MINUTE N° : 25/01033

JUGEMENT

DU 28 Novembre 2025

N° RC 25/03333

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[V] [L]

ET :

[D] [C]

[B] [U]

[P] [N]

Débats à l’audience du 18 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître ALEXANDRE

Copie à :

Madame [C]

Monsieur le Prefet d'[Localité 1] et [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 28 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 28 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant/postulant

D’une Part ;

ET :

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 3]

comparante

Madame [B] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Madame [P] [N], demeurant [Adresse 4] [Localité 4]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2024, Monsieur [V] [L] a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [C] et Madame [B] [U] portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 € et 140 € de provision pour charges. Madame [P] [N] se portait caution pour le présent bail par document séparé établi en date du 15 janvier 2024.

Invoquant des impayés de loyers, le 9 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. Ce même commandement était dénoncé à Madame [P] [N] en qualité de caution le 19 novembre 2024 et restait sans suite.

Monsieur [V] [L] a ainsi fait assigner Madame [D] [C] et Madame [B] [U] par actes de commissaire de justice du 10 mars 2025 ainsi que Madame [P] [N] en qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges au terme convenu, consenti à Madame [D] [C] et Madame [B] [U] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [D] [C] et Madame [B] [U] se trouvent être occupantes sans droit ni titre ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [D] [C] et Madame [B] [U] ainsi que Madame [P] [N] en qualité de caution au paiement :

• de la somme en principal de 6 498 € au titre des impayés de loyers et de charges dus au 16 décembre 2024 ;

• d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 560 € , à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

• de la somme de 2000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, ses formalités et les éventuels frais d’exécution.

A l’audience du 9 octobre 2025, Madame [D] [C] sollicite un renvoi. Le Conseil de Monsieur [V] [L] précise qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’entrée dans les lieux des deux locataires.

Le dossier est retenu pour la présente audience. Monsieur [V] [L] – par la voix de son Conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la demande à la somme de 7 168€à fin février 2025. Il indique avoir contesté la décision de la Commission de surendettement de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire rendue le 21 août 2025 au profit de Madame [D] [C] et [B] [U]. Il est invité à produire en cours de délibéré le courrier de contestation de la décision de la commission ainsi que le jugement suite à contestation si celui-ci a été rendu.

Madame [D] [C] ne conteste pas les sommes dues ni l’absence de reprise de réglement des loyers depuis la décision de la commission de surendettement. Elle indique au Tribunal qu’elle a retrouvé un travail en CDD depuis septembre 2025 et qu’elle a fait une demande de logement social. Elle perçoit actuellement le RSA.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à domicile, Madame [B] [U] n’est ni présente ni représentée. L’acte d’assignation concernant Madame [P] [N] a fait l’objet d’un procès verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du Code de procédure civile. Madame [P] [N] n’est, de fait, ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social ou financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par actes de commissaire de justice le 4 novembre 2024 et dénoncé à Madame [P] [N] en qualité de caution le 19 novembre 2024 portant sur la somme en principal de 5 828 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte arrêté à la somme de 7128 € au 10 février 2025.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les causes du commandement de payer n’ont cependant pas été réglées dans le délai de 6 semaines applicable en l’espèce, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 17 décembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 18 janvier 2024, le commandement de payer délivré le 4 novembre 2024 ainsi que sa dénonciation à la caution pour un montant en principal de 5 828 € ainsi que le décompte actualisé à la date du 10 février 2025 à la somme de 7 128 €.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Madame [D] [C], présente, ne conteste pas les sommes dues. Elle indique à cet égard que la commission de surendettement des particuliers a prononcé le 21 août 2025 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [B] [U] et d’elle-même permettant l’effacement de la dette. Monsieur [V] [L] – par la voix de son Conseil – confirme avoir contesté cette décision de la commission de surendettement le 17 septembre 2025.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le décompte produit n’appelle pas d’observations.

Madame [D] [C] et Madame [B] [U] ainsi que Madame [P] [N] en qualité de caution seront solidairement condamnées à verser cette somme de 7 128 € arrêtée au 10 février 2025 à Monsieur [V] [L].

Sur la clause résolutoire et les délais suspensifs

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’en application de l’article L.733-10 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement, le juge suspend les effets de la clause résolutoire, jusqu’à décision du juge concernant cette contestation.

En l’espèce, le bailleur indique avoir contesté le 17 septembre 2025 – et produit copie de son courrier de contestation – la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 21 août 2025 par la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1] et [Localité 2]. Il indique rester en attente des suites données à cette contestation, information qu’il confirme au Tribunal par note en délibéré adressée le 10 novembre 2025.

Il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au prononcé de la décision du juge statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers en date du 21 août 2025.

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des frais qu’il a du engager pour la présente procédure. Madame [D] [C] et Madame [B] [U] ainsi que Madame [P] [N] en qualité de caution seront solidairement condamnées à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Madame [D] [C] et Madame [B] [U] ainsi que Madame [P] [N] en qualité de caution comprenant notamment le coût du commandement de payer, ses formalités et de l’assignation. La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2024 entre Madame [D] [C] et Madame [B] [U] et Monsieur [V] [L] concernant le bien situé [Adresse 5] sont réunies au 17 décembre 2024 ;

Condamne solidairement Madame [D] [C] et Madame [B] [U] ainsi que Madame [P] [N] en qualité de caution à payer à Monsieur [V] [L] la somme de 7 128 € (SEPT MILLE CENT VINGT HUIT EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 février 2025 ;

Suspend les effets de la clause résolutoire jusqu’à ce que décision du juge sur la contestation formée à l’encontre de la décision de la commission de surendettement en date du 21 aout 2025 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [D] [C] et Madame [B] [U] ainsi que Madame [P] [N] en qualité de caution aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne solidairement Madame [D] [C] et Madame [B] [U] ainsi que Madame [P] [N] en qualité de caution à verser à Monsieur [V] [L] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt huit novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection