N° RG 19/00880 – N° Portalis DBYV-W-B7D-FFNT – décision du 20 Octobre 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2025

N° RG 19/00880 – N° Portalis DBYV-W-B7D-FFNT

DEMANDERESSE :

Madame [I] [B] [P]

née le 19 Septembre 1943 à [Localité 7] ([Localité 8])

Profession : Retraité(e)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Johan HERVOIS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, M^e Frédéric TALMON, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9],

sis [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic la société SAS Orléanaise de Gestion d’immeubles

inscrite au RCS d'[Localité 11] sous le n° 086 680 022

dont le siège social est [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

La S.A.S. FONCIA LOIRET

immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le N° 348 912 965

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

DÉBATS : à l’audience publique du 04 septembre 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 04 décembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 20 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte d’huissier en date du 3 mai 2019, Madame [I] [B] [P] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Société Orléanaise de Gestion d’Immeubles dont le siège est [Adresse 4] aux droits de laquelle est venue la SAS Foncia Barbier Cuillé, devant le Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, avec exécution provisoire, l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble les pervenches sis [Adresse 6] en date du 28 février 2019 et consécutivement de l’ensemble des résolutions prises par cette assemblée générale et la condamnation in solidum de ce syndicat des copropriétaires et de la SAS Foncia Barbier Cuillé à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive et de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre demande subsidiaire d’annulation des résolutions de cette assemblée numéro 1,2,3,4,5,6,7,8,9 et 12.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA BARBIER CUILLE dont le siège est [Adresse 2] a constitué avocat dans la continuité de cette assignation.

D’autres assignations ont été introduites concernant les mêmes parties par actes d’huissier des 2 octobre 2019, 11 mai 2020, 18 mai 2021, 8 septembre 2021 et 4 juillet 2022, après délivrance de cette assignation du 3 mai 2019.

Au cours de la mise en état, notamment après audience du 3 juillet 2023, Madame [B] [P] a sollicité par message RPVA du 13 décembre 2023 le renvoi du dossier à une prochaine mise en état en vue d’une jonction avec la procédure en intervention forcée du syndic, la SAS FONCIA LOIRET pour laquelle le greffe avait déjà communiqué la date de l’audience d’orientation du 10 janvier 2024 à 11 heures sur la base d’un projet d’assignation joint, précisant qu’elle avait l’obligation d’assigner en intervention forcée ce syndic dès lors que s’ouvrait un débat sur la nullité de la désignation du syndic (Civ 3ème 25 octobre 2018).

L’ordonnance de clôture, selon motifs auxquels il convient de se reporter, a été rendue le 22 décembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 mars 2024, à laquelle les parties ont comparu et ont présenté des observations relativement à une éventuelle révocation de l’ordonnance de clôture en application des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile qui permettent d’y procéder d’office ou à la demande des parties.

Par jugement avant dire droit en date du 6 mars 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a, outre fixation d’un calendrier de procédure dans ses motifs:

— révoqué l’ordonnance de clôture du 22 décembre 2023

— Ordonné la réouverture des débats à l’audience du tribunal judiciaire d’Orléans du 7 mai 2024 à 14 heures, salle 10, aux fins de délivrance de l’acte introductif d’instance en intervention forcée du syndic de copropriété la SAS Foncia Loiret

— réservé l’examen des demandes au fond et de toutes autres prétentions et moyens

— réservé les dépens

L’acte introductif d’instance en intervention forcée du syndic de copropriété, la SAS Foncia Loiret, a été délivré le 19 avril 2024 à la SAS Foncia Loiret par acte d’huissier de justice délivré à personne morale, avec demande de jonction des procédures concernées et d’exécution provisoire de la décision à intervenir..

A l’audience du 7 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 juillet 2024 pour poursuite de la mise en état conformément au calendrier de procédure prévu par le jugement du 6 mars 2024, avec motif de renvoi identique lors de l’audience du 3 juillet 2024, avec renvoi à l’audience du 4 septembre 2024.

Dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, Madame [I] [B] [P] sollicite, avec exécution provisoire, l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble les pervenches sis [Adresse 6] en date du 28 février 2019 et consécutivement de l’ensemble des résolutions prises par cette assemblée générale et la condamnation in solidum de ce syndicat des copropriétaires et de la SAS Foncia Barbier Cuillé à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive et de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre demande subsidiaire d’annulation des résolutions de cette assemblée numéro 1,2,3,4,5,6,7,8,9 et 12.

