TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00188 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G7YO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [K] [R] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [C] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 mars 2020, la SA d'[Adresse 5] a donné en location à Madame [C] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 474,79 euros, payables à terme échu.

Madame [J] a déposé un dossier de surendettement le 16 juin 2023. Une décision de recevabilité et d’orientation vers des mesures imposées a été rendue le 27 juillet 2023. Toutefois, cette procédure ne concerne pas VALLOIRE HABITAT, leur dette étant à 0 dans le décompte fourni.

Des loyers étant impayés, la SA d'[Adresse 5] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret par voie électronique le 22 juillet 2024.

Par la suite et en raison de la persistance de loyers impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juillet 2024 à Madame [C] [J], pour un montant en principal de 1.608,79 euros.

La SA d’HLM VALLOIRE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, aux fins suivantes :

— Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [J] [C] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Voir condamner Madame [J] [C] au paiement de la somme de 2.366,85 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 25 septembre 2024 ;

— Voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;

— Voir condamner Madame [J] [C] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Voir condamner Madame [J] [C] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2024.

A l’audience du 22 avril 2025, la SA d'[Adresse 5] – représentée avec pouvoir par Monsieur [K] [R], employé du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.842,23 euros.

Citée à étude, Madame [C] [J] a comparu. Elle a indiqué avoir payé la somme de 443,48 euros le 19 avril 2025. Elle a sollicité des délais de paiement et a indiqué son souhait de pouvoir rester dans le logement. Elle a confirmé avoir bénéficié d’un dossier de surendettement en 2023 mais que celui-ci ne concerne pas la dette de VALLOIRE HABITAT. Elle a précisé être en mi-temps thérapeutique et avoir repris le paiement du loyer courant.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

Le juge a sollicité l’envoi par note en délibéré, d’un décompte actualisé mentionnant le règlement de la somme de 443,48 euros réalisé par la locataire.

Par note en délibéré en date du 22 avril 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a adressé un décompte actualisé prenant en compte le paiement de 443,48 euros réalisé par la locataire quelques jours avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 9 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'[Adresse 5] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 17 mars 2020 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 5-A, page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.608,79 euros.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 23 septembre 2024 à 24 heures.

Entre le 23 juillet 2024 et le 23 septembre 2024 à 24 heures, Madame [C] [J] a procédé à un règlement pour un montant total de 300 euros.

Il en résulte que Madame [C] [J] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 23 juillet 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 24 septembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM VALLOIRE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [C] [J] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (129,02 euros et 182,75 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 5.438,45 euros à la date du 22 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse et prise en compte faite virement de 443,48 euros réalisé par la locataire avant l’audience.

Présente à l’audience, Madame [C] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de cette somme de 5.438,45 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que Madame [J] travaille et qu’elle a repris le paiement du loyer courant.

Le bailleur a maintenu l’ensemble de ses demandes à l’audience.

Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Madame [J] de se libérer de sa dette locative par le paiement de 35 échéances mensuelle de 160 euros et une dernière, permettant de solder la dette en principal et intérêts, et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA [Adresse 4] sera suspendue conformément à la demande du défendeur.

Cependant, en cas de non-respect de l’échéance accordée pour le règlement du solde de la dette locative, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion Madame [J] et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Madame [J] occupante sans droit ni titre, causerait un préjudice à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Elle serait dès lors condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA [Adresse 4].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Madame [C] [J] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT ;

CONSTATE à compter du 24 septembre 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 17 mars 2020, conclu entre la SA [Adresse 4] d’une part et Madame [C] [J] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

SUSPEND les effets de cette clause ;

CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 5.438,45 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois de mars 2025 incluse, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [C] [J] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives de 160 euros, et une 36ème mensualité qui viendra solder la dette en principal et en intérêts, qui sera versée avant le 10 du mois en sus du loyer courant et au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [C] [J] se libère de la somme due dans le délai précité ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 49,26 euros devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 3], la SA [Adresse 4] puisse faire procéder à son expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est

— Madame [C] [J], soit condamnée à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNE Madame [C] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [C] [J] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN greffière.

La Greffière, La Juge,