TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00210 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HCR4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société d’Economie Mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [T], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [V] [X] [E]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 3 juin 2021, l’OPH d'[Localité 4] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné à bail à Monsieur [I] [X] [E] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 252,09 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [I] [X] [E] le 23 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 820,08 euros, selon décompte arrêté le 16 septembre 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [I] [X] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Monsieur [I] [X] [E] a cessé de plein droit au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [I] [X] [E] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

condamner à titre provisionnel Monsieur [I] [X] [E] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 820,08 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;

condamner à titre provisionnel Monsieur [I] [X] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

condamner à titre provisionnel Monsieur [I] [X] [E] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

condamner à titre provisionnel le défendeur en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 26 juin 2025, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [B] [T], employée de la personne morale, a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 501,23 euros, hors frais. Le bailleur a fait remarquer que Monsieur [X] [E] avait repris le règlement du loyer mensuel, outre la somme de 25 euros depuis de nombreux mois. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement avec la fixation à 25 euros de la somme à régler en plus du loyer pour apurer la dette locative.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Monsieur [I] [X] [E] n’a pas comparu à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 473, alinéa 2 du Code de procédure civile, l’ordonnance est réputée contradictoire, l’assignation ayant été remise à étude.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location du 3 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 4 de ses conditions générales, page 5). Un commandement de payer visant la clause a été signifié les 23 septembre 2024, pour la somme en principal de 820,08 euros.

Monsieur [I] [X] [E] disposait d’un délai de deux mois, soit jusqu’au 25 novembre 2024 à 24 heures, premier jour ouvrable à l’issue de ce délai, pour régler cette somme.

Entre le 23 septembre 2024 et le 25 novembre 2024 à 24 heures, le locataire a effectué deux règlements pour un total de 714,56 euros, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte daté du 20 juin 2025 démontrant que Monsieur [I] [X] [E] reste redevable, après soustraction des frais de contentieux (155,75 euros, relevant éventuellement des dépens), de la somme de 501,23 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Monsieur [I] [X] [E] sera donc condamné à verser à la SEM Les Résidences de l’Orléanais la somme de 501,23 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 4 décembre 2024, date de l’assignation, conformément à la demande formulée.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [X] [E] a repris le paiement de son loyer courant depuis plusieurs mois, outre 25 euros pour apurer la dette locative.

Le bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement. Le loyer du mois de mai 2025 a été intégralement réglé.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [I] [X] [E] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [I] [X] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant indexé du loyer et des charges. Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [X] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, et conformément à ce qui est indiqué ci-dessus concernant les dépens, Monsieur [I] [X] [E] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 3 juin 2021 entre l’OPH d'[Localité 4] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Monsieur [I] [X] [E], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] [E] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 501,23 euros (selon décompte actualisé à l’audience du 26 juin 2025, incluant l’échéance de mai 2025) au titre des loyers et charges impayés pour le logement, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 4 décembre 2024, date de l’assignation ;

AUTORISONS Monsieur [I] [X] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 25 euros chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [I] [X] [E] soit condamné à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] [E] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024 et le coût de l’assignation du 4 décembre 2024 ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, la minute étant signée par C.BOURDAIS, magistrat à titre temporaire, et par D.STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge,