a pas d’enfant à charge et aucun dossier de surendettement n’est constitué à son nom. Enfin, elle déclare qu’elle entend quitter le logement en mars 2026, et précise avoir avisé la bailleresse par message téléphonique la semaine précédant l’audience. Elle ajoute qu’elle devrait reprendre son emploi au mois d’avril 2026.

L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l’encontre du locataire défaillant, précisant que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans l’ensemble des droits du bailleur à l’égard de la locataire.

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 février 2026, la dette locative de Mme [K] [X] s’élève à la somme de 8 460,96 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation ainsi que la cave et l’emplacement de stationnement, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient de condamner Mme [K] [X] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

La bailleresse demande que les dispositions précitées soient écartées et que les délais de paiement accordés à la locataire soient limités à 24 mois.

En l’espèce, le paiement du loyer n’ayant pas repris et la locataire a annoncé son intention de quitter les lieux au mois de mars 2026, il n’y a donc pas lieu de déroger au régime de l’article 1343-5 du code civil.

En application de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Mme [K] [X] un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 150,00 €, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 avril 2020 avec prise d’effet le 15 mai 2020 unissant les parties stipule en son paragraphe VII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 19 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 août 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de Mme [K] [X] sera ordonnée en tant que de besoin, la locataire ayant annoncé quitter les lieux en mars 2026, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [K] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dans la limite des sommes que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative, afin de réparer le préjudice généré par l’occupation indue du bien.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [X] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [K] [X] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 460,96 € (décompte arrêté au 3 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [K] [X] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 150,00 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2020 avec prise d’effet le 15 mai 2020 entre M. [F] [G], d’une part, et Mme [K] [X], d’autre part, concernant le logement numéroté [Adresse 4] ainsi que la cave numérotée 28 et l’emplacement de stationnement numéroté 10 situés au [Adresse 6] ([Adresse 7] [Localité 7] [Adresse 8] sont réunies à la date du 20 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [X] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dans la limite des sommes que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.