Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 14 mai 2025, n° 24/03248

TJ Orléans 14 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du locataire
La cour a constaté que le locataire devait des sommes au titre des loyers et charges impayés, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées
La cour a jugé que les démarches effectuées justifiaient la condamnation du locataire à verser une somme au titre de l'article 700.
Accepté
Responsabilité du locataire dans la procédure
La cour a constaté que le locataire devait supporter les dépens de la procédure, conformément aux règles de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 14 mai 2025, n° 24/03248
Numéro(s) :	24/03248
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Cabinet(s) :	SCP LDGR
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03248 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZKT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, plaidant

M^e Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [X] a donné à bail à Monsieur [U] [L] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 9 juin 2022, moyennant un loyer mensuel de 522,64 euros, outre 60 euros de provision sur charges, payables à terme à échoir le 5 de chaque mois.

Le 7 juin 2022, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

A compter du mois de février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.

Le 4 avril 2024, une première quittance subrogative a été délivrée par le bailleur à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 1892,70 euros.

Par acte du 15 avril 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [U] [L] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1892,70 euros, au titre des loyers et charges impayés des mois de février, mars et avril 2024.

Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par voie électronique, le 18 avril 2024.

Le 10 juin 2024, une seconde quittance subrogative a été établie, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3173,43 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [U] [L] [D], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par acte du 4 juillet 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— déclarer ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] [D] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [U] [L] [D] au paiement de la somme de 3173,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2024 sur la somme de 1892,70 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [U] [L] [D] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Monsieur [U] [L] [D] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 5 juillet 2024.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025 et renvoyée à l’audience du 27 février 2025 pour permettre aux parties d’échanger leurs pièces.

A l’audience du 27 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement uniquement ses demandes en paiement et a actualisé sa créance à la somme de 3949,03 euros. Le créancier a fait savoir que le locataire a quitté les lieux et a remis les clés du logement à un huissier en juillet 2024, l’état des lieux de sortie n’ayant pu avoir lieu que le 6 août 2024, après 4 rendez-vous non honorés par le locataire.

Monsieur [U] [L] [D] a comparu à l’audience et a indiqué avoir eu des difficultés à donné son congé car deux lettres recommandées lui sont revenues. Il a précisé que le 7 mars 2024, la propriétaire n’est pas venue pour l’état des lieux et qu’elle n’a pas répondu à ses différents mails et coups de téléphone.

Il a été demandé au défendeur de communiquer par note en délibéré, au plus tard le 15 mars 2025, tout élément de preuve relatif au fait que l’état des lieux tardif ne lui serait pas imputable. Il lui était également demandé de justifier de la transmission de ces éléments au demandeur, ce dernier ayant jusqu’au 30 mars 2025 pour adresser tout élément complémentaire au tribunal.

Par courrier reçu le 14 mars 2025 au Tribunal, Monsieur [U] [L] [D] a transmis différents échanges de sms entre lui et le gestionnaire du bien. Il n’a toutefois pas justifié de ce que ces éléments ont été envoyés au demandeur, conformément à ce qui lui avait été demandé à l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Il sera constaté que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne maintient pas ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, ainsi que d’indemnité d’occupation, le locataire ayant quitté le logement.

SUR L’INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 7 juin 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 9 juin 2022 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [U] [L] [D] et en l’espèce plus particulièrement, au vu des demandes non maintenues, en paiement des loyers et charges impayés.

SUR L’ADMISSION AUX DEBATS DES PIECES TRANSMISES EN [Localité 4] DE DELIBERE PAR LE DEFENDEUR :

L’article 15 du Code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utiles les moyens de fait sur lesquels elles fondent leur prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Si le défendeur a été autorisé, à l’audience, à communiquer par note en délibéré, au plus tard le 15 mars 2025, tout élément de preuve relatif au fait que l’état des lieux tardif ne lui serait pas imputable, il lui a également été demandé de justifier de la transmission de ces éléments au demandeur, ce dernier ayant jusqu’au 30 mars 2025 pour adresser tout élément en réponse au Tribunal.

Monsieur [U] [L] [D] n’ayant transmis aucun justificatif d’envoi de ces éléments au demandeur, il n’apporte pas la preuve de la transmission de ces pièces, de façon contradictoire, à la SAS ACTION LOGEMENT, de sorte que ces éléments ne pourront qu’être écartés des débats.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte arrêté à la date du 13 février 2025 démontrant que Monsieur [U] [L] [D] reste lui devoir la somme de 3949,03 euros au titre des loyers et charges, échéance d’août 2024 incluse et hors frais de poursuite.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 13 août 2024 mentionnant qu’un total de 3949,03 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer. La caution justifie ainsi du fait qu’elle a réglé la somme de 3949,03 euros au bailleur, rendant ainsi le locataire débiteur.

A l’audience, Monsieur [U] [L] [D] a contesté la date de fin du bail, indiquant qu’il a du envoyer plusieurs courriers recommandés qui lui sont revenus pour donner son congés et que la propriétaire n’a pas honoré le rendez-vous d’état des lieux de sortie qui devait avoir lieu le 7 mars 2024. Il a précisé avoir quitté le logement en octobre 2023.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un courriel du gestionnaire du bien qui indique avoir réceptionné le congé du locataire le 7 février 2024, un préavis d’un mois étant applicable. Il ajoute s’être rendu à l’état des lieux de sortie prévu le 7 mars 2024 mais avoir constaté l’absence du locataire ou de toute personne susceptible de le représenter. Un nouveau rendez-vous lui aurait alors été proposé le 18 mars 2024 sans que le locataire confirme ce rendez vous ou transmette de procuration pour s’y faire représenter puis un autre le 2 avril 2024 sans réception d’une procuration en bonnes et dues formes et enfin, le 22 avril 2024 sans que ce rendez vous ait lieu en raison d’une faute de frappe du gestionnaire dans la date indiquée.

Les éléments transmis par La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES mettent en évidence que le gestionnaire du bien a tenté, à différentes reprises, d’organiser l’état des lieux de sortie, sans succès. A l’inverse, Monsieur [U] [L] [D] ne démontre pas qu’il s’est déplacé sur les lieux ou qu’il a réalisé une procuration afin que quelqu’un puisse valablement le représenter lors de l’établissement d’un état des lieux de sortie. En conséquence, il conviendra de prendre en compte comme date de fin du bail, celle de la remise des clés par le locataire, remise qui a eu lieu le 9 juillet 2024 auprès de Maître [I], commissaire de justice et non la date du 6 août 2024, date de réalisation du procès verbal de constat valant état des lieux de sortie.

En effet, dès lors que le bailleur a récupéré la possession des lieux en réceptionnant les clés, il était en capacité de faire procéder au procès verbal de constat, le délai de plus d’un mois entre la remise des clés et le constat, n’étant pas justifiée.

Enfin, il convient d’indiquer que le retour des lettres recommandées donnant congé ne saurait être reproché au bailleur dans la mesure où, dans un tel cas, il appartenait, conformément à la loi, au locataire, de faire signifier son congé par voie d’huissier.

Monsieur [U] [L] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 3173,43 euros au titre des loyers de février 2024 à juin 2024 ainsi qu’à la somme de 188,66 euros au titre du loyer pour la période allant du 1er juillet au 9 juillet 2024 soit la somme totale de 3362,09 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1892,70 euros à compter du commandement de payer (15 avril 2024), sur la somme de 3173,43 euros à compter de l’assignation (4 juillet 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [U] [L] [D] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [U] [L] [D] sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

ECARTE des débats les pièces transmises par Monsieur [U] [L] [D] en cours de délibéré ;

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne maintient pas sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 9 juin 2022 entre Madame [O] [X], d’une part, et Monsieur [U] [L] [D], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], ni sa demande de résiliation et celle d’expulsion qui en découle, le logement ayant été repris par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3362,09 euros, (sommes dues jusqu’à la fin du bail fixée au 9 juillet 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1892,70 euros à compter du commandement de payer (15 avril 2024), sur la somme de 3173,43 euros à compter de l’assignation (4 juillet 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais du commandement de payer du 15 avril 2024 et de l’assignation du 4 juillet 2024 ainsi que leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,