TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/04614 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G34Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEM LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Z], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [H]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 mai 2023 ayant pris effet rétroactivement le 25 mai 2023, l’OPH LOGEM LOIRET a donné en location à Monsieur [X] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 241,53 euros, payable à terme échu.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 6 juin 2024 d’une situation d’impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er juillet 2024 à Monsieur [X] [H], pour un montant en principal de 1.171,98 euros.

L’OPH LOGEM LOIRET a ensuite fait assigner Monsieur [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, aux fins suivantes :

De constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation du 29 mai 2023 par LOGEMLOIRET à Monsieur [H] [X] et la résiliation de plein droit dudit bail et ce, à compter du jugement à intervenir ;D’ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [X] [H] ainsi que de tout occupants de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 5], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls, et conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;De condamner Monsieur [X] [H] à payer au requérant bailleur la somme de 1.846,30 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle de 250 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;De condamner Monsieur [X] [H], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 1er juillet 2024 et du présent acte, ainsi qu’une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civileVoir constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2024.

A l’audience du 11 mars 2025, L’OPH LOGEM LOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [V] [Z], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.350,98 euros. Le bailleur a indiqué que le dernier paiement remontait au mois de juin 2024.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [X] [H] n’a pas comparu à l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [H] est âgé de 52 euros et vit seul sur la commune de [Localité 3] depuis 4 ans. Il a indiqué au travailleur social être inscrit auprès de France Travail et qu’il travaillait en intérim mais que son activité professionnelle s’est stoppée il y a maintenant 7 mois. Monsieur a indiqué ne pas être véhiculé, rendant les missions plus rares. Il a expliqué avoir un projet de création d’une micro entreprise dans le domaine de la pâtisserie. La constitution d’un dossier de surendettement est en cours. Monsieur a indiqué son souhait de reprendre le paiement de son loyer courant afin que sa situation puisse se stabiliser.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 mai 2023 ayant pris effet rétroactivement le 25 mai 2023 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (article 3.6 page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juillet 2024, pour la somme en principal de 1.171,98 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, celle-ci ne s’appliquant qu’aux situations contractuelles postérieures. Il y a lieu de relever que le commandement de payer reprend cette durée de 2 mois prévue contractuellement.

Monsieur [X] [H] avait jusqu’au lundi 2 septembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 1er septembre 2024 correspondant à un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de la période de deux mois allant du 1er juillet 2024 au 2 septembre 2024 à 24 heures, Monsieur [X] [H] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 septembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [X] [H] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [X] [H] reste redevable des loyers jusqu’au 2 septembre 2024 et, à compter du 3 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 3 septembre 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à savoir la somme de 250 euros, conformément à la demande.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte indiquant que Monsieur [X] [H] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (90,38 euros et 157,63 euros qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de pénalités d’enquête (11 fois 7,62 euros) la somme de 3.267,16 euros à la date du 4 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [X] [H] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [X] [H] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.267,16 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus, à savoir la somme de 250 euros, conformément à la demande.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [X] [H] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 29 mai 2023 ayant pris effet rétroactivement le 25 mai 2023 entre l’OPH LOGEM LOIRET et Monsieur [X] [H], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 septembre 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, L’OPH LOGEM LOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à verser à L’OPH LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.267,16 euros (selon décompte arrêté au 4 mars 2025, échéance de février 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à verser à L’OPH LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à savoir la somme de 250 euros, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à verser à L’OPH LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,