Madame [B] [P] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— le 28 février 2018, la Socogim a été nommée syndic de la copropriété où elle est propriétaire des lots 81 et 82, pour trois ans

— la convocation reçue pour l’assemblée générale du 28 février 2019 par courrier du 31 janvier 2019 émanant de la société Foncia Barbier Cuillé, son conseil a sollicité la communication de la fiche synthétique pour vérification de l’identité du syndicat

— la société Foncia lui a transmis le procès-verbal d’assemblée générale par courrier du 5 mars 2019

— l’assemblée générale n’a pas été valablement convoquée, les fonctions de syndic revêtant un caractère personnel sans possibilité de substitution de syndic

— la circonstance que la société Foncia ait acquis des parts de la société Socogim ne permet pas de méconnaître l’indépendance des personnalités morales et d’autoriser Socogim à utiliser les biens d’une autre société pour exercer les missions confiées

— un secrétaire de séance non membre de l’assemblée a été élu

— ce vice affecte la tenue de l’assemblée générale dans son ensemble

— l’assemblée n’a pas statué sur le point 6 de l’ordre du jour et n’a pas mis au vote les résolutions 6.1 à 6.10 alors que l’objet du vote était la nomination de membres du conseil syndical

— la Socogim n’a jamais cessé d’être mandatée

— la consultation du Bodacc pour la Socogim ne révèle aucune publication de contrat de location-gérance au 8 novembre 2018 et l’annonce qui aurait été publiée mentionne une mise en location-gérance de l’activité d’administrateur de biens, non du syndical

— tant le syndicat des copropriétaires que ces derniers peuvent se prévaloir de l’absence de mandat

— la société Foncia n’avait aucun pouvoir de représentation du syndicat des copropriétaires

— il n’est pas démontré que les conditions de nomination d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur étaient réunies

— elle ne sollicite pas la nullité du mandat de la société Foncia mais soutient l’absence de tout mandat confié à cette dernière et l’inopposabilité aux copropriétaires de la mise en location-gérance du fonds de commerce de la société Socogim

— le contrat de syndic a été conclu avec la Socogim et une mise en location-gérance de fonds de commerce n’emporte aucun transfert des conventions

— la société Foncia n’avait pas mandat au moment de la convocation à l’AG du 28 février 2019

— l’assignation a été délivrée à l’adresse qui est également la nouvelle adresse du siège de la Socogim

— elle a été contrainte de tenir compte de la réalité du vote en assignant le syndic désigné

— la théorie de l’estoppel doit s’appliquer puisque le défendeur soutient que la société Foncia n’avait pas valablement pris la qualité de syndic

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 6] pris en la personne de « son syndic allégué et prétendu », la SAS Société Orléanaise de Gestion d’Immeubles-Socogim conclut à l’irrecevabilité et au débouté des demandes formées par Madame [I] [B] [P] et sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose notamment que :

— le 30 octobre 2018, la Socogim a confié son fonds de commerce en location gérance à la société Foncia Barbier Cuillé devenue Foncia Loiret

— le mandat de syndic a ainsi été transféré à la société Foncia Barbier Cuillé

— cette dernière, bénéficiant de ce transfert, a convoqué les copropriétaires à l’assemblée générale du 28 février 2019

— l’action aurait due être dirigée contre la société Foncia Barbier Cuillé ou à défaut contre un mandataire ad hoc ou un administrateur à faire désigner si Madame [B] [W] estimait que la copropriété était dépourvue de syndic

— régulièrement publié, le contrat de location gérance est opposable à tous

— dans sa résolution 5, l’assemblée générale du 28 février 2019 a donné quitus à la société Foncia Barbier Cuillé pour sa gestion

— l’assignation a été délivrée au siège de la société Foncia alors qu’il était prévu qu’elle le soit au siège de la Socogim qui n’avait alors pas été transféré

— l’inopposabilité alléguée du mandat de syndic n’aurait pu être soulevée que par le syndicat des copropriétaires, son cocontractant

— la société Foncia Barbier Cuillé a été assignée à l’occasion des contestations des assemblées générales des 1er juillet 2019 et 30 mars 2020

— ne peuvent être confondus l’éventuel bien fondé de la demande au fond de contestation du mandat de syndic de Foncia et la régularité de la procédures- sa position ne se heurte donc pas au principe d’Estoppel

— la demanderesse est un tiers au contrat formé entre le syndicat des copropriétaires et le syndic

— la nullité relative d’un contrat ne peut être demandée que la partie que la loi entend protéger

— la secrétaire de séance élue est la gestionnaire de copropriété du cabinet Foncia

— l’assemblée générale n’a pas statué sur le point 6 dès lors que ce vote était sans objet

— aucun des points de contestation ne résistant à l’analyse, la demanderesse ne peut les reprendre de façon cumulée pour obtenir l’annulation des résolutions 1 à 9

La SAS Foncia Loiret conclut au débouté des demandes formées par Madame [I] [L] et sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS FONCIA Loiret expose notamment que :

— lors de l’assemblée générale du 28 février 2019, la Socogim a été désignée pour trois ans en qualité de syndical

— la mise en location gérance est antérieure à l’assemblée générale du 28 février 2019, à laquelle elle substituait valablement la Socogim en qualité de syndical- la publication de cette mise en lication-gérance du fonds de commerce de la Socogim a rendu cette opération opposable aux tiers

— la désignation de la gestionnaire de copropriété en tant que secrétaire de séance est donc valable et régulière

— l’article 13 du décret du 17 mars 1967 exclut un vote sur une question non inscrite à l’ordre du jour mais ne sanctionne pas l’absence de mise au vote d’une résolution

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la jonction

Il convient, dans l’intérêt d’une bonne justice, d’ordonner la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 19/00880 et RG 24/01731, en application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile.

— sur la recevabilité et le fond

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2018, concernant la copropriété [Adresse 10], dans laquelle Madame [I] [B] [P] est propriétaire des lots numéros 81 et 82, établi par la SAS Socogim, cette dernière a été désignée pour une durée de trois ans, jusqu’au 30 janvier 2021, en qualité de syndic.

Il apparaît que par la suite, le 30 octobre 2018, la Socogim a confié la location gérance de son fonds de commerce à la société Foncia Barbier Cuillé, le 1er novembre 2018.

Pour autant, alors que cette opération ne le lui permet pas d’y procéder et de substituer la société Socogim, ayant toujours seule la qualité de syndic de la copropriété en cause depuis le 28 février 2018, alors que seul le syndic en exercice désigné par l’assemblée générale de copropriété, elle-même seule habilitée à désigner un nouveau syndic, a qualité pour ce faire, la société Foncia Barbier Cuillé a convoqué notamment Madame [B] [P] à l’assemblée générale ordinaire du 28 février 2019.

Il importe à cet égard peu que l’assemblée générale du 28 février 2019 n’ait de plus pas procédé à la désignation de la société Foncia Barbier Cuillé en qualité de syndic et a, en sa résolution numéro 5, donné quitus au syndic, la société Socogim, de sa gestion pour la période écoulée, selon compte-rendu de gestion annuel en date du 29 janvier 2019 établi par cette société, puisqu’une location-gérance de fonds de commerce ne peut conduire à confondre ces deux entités demeurant juridiquement distinctes, d’autant plus que, a fortiori, même une fusion absorption ne le permet pas, de jurisprudence constante, et que le syndic ne peut se faire substituer, avec pouvoirs propres de la seule assemblée générale des copropriétaires, notamment, ce au regard des dispositions des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la convocation à l’assemblée générale de copropriété du 28 février 2019 étant irrégulière, la société Foncia Barbier Cuillé n’ayant pas qualité pour y procéder, il y a nécessairement lieu à annulation de l’assemblée générale du 28 février 2019 et de la totalité de ses résolutions, de ce seul chef, lequel entraîne également l’irrégularité de la désignation de la secrétaire de séance, outre absence de désignation régulière des membres du conseil syndical, faute de vote, étant par ailleurs constaté que la question de l’existence du mandat de syndic de la société Foncia, valablement appelée à la cause, telle qu’alléguée est indifférente au regard des irrégularités de la convocation à l’assemblée générale du 28 février 2019 et de cette dernière.

Madame [B] [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour réticence abusive, faute de preuve d’un préjudice quelconque dans le cadre de la présente procédure introduite par elle seule alors que la copropriété en question concerne manifestement plusieurs autres copropriétaires.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de la nature du présent litige et de l’existence de relations durables et de proximité entre les membres et intervenants de la copropriété, de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de Madame [B] [P]. Il en sera de même à l’égard de la SAS Foncia Loiret en considération de la situation économique respective des parties.

En revanche, s’agissant des dépens, il sera fait application, aucune considération en lien avec l’équité ou la situation économique des parties ne s’y opposant, des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

Vu le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 6 mars 2024

Ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 19/00880 et RG 24/01731

Annule l’assemblée générale du 28 février 2019 de la copropriété [Adresse 10] et la totalité des résolutions issues de cette assemblée générale

Déboute Madame [I] [B] [P] de sa demande de dommages et intérêts

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Dispense Madame [I] [B] [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, avec répartition de la charge ces derniers, dont les dépens de l’instance, entre les autres copropriétaires, avec distraction des dépens au profit de Maître Johan HERVOIS, avocat au barreau d’Orléans

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